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서귀포시 주택경매> 제주 1억 1037만원 싼 주택 낙찰가 분석 (건물 44.4평, 토지 207.8평)

서귀포시 안덕면 화순리에 위치한 본 주택 경매물건은 2억 1640만원짜리가 1억 604만원까지 떨어진 상태입니다.

"청정 건강 도시"

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1458812

서귀포시 안덕면 화순리 주택 경매

2025타경7785

소 재 지 : 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리

감 정 가 : 216,402,600

최 저 가 : 106,037,000

매각기일 : 2026.03.24(화) 10:00

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1695-1
물건용도	주택
토지면적	687.00㎡(207.82평)
건물면적	146.88㎡(44.43평)
사건번호	2025타경7785
감정평가액	216,402,600원
최저입찰가	(49%) 106,037,000원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화순리 1695-1	과수원	687㎡ (207.82평)
건물	화순리 1695-1	단층 주택 블록조 슬레이트지붕	42.98㎡ (13.00평)
제시외건물	화순리 1695-1	창고	15.4 ㎡(4.66평) 포함
	화순리 1695-1	주택	15 ㎡(4.54평) 포함
	화순리 1695-1	주택	68 ㎡(20.57평) 포함
	화순리 1695-1	주택	5.5 ㎡(1.66평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서귀포시 안덕면 화순리 소재 ""안덕초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지/건물)으로서, 인근은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지대임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 남측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 과수원, 주거용건부지, 일부도로 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 폭 약 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구4등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호(2) 지상에 제시외 건물 ㄱ ~ ㄹ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가하였으며, 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안할 경우 토지가격을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)
[공부와의 차이] 공부상 지목이 과수원이나 현황 과수원, 주거용건부지, 일부도로임.
[참고사항] - 임대관계 미상임.
- 기타 참고사항 ? 본건 토지 기호(2)는 일부가 도로로 이용 중인 바, 이를 고려하여 감정평가하였으며, 도로 이용 미 고려시 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 기재하였으니, 업무 진행시 도로 이용 여부, 도로 이용 위치, 도로 이용 면적 및 관련사항을 재확인하시기 바람.
(후첨 위성위치도, 지적개황도, 건물배치도, 사진용지 참조)
? 본건 토지 기호(2) 지상에 식재된 과수목은 일반 거래 관행을 감안하여 토지가격에 포함하여 평가하였으며, 과수목 제외시 토지가격을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 업무 진행시 참조하시기 바람. (후첨 사진용지 참조)
? 본건 토지 기호(2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 업무진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.
? 본건 토지 기호(2) 지상에 소재하는 이동식컨테이너의 경우 이동의 용이성 등을 고려하여 감정평가 외 하였으니 업무 진행시 참조하시기 바람.
(후첨 건물배치도, 사진용지 참조)
[건물구조] - 기호(1)
블록조 슬레이트지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 1976년)
외벽 : 몰탈위페인팅, 목재사이딩붙임 등 마감, 내벽 : 루바붙임, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기, 타일깔기 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 주택으로 이용중임.
[설비내역] 보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 건물배치도/건물개황도 참조.
[공부와의 차이] 본건은 공부상 용도가 창고이나, 현황 주택임.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기타 본건 건물 기호(1)은 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등을 재확인하시기 바람. (후첨 건물감정평가요항표, 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
전OO	본건 제시건물및제시외 건물 전부분	2014.06.25.	[보]없음 [월]없음
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년12월26일	소유권
2022년3월22일	근저당권	120,000,000원
2022년12월23일	가처분
2023년2월6일	가처분
2024년8월5일	가압류	20,000,000원
2024년8월28일	근저당권	18,000,000원
2024년12월5일	가압류	52,183,020원
2025년1월10일	가압류	22,441,733원
2025년3월26일	임의경매
2025년4월22일	가압류	3,694,434원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년12월26일	소유권
2022년3월22일	근저당권	120,000,000원
2022년12월23일	가처분
2023년2월6일	가처분
2024년8월5일	가압류	20,000,000원
2024년8월28일	근저당권	18,000,000원
2024년12월5일	가압류	52,183,020원
2025년1월10일	가압류	22,441,733원
2025년3월26일	임의경매
2025년4월22일	가압류	3,694,434원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

서귀포시 주택경매> 제주 1억 1037만원 싼 주택 낙찰가 분석 (건물 44.4평, 토지 207.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 2, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농지 위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 1 건물은 공부상 용도가 창고이나, 현황은 주택으로 이용 중임 - 목록 2 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’이나, 현황은 그 지상 일부를 감귤목이 식재된 과수원, 주거용 건부지, 시멘트로 포장 된 도로 등으로 각 이용 중임 - 목록 1 건물의 제시외(1-1 내지 1-4) 건물 (ㄱ) 블록조 슬레이트지붕 단층 창고 약 15.4㎡, (ㄴ) 블록조 판넬지붕 단층 주택 약 15㎡, (ㄷ) 블록조 슬레이트지붕 단층 주택 약 68㎡, (ㄹ) 블록조 슬래브지붕 단층 주택 약 5.5㎡ 각 해당 부분은 매각에 포 함함 - 목록 2 지상에 식재된 과수목 등은 토지에 포함하여 평가함- 목록 2 지상에 소재하는 이동식 철제컨테이너는 매각에서 제외함 - 목록 2 토지 관련 농지현황, 농지전용허가 및 불법형질 변경 시 원상회복에 관한 사항 등은 별첨 안덕면장 작성의 사실조회 회보서 참조

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(화순서동로 57-25) 위 지상 제시 건물 블록조 슬레이트지붕 단층창고 42.98㎡ 및 제시외 건물 ㄱ.블럭조 스레트지붕 단층 창고 ㄴ.블럭조 슬래브지붕 단층 주택 ㄷ.블

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2250)입니다.
입찰일은 2026.03.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
전봄이: 주민등록등본상 미성년자로 채무자인 이필자의 동거인으로 기재되어 있음

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 350일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 350일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 3. 22. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1458812

사건번호 : 2025타경7785 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.