이번에 소개할 경매물건은 제주 서귀포시에 위치한 과수원입니다. 최저입찰가는 1541만원입니다.

제주 서귀포시 남원읍 의귀리 과수원 경매 (최저입찰가: 1541만원)

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 139
물건용도	과수원
토지면적	770.21㎡(232.99평)
건물면적
사건번호	2023타경31909
감정평가액	91,654,990원
최저입찰가	(17%) 15,405,000원
입 찰 일	2025.06.24(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	의귀리 139	과수원	770.21㎡ (232.99평) 지분 14분의 1 전부
제시외건물	의귀리 139	창고 및 관리사	66.0 ㎡(19.97평) 제외
	의귀리 139	변소	2.0 ㎡(0.61평) 제외
	의귀리 139	기계실 및 통로	6.8 ㎡(2.06평) 제외
	의귀리 139	현관	2.1 ㎡(0.64평) 제외
	의귀리 139	주방	12.0 ㎡(3.63평) 제외
	의귀리 139	보일러실	3.1 ㎡(0.94평) 제외
	의귀리 139	관리사	17.5 ㎡(5.29평) 제외
	의귀리 139	창고	13.6 ㎡(4.11평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 소재 "의귀초등학교" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 과수원, 전 등이 소재하는 농경지대임.
[교통상황] 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.
[이용상태] 인접토지 대비 등고 평탄한 부정형지로 감귤목 등이 식재된 과수원임.
[도로상태] 북측으로 폭 약 4미터의 콘크리트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞, 경관보전지구4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ [제시외 물건] (ㄱ) 블록조 슬레이트지붕 단층 창고 및 관리사 약 66.0㎡ - 일반건축물대장 존재함.(일반건축물대장상의 소유자: 김평선)
(ㄴ) 블록조 슬래브지붕 단층 변소 약 2.0㎡(ㄷ) 블록조 스레트지붕 단층 기계실 및 통로 약 2.1㎡(ㄹ) 블록조 슬래브지붕 단층 현관 약 2.1㎡(ㅁ) 블록조 슬래브지붕 단층 주방 약 12.0㎡(ㅂ) 블록조 패널지붕 단층 보일러실 약 3.1㎡(ㅅ) 목조 및 스레트지붕 단층 관리사 약 17.5㎡(ㅇ) 목조 및 스레트지붕 단층 창고 약 13.6㎡ [공부와의 차이] -.
[참고사항] - 본건 토지는 지목 및 현황 "과수원"인 토지로서 취득시 "농지취득자격증명원"이 필요한 것으로 사료되오니, 해당관청에 재확인 바람.
- 본건 지상에는 거의 대부분 감귤나무가 식재되어있고 감나무, 배나무, 사과나무 수그루 식재되어 있으며, 삼나무로 방풍림이 조성되어 있음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2010년11월29일	압류
2011년3월15일	압류
2012년7월16일	공매공고
2013년3월28일	가등기
2023년12월27일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 매각에서 제외되는 지상의 제시외 건물들을 위한 법정지상권 성립여부 불분명 - 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 지분매각 - 공유자우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공 유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 과수원. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격 증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증 명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 감귤목이 주로 식재되어 있음. 식재된 감귤목 등 포함 평가 - 지상의 제시외 창고및관리사(블록조 슬레이트지붕 단층, 66㎡, 건축물대장상 소유자 망 김평선), 변소(블록조 슬래브지붕 단 층, 2㎡), 기계실 및 통로(블록조 스레트지붕 단층, 6.8㎡), 현관(블록조 슬래브지붕 단층, 2.1㎡), 주방(블록조 슬래브지붕 단층, 12.0㎡), 보일러실(블록조 패널지붕 단층, 3.1㎡), 관리사(목조 및 스레트지붕 단층, 17.5㎡), 창고(목조 및 스레트지붕 단층, 13.6㎡) 매각 제외 - 지상에 제시외 분묘 4기 소재

[부동산 현황조사서 비고란]
- 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) 위 지상에 제시외 건물 ㄱ.블록조 스레트지붕 단층 창고(건축물대장상 망 김평선 소유) ㄴ.블록조 슬래브지붕 단층 변소 ㄷ.블록조 슬래브지붕 단층 주방 ㄹ.블록조 슬래브지붕 단층 창고 ㅁ.블록조 스레트지붕 단층 관리사 ㅂ.목조 함석지붕 단층 창고 등이 건립되어 있으며, 공부상 표시없는 묘 4기가 있음 *구조 및 면적 등 건물에 대한 사항은 감정평가서 참조 요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153, 추가배당 및 보존사건)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 91,654,990원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,840,170원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 733일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 733일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2023타경31909 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	936,099,017원원	517,373,397원원	48%	3.1회회
6개월	878,528,066원원	444,609,070원원	49%	2.9회회
12개월	949,683,523원원	488,719,373원원	49%	2.8회회

제주 서귀포시 남원읍 의귀리 과수원 경매 (최저입찰가: 1541만원)

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-06	2025타경7688	[과수원] 서귀포시 표선면 하천리 454 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,118.95평	987,633,000원 987,633,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경7791	[과수원] 서귀포시 남원읍 신흥리 665-32 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 139.76평	107,772,000원 107,772,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경1165	[과수원] 서귀포시 강정동 3741 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,089.91평	291,843,000원 291,843,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경1331	[과수원] 서귀포시 남원읍 태흥리 759-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 643.72평	321,328,000원 224,930,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경6884	[과수원] 서귀포시 토평동 1138 [농지취득자격증명] 건물: 6.44평 토지(대지권): 1,195.78평	380,020,500원 266,014,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경7523	[과수원] 서귀포시 성산읍 오조리 1516 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 360.88평	70,387,000원 49,271,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경1095	[과수원] 서귀포시 성산읍 수산리 1225 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 268.02평	140,874,000원 98,612,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2024타경36796	[과수원] 서귀포시 동홍동 1711 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,599.92평	3,052,747,000원 2,136,923,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경8351	[과수원] 서귀포시 대정읍 신평리 911-1 [농지취득자격증명] 건물: 16.34평 토지(대지권): 1,946.89평	1,036,142,000원 725,299,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경945	[과수원] 서귀포시 안덕면 상창리 1808-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 278.00평	104,840,000원 73,388,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경7685	[과수원] 서귀포시 표선면 표선리 544-1 [법정지상권] 토지(대지권): 506.99평	2,564,280,000원 1,794,996,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경7476	[과수원] 서귀포시 대정읍 보성리 430-10 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 151.25평	473,500,000원 331,450,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경7476	[과수원] 서귀포시 대정읍 보성리 430-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 151.25평	473,500,000원 331,450,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경950	[과수원] 서귀포시 표선면 세화리 2306-10 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 207.21평	205,500,000원 143,850,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2024타경14130	[과수원] 서귀포시 남원읍 신례리 1377-1 [농지취득자격증명] 건물: 1.12평 토지(대지권): 614.98평	591,813,000원 289,988,000원	유찰 (2회)