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주택 낙찰 전략 요약 ♣ 서귀포시 주택 경매로 진행 (건물 57.8평, 토지 122.2평)

제주지방법원의 2025타경7484 사건, 5억 4207만원짜리 주택 경매물건입니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

  ※ 위치 : 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리
  ※ 유형 : 주택
  ※ 사건번호 : 2025 타경 7484
  ※ 집행법원 : 제주지방법원

감정가는 542,066,600원입니다. 최저입찰가는 265,613,000원 (49%)입니다.
입찰일은 2026.02.03(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 26,561,300원 입니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-28
물건용도	주택
토지면적	404.00㎡(122.21평)
건물면적	191.13㎡(57.82평)
사건번호	2025타경7484
감정평가액	542,066,600원
최저입찰가	(49%) 265,613,000원
입 찰 일	2026.02.03(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	안성리 1218-28	대	404㎡ (122.21평)
건물	안성리 1218-28	1층 주택 철근콘크리트구조	116.97㎡ (35.38평)
건물	안성리 1218-28	2층 주택 철근콘크리트구조	56.16㎡ (16.99평)
제시외건물	안성리 1218-28	수영장	18 ㎡(5.45평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 ‘대신중등학교’ 북동측에 위치하고, 주위는 단독주택, 학교 및 공공기관, 소규모점포, 공원 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호1: 인접 도로 대비 평지인 사다리형의 토지로서, 주택건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 6)제시목록 외의 물건 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계: 미상임.
[건물구조] 기호 2: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 으로서 (사용승인일 : 2020.01.13)
외벽: 드라이비트, 타일 마감 등, 창호: 샷시 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감, 바닥: 강마루마감 등 [이용상태] 기호 2: 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 기호 2: 위생설비, 기본급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계: 미상임. -기타: 본건은 현장조사시 일부 내부확인이 곤란하여, 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
서OO	제시건물전부분	2020.07.07	[보]미상 [월]미상
정OO	전부	2020.7.7.	[보]금300,000,000원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년11월26일	소유권
2020년3월11일	근저당권	264,000,000원
2020년8월5일	전세권	300,000,000원
2022년5월16일	가압류	184,083,237원
2022년6월21일	가압류	22,404,212원
2025년2월10일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년11월26일	소유권
2020년3월11일	근저당권	264,000,000원
2020년8월5일	전세권	300,000,000원
2022년5월16일	가압류	184,083,237원
2022년6월21일	가압류	22,404,212원
2025년2월10일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	725,606,650원원	326,889,167원원	56%	2.5회회
6개월	643,508,162원원	332,442,918원원	61%	2.1회회
12개월	614,352,850원원	329,551,072원원	62%	2회회

주택 낙찰 전략 요약 ♣ 서귀포시 주택 경매로 진행 (건물 57.8평, 토지 122.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 수영장(목록 2-1.) 포함(감정평가서 지적 및 건물개황도 제시외 ㄱ 부분) -목록 1.은 목록 2. 주택건부지로 이용 중이며, 목록 2. 단독주택으로 이용 중임. -목록 1. 지상에 소재하는 담장 및 조경수 등은 토지에 포함하여 평가함. -목록 2. 데크시설 있음. -본건 감정평가 현장조사 시 일부 내부확인이 곤란하여, 건물 내 유사건물, 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태로 평가하였으니, 입찰 시 유의 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(안성리 1218-28) 대지 (소재지 2.(추사로38번길 118-54) 제

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2152)입니다.
입찰일은 2026.02.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
서수연: -위 사항은 전입세대확인서(2025. 2. 19. 자)에 의함(전입세대확인서상 서수연 및 정필용이 본 건의 전입세대주로 각 -현황조사서상 서수연은 본 건 제시 건물에 대한 임대차관계는 없다고 진술하나, 그 사실 여부는 확인할 수 없었고,전입되어 있음) 서수연의 현장 진술에 의하면 본 건 건물의 임차인은 정필용이고 본인은 동거인이며, 본인과 임차인 및 가족들이 전부 점유 사용하고 있다는 진술 기재가 있음(정필용의 주민등록등본상 본인 및 자녀가 전입되어 있음).

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 318일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 318일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 3. 11. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량 접근이 가능. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경7484 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-06	2025타경7785	[주택] 서귀포시 안덕면 화순리 1695-1 [농지취득자격증명] 건물: 44.43평 토지(대지권): 207.82평	216,402,600원 216,402,600원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경972	[주택] 서귀포시 안덕면 사계리 2838 건물: 36.84평 토지(대지권): 166.98평	503,880,000원 503,880,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경7855	[주택] 서귀포시 남원읍 남원리 506-3 [유치권] 건물: 1,656.59평 토지(대지권): 105.88평	333,074,000원 333,074,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경6693	[주택]제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 80-7 에스텔빌리지 건물: 30.97평 토지(대지권): 98.07평	441,265,010원 308,886,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2024타경9381	[주택] 서귀포시 남원읍 하례리 513 건물: 73.72평 토지(대지권): 1,067.64평	2,625,384,510원 1,837,769,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경7862	[주택] 서귀포시 대정읍 상모리 3999-1 건물: 32.63평 토지(대지권): 416.24평	1,305,800,400원 914,060,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2025타경1055	[주택] 서귀포시 남원읍 태흥리 80-7 건물: 33.47평 토지(대지권): 113.66평	316,671,780원 221,670,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2024타경20982	[주택] 서귀포시 서귀동 543-1 건물: 25.02평 토지(대지권): 74.11평	770,174,100원 539,122,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경664	[주택] 서귀포시 안덕면 사계리 2391-14 [임차권등기] 건물: 34.80평 토지(대지권): 106.48평	492,949,600원 345,065,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경8370	[주택] 서귀포시 성산읍 성산리 182-1 건물: 53.84평 토지(대지권): 135.82평	632,534,880원 442,774,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경37515	[주택]제주특별자치도 서귀포시 강정동 4089 [농지취득자격증명] 건물: 41.51평 토지(대지권): 705.43평	947,081,440원 662,957,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경978	[주택] 서귀포시 남원읍 위미리 4205-4 건물: 56.94평 토지(대지권): 173.33평	489,404,500원 342,583,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경7484	[주택] 서귀포시 대정읍 안성리 1218-28 건물: 57.82평 토지(대지권): 122.21평	542,066,600원 265,613,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2025타경1029	[주택] 서귀포시 남원읍 남원리 704-4 건물: 36.18평 토지(대지권): 58.08평	302,909,400원 148,426,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2025타경7483	[주택] 서귀포시 대정읍 안성리 1218-23 건물: 54.89평 토지(대지권): 121.00평	607,045,920원 297,452,000원	유찰 (2회)