서귀포시 남원읍의 주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 4회 유찰되어 2억 7421만원까지 떨어졌습니다.

[2024타경7958] 서귀포시 남원읍 주택 경매 완벽해설

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 162
물건용도	주택
토지면적	2,008.00㎡(607.42평)
건물면적	295.24㎡(89.31평)
사건번호	2024타경7958
감정평가액	1,142,072,000원
최저입찰가	(24%) 274,212,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	수망리 162	과수원	2008㎡ (607.42평)
건물	수망리 162	1층 주택 철근콘크리트구조	53.72㎡ (16.25평)
	수망리 162	2층 주택 철근콘크리트구조	43.56㎡ (13.18평)
	수망리 162	1층 주택 철근콘크리트구조	53.72㎡ (16.25평)
	수망리 162	2층 주택 철근콘크리트구조	46.96㎡ (14.21평)
	수망리 162	1층 주택 철근콘크리트구조	53.72㎡ (16.25평)
	수망리 162	2층 주택 철근콘크리트구조	43.56㎡ (13.18평)

[위치/주위환경] 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 소재 "수망리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접지 및 도로와 등고 완만한 사다리형의 토지로서, 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 후첨 "건물감정평가요항표" 참조.
[건물구조] 일련번호 2-4: 각 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서, 외벽: 타일 등, 내벽: 벽지, 몰탈 등, 바닥: 몰탈 등, 창호: 샷시창 등임.
[이용상태] 일련번호 2-4: 각 공사 중단된 상태임.
[설비내역] 해당사항 없음.
4)부합물 및 종물 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 1) 일련번호 2-4는 일반건축물대장이 존재하지 아니하는 상태이며, 건물 등기사항전부증명서상 "건축법상 사용승인 받지 않은 건물임"이 기재된 상태인바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
2) 일련번호 2,4의 건물 등기사항전부증명서상 1층의 면적은 53.72㎡, 2층의 면적은 43.56㎡로, 일련번호 3의 건물 등기사항전부증명서상 1층의 면적은 53.72㎡, 2층의 면적은 46.96㎡로 각각 기재되어 있으나, 실측면적은 일련번호 2-4 1층이 약 72.68㎡, 일련번호 2,4 2층이 약 53.16㎡, 일련번호 3 2층이 약 56.56㎡로 상이한 상태인바, 평가목적 등을 고려하여 실측면적을 기준으로 평가하였으며, 건물의 현상, 관리상태, 공정률 등을 종합적으로 고려하여 평가하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
3) 일련번호 2-4는 공사 중단된 상태로서, 귀 의뢰목록 및 건물 등기사항전부증명서상 제1동, 제2동, 제3동의 위치를 특정할 수 없는 상태인바, 면적 등을 참작하여 일련번호 2-4의 위치를 특정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임. 2) 일련번호 2-4는 사용승인 전 공사 중단된 상태임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년2월19일	소유권
2020년12월15일	근저당권	840,000,000원
2021년6월3일	근저당권	120,000,000원
2021년6월3일	근저당권	260,000,000원
2022년7월4일	근저당권	300,000,000원
2022년7월18일	가압류	110,000,000원
2024년7월23일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2024년3월12일	가압류	764,497,526원
2024년3월28일	근저당권	840,000,000원
2024년3월28일	근저당권	120,000,000원
2024년7월23일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 목록2,3,4.는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임. - 목록1. 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]. - 목록1. 토지는 공부상 '과수원'이나 현황 '휴경지'이고, 지상에 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너가 소재하며, 본건 현장 휀 스에 유치권 행사중 현수막이 부착되어 있음. - 목록2 내지 4. 건물은 사용승인 전 공사 중단된 상태로 목록2, 4. 건물 공부상 1층의 면적은 53.72㎡, 2층의 면적은 43.56㎡, 목록3. 건물 공부상 1층의 면적은 53.72㎡, 2층의 면적은 46.96㎡로 각 기재되어 있으나, 실측면적은 목록2, 4. 건물 1층의 면적은 약 72.68㎡, 2층이 약 53.16㎡, 목록3. 건물 2층이 약 56.56㎡로 상이한 상태임. - 목록1. 토지에 신축신고[허가신고번호:2021-남원읍-신축신고-8, 허가/신고일:2021-02-02, 대지면적:2,008㎡, 건축면적:215.25 ㎡, 주용도:단독주택, 착공예정:2021-02-05] 되어 있음. - 목록1. 지상에 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너가 소재함.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(수망리 162) 과수원(휴경지이고, 지상에 제시건물 및 이동식 컨테이너가 소재하며, 본건 현장 휀스에 유치권 행사중 현수막이 부착되어 있음) 소재지2(수망리 162) 제1동 제시건물 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택 1층 53.72㎡ 2층 43.56㎡ 등이 소재함. 소재지3(수망리 162) 제2동 제시건물 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택 1층 53.72㎡ 2층 46.96㎡ 등이 소재함. 소재지4(수망리 162) 제3동 제시건물 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택 1층 53.72㎡ 2층 43.56㎡ 등이 소재함. 소재지2~4 제시 건물은 공사가 중단된 상태임. 제주지방법원 2023카단 1044 가압류결정에 따른 가압류등기의 촉탁으로 인하여 2024년3월12일자 보존등기가 되어 있으나, 건축물대장은 존재하지 아니함. 위 제시 건물에 대한 구조, 면적, 용도 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2160)입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 500일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 500일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : (목록1) 2020. 12. 15. 근저당권 설정 (목록2,3,4) 2024. 03. 12. 가압류

※ 물건 키워드 : . 차량 접근이 가능. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경7958 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,121,884,208원원	468,565,000원원	47%	3회회
6개월	778,631,335원원	373,171,819원원	59%	2.3회회
12개월	762,065,554원원	379,157,501원원	60%	2.2회회

[2024타경7958] 서귀포시 남원읍 주택 경매 완벽해설

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2025타경1055	[주택] 서귀포시 남원읍 태흥리 80-7 건물: 33.47평 토지(대지권): 113.66평	316,671,780원 316,671,780원	신건 (0회)
	2025-12-16	2024타경24632	[주택] 서귀포시 안덕면 사계리 792 [유치권] 건물: 74.01평 토지(대지권): 410.10평	1,121,056,440원 1,121,056,440원	신건 (0회)
	2025-12-16	2024타경20982	[주택] 서귀포시 서귀동 543-1 건물: 25.02평 토지(대지권): 74.11평	770,174,100원 770,174,100원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경664	[주택] 서귀포시 안덕면 사계리 2391-14 [임차권등기] 건물: 34.80평 토지(대지권): 106.48평	492,949,600원 345,065,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경8370	[주택] 서귀포시 성산읍 성산리 182-1 건물: 53.84평 토지(대지권): 135.82평	632,534,880원 442,774,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경37515	[주택]제주특별자치도 서귀포시 강정동 4089 [농지취득자격증명] 건물: 41.51평 토지(대지권): 705.43평	947,081,440원 662,957,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경978	[주택] 서귀포시 남원읍 위미리 4205-4 건물: 56.94평 토지(대지권): 173.33평	489,404,500원 342,583,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경7484	[주택] 서귀포시 대정읍 안성리 1218-28 건물: 57.82평 토지(대지권): 122.21평	542,066,600원 379,447,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경1029	[주택] 서귀포시 남원읍 남원리 704-4 건물: 36.18평 토지(대지권): 58.08평	302,909,400원 212,037,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2025타경7483	[주택] 서귀포시 대정읍 안성리 1218-23 건물: 54.89평 토지(대지권): 121.00평	607,045,920원 424,932,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2024타경20814	[주택] 서귀포시 대정읍 신평리 996-3 건물: 86.53평 토지(대지권): 178.48평	834,659,510원 584,262,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경7800	[주택] 서귀포시 표선면 세화리 215 건물: 41.42평 토지(대지권): 106.97평	432,515,510원 211,933,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2024타경29286	[주택] 서귀포시 표선면 표선리 981-1 건물: 69.56평 토지(대지권): 156.70평	612,795,000원 300,270,000원	유찰 (2회)
	2026-01-06	2024타경34974	[주택] 서귀포시 색달동 1581-5 건물: 84.16평 토지(대지권): 149.43평	932,789,310원 457,067,000원	유찰 (2회)
	2026-01-06	2024타경11438	[주택] 서귀포시 안덕면 사계리 1266-2 건물: 38.73평 토지(대지권): 145.21평	427,739,110원 209,592,000원	유찰 (2회)