제주 조천읍 함덕리의 단독주택 경매가 1회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 10억 38만원입니다.

[2025타경7516] 제주 조천읍 단독주택 공략법

소 재 지	제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 727-1
물건용도	단독주택
토지면적	5,115.00㎡(1,547.29평)
건물면적	225.60㎡(68.24평)
사건번호	2025타경7516
감정평가액	1,429,107,300원
최저입찰가	(70%) 1,000,375,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	함덕리 727-1	전	1075㎡ (325.19평)
	함덕리 726-6	목장용지	753㎡ (227.78평)
	함덕리 727	전	2247㎡ (679.72평)
	함덕리 726-1	목장용지	1040㎡ (314.60평)
건물	함덕리 726-1	단층 주택 경량철골구조	54㎡ (16.34평)
건물	함덕리 726-1	단층 창고 경량철골구조	149.4㎡ (45.19평)
제시외건물	함덕리 726-6	창고	2.2 ㎡(0.67평) 포함
	함덕리 726-1	화장실	5.2 ㎡(1.57평) 포함
	함덕리 726-1	창고	3.9 ㎡(1.18평) 포함
	함덕리 726-1	현관	3.1 ㎡(0.94평) 포함
	함덕리 726-1	비가림	3.5 ㎡(1.06평) 포함
	함덕리 726-1	비가림	4.3 ㎡(1.30평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕중학교' 남서측 원거리에 위치하고, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 북측 인근에 조천우회로(지방도 1132호)가 소재하여 제반교통사정 대체로 무난함.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1~5) 일단지로서, 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 전창고임.
4)인접 도로상태 일련번호 1,2,4,5) 일단지로서, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호 1,2,5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전 지구5등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급 ＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(저촉)＜제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
일련번호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구 5등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급＜제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급＜제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법＞.
6)제시목록 외의 물건 별지 '지적 및 건물개황도' 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계: 미상임.
기 타: 일련번호 1,4) 토지는 공부 및 현황 '전'인 바, 취득시 '농지취득자격증명'이 필요한 것으로 판단되므로 해당 관청에 재확인을 요함. [건물구조] 일련번호 3) 경량철골구조 패널위아스팔트슁글지붕 단층 구조로서, 외벽: 목재사이딩 마감 등, 창호: 샷시창 등임.
일련번호 6) 경량철골구조 폴리카보네이트지붕 단층 구조로서, 외벽: 폴리카보네이트 마감 등임.
[이용상태] 일련번호 3) 주택으로 이용중임.
일련번호 6) 창고로 이용중임. [설비내역] 일련번호 3) 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 별지 '지적 및 건물개황도' 참조.
[공부와의 차이] 일련번호 3)은 공부상 '돈사(관리사)'이나, 현황 '주택'임.
일련번호 6)은 공부상 '돈사(퇴비사)'이나, 현황 '창고'임.
[참고사항] 임대관계: 미상임. 기 타: -

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1997년12월9일	소유권
2023년8월7일	근저당권	1,140,000,000원
2023년8월7일	지상권
2025년2월18일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1999년12월8일	소유권
2023년8월7일	근저당권	1,140,000,000원
2025년2월18일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록 1, 4 각 지상 및 목록 1, 4 양지상의 각 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 1, 4, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농 지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미 리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 1 토지는 공부상 지목이 ‘전’이고, 현황은 경작지이나 일부 진입로로 이용 중임 - 목록 2 토지는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나, 현황은 일부 경작지로, 일부 진입로로 이용 중임 - 목록 3 건물은 공부상 용도가 동식물관련시설(관리사)이나, 현황은 주택으로 이용 중임 - 목록 4 토지는 공부상 지목이 ‘전’이고, 현황은 경작지로 이용 중임 - 목록 5 토지는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나, 현황은 경작지로 이용 중임 - 목록 6 건물은 공부상 용도가 동식물관련시설(퇴비사)이나, 현황은 창고로 이용 중임 - 목록 1, 2, 4, 5 토지는 일단지임 - 목록 1, 4 토지는 맹지이나, 목록 2, 5 토지를 경유하여 통행이 가능함 - 목록 1, 4 토지 각 지상 및 목록 1, 4 양지상에는 분묘 3기가 존재하는데, 그 분묘는 소유자 선조의 것이고, 2023. 12. 31.까지 그 분묘를 이장하기로 하였으나 이를 불이행하고 있다는 취지의 신청채권자의 2025. 5. 27.자 의견서가 제출됨 - 목록 6 건물은 일반건축물대장상 ‘조천읍-14892(2021.4.7.)호에 의거 건축물 해체완료 신고에 따른 A동 주건물 말소로 구분 표시변경<부→주>’로 기재되어 있음 - 목록 2 토지의 제시외(2-1) 건물 (ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약 2.2㎡ 부분은 매각에 포함함 - 목록 3 건물의 제시외(3-1 내지 3-5) 건물 (ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 화장실 약 5.2㎡, (ㄷ) 샷시조 폴리카보네이트지붕 단층 창고 약 3.9㎡, (ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층 현관 약 3.1㎡, (ㅁ) 경량철골조 판넬지붕 단층 비가림 약 3.5㎡, (ㅂ) 파이 프조 차광막지붕 단층 비가림 약 4.3㎡ 각 해당 부분은 소유자의 소유임이 확인되고, 이를 매각에 포함함(2025. 5. 27.자 의견 서 참조) - 목록 1, 2, 4, 5 지상에 소재하는 수목 등은 토지에 포함하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(함덕리 727-1) 전(경작지이고, 일부 진입로로 이용중임) 제시외 건물 ㄱ. 판넬조 판넬지붕 단층 기계실 등이 소재함 - 소재지2(함덕리 726-6) 목장용지 일부 지상은 진입로로, 일부 지상은 실제 경작지로 이용중임 일부 지상에 공부상 표기 없는 묘1기가 소재함 - 소재지3(함덕남4길 129) 제시 건물 경량철골구조 패널위아스팔트슁글지붕 단층 동.식물관련시설(실제 주택) 54㎡ 등이 소재함 - 소재지4(함덕리 727) 전(경작지이고, 제시 건물 및 제시외 건물 부지임)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2250)입니다.
입찰일은 2026.02.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 331일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 331일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 8. 7. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

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사건번호 : 2025타경7516 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,035,442,542원원	465,060,225원원	50%	2.9회회
6개월	752,293,293원원	347,548,578원원	47%	2.8회회
12개월	765,865,130원원	364,504,963원원	47%	2.8회회

[2025타경7516] 제주 조천읍 단독주택 공략법

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-27	2025타경1262	[주택] 제주시 애월읍 애월리 2494-6 건물: 52.84평 토지(대지권): 83.49평	956,632,000원 956,632,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경8005	[주택] 제주시 애월읍 고성리 939 [임차권등기] 건물: 29.84평 토지(대지권): 81.79평	441,634,620원 441,634,620원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1247	[주택] 제주시 연동 310-64 건물: 50.17평 토지(대지권): 51.00평	536,182,180원 536,182,180원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1143	[주택] 제주시 애월읍 납읍리 1453-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 64.10평 토지(대지권): 1,537.31평	498,720,500원 498,720,500원	신건 (0회)
	2026-02-24	2025타경6174	[주택] 제주시 한경면 고산리 3128-6 건물: 74.31평 토지(대지권): 127.96평	269,367,500원 188,557,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경8568	[주택] 제주시 애월읍 소길리 845 건물: 44.89평 토지(대지권): 123.42평	506,807,000원 354,765,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경8394	[주택] 제주시 조천읍 대흘리 435-3 건물: 28.96평 토지(대지권): 140.36평	505,957,280원 354,170,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경8198	[주택] 제주시 조천읍 대흘리 435-3 건물: 30.18평 토지(대지권): 155.18평	553,813,080원 387,669,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경8171	[주택] 제주시 한경면 저지리 1502-3 건물: 40.14평 토지(대지권): 212.05평	338,302,000원 236,811,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경7925	[주택] 제주시 애월읍 고성리 산96 건물: 65.00평 토지(대지권): 4,128.52평	5,011,788,000원 3,508,252,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경7917	[주택] 제주시 한경면 청수리 609-8 건물: 92.57평 토지(대지권): 106.48평	902,366,000원 631,656,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경7917	[주택] 제주시 한경면 청수리 609-7 건물: 96.71평 토지(대지권): 106.48평	903,028,500원 632,120,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경1634	[주택] 제주시 해안동 48-8 [법정지상권] 건물: 38.72평 토지(대지권): 183.62평	331,962,000원 232,373,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경7516	[주택] 제주시 조천읍 함덕리 727-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 68.24평 토지(대지권): 1,547.29평	1,429,107,300원 1,000,375,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경7625	[주택] 제주시 구좌읍 덕천리 483 [법정지상권] 건물: 14.71평 토지(대지권): 150.95평	247,767,400원 173,437,000원	유찰 (1회)