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주택 경매초보도 쉽게! 경남 향촌동 경매 전문가가 설명드려요

사천시 향촌동의 주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 첫 입찰되어 1억 7851만원까지 떨어졌습니다.

여의주경매 : http://auctioning.co.kr/auction/detail_view_detail_pop_h.php?idx=1415856

사천시 향촌동 688-38 주택 경매

2024타경4482

소 재 지 : 경상남도 사천시 향촌동 688-38

감 정 가 : 178,513,400

최 저 가 : 178,513,400

매각기일 : 2025.07.21(월) 10:00

소 재 지	경상남도 사천시 향촌동 688-38
물건용도	주택
토지면적	578.80㎡(175.09평)
건물면적	88.00㎡(26.62평)
사건번호	2024타경4482
감정평가액	178,513,400원
최저입찰가	(100%) 178,513,400원
입 찰 일	2025.07.21(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	향촌동 688-38	전	211.6㎡ (64.01평)
	향촌동 688-44	임야	156.2㎡ (47.25평)
	향촌동 688-3	대	211.0㎡ (63.83평)
건물	향촌동 688-3	1층 주택 경량철골구조	38㎡ (11.50평)
건물	향촌동 688-3	2층 주택 경량철골구조	20㎡ (6.05평)
제시외건물	향촌동 688-44	창고	11 ㎡(3.33평) 포함
	향촌동 688-3	주택일부	14 ㎡(4.24평) 포함
	향촌동 688-3	보일러실	5 ㎡(1.51평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 경상남도 사천시 향촌동 신향마을회관 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호1) 부정형 완경사 나대지임.
기호2) 부정형 급경사 전임.
기호3) 부정형 급경사 전임.
기호4) 부정형 완경사 대임.
기호5) 부정형 완경사 전임.
기호6) 부정형 완경사 토지임야임.
기호7) 사다리 완경사 단독주택임.
4)인접 도로상태 기호1) 공부상 맹지임.
기호2,3) 맹지임.
기호4) 남측으로 노폭 약 5m내외의 도로에 접함.
기호5) 동측으로 노폭 약1.5m 내외의 현황 도로에 접함.
기호6,7) 북측으로 노폭 약 5m내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] 기호1) - 자연녹지지역, 자연취락지구(신항),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ 기호2) - 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ 기호3) - 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ 기호4) - 자연녹지지역, 자연취락지구(신항),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호5) - 자연녹지지역, 자연취락지구(신항),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 기호6) - 자연녹지지역, 자연취락지구(신항),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 기호7) - 자연녹지지역, 자연취락지구(신항),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] -
[건물구조] 기호 8)
경량철골구조 판넬지붕 2층 외벽 판넬치장 창호 새시창호 [이용상태] 주택으로 이용 중임.
[설비내역] 위생설비 및 난방설비가 갖추어져 있음.
4)부합물 및 종물 - 구조 : 별첨 "지적개황도 및 건물개황도"와 같이 기호 ㉠,㉡,㉢이 소재함.
- 영향 : ㉠,㉡의 경우 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을 것으로 판단되나 ㉢의 경우 구조, 이용상황 등에 비추어 그 영향은 미미할 것으로 판단되니 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] - [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년11월10일	소유권
2016년6월16일	근저당권	72,000,000원
2022년8월5일	압류
2022년11월1일	가압류	9,610,000원
2022년12월5일	가압류	8,566,809원
2023년2월23일	가압류	12,344,808원
2023년3월21일	가압류	105,138,609원
2023년3월21일	가압류	310,605,896원
2023년3월28일	압류
2023년4월19일	가등기
2023년9월8일	가압류	18,354,073원
2024년4월23일	가압류	206,861,059원
2024년8월5일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년6월16일	소유권
2016년6월16일	근저당권	72,000,000원
2022년8월5일	압류
2022년11월1일	가압류	9,610,000원
2022년12월5일	가압류	8,566,809원
2023년2월23일	가압류	12,344,808원
2023년3월21일	가압류	105,138,609원
2023년3월21일	가압류	310,605,896원
2023년4월19일	가등기
2023년9월8일	가압류	18,354,073원
2024년4월23일	가압류	206,861,059원
2024년8월5일	임의경매
2025년4월21일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	563,656,065원원	272,426,750원원	46%	4회회
6개월	690,408,083원원	333,713,444원원	46%	4회회
12개월	1,015,518,803원원	594,690,626원원	54%	3.6회회

주택 경매초보도 쉽게! 경남 향촌동 경매 전문가가 설명드려요

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상ㄱ,ㄴ,ㄷ] 매각 포함 -[목록8] 목재데크 등 건물 가격에 포함 평가함 -[목록5] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2025.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 341일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 341일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [목록5,6] 2015.11.11.[근 저당권] 설정 [목록7,8] 2016.6.16.[근저 당권]

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 보전산지. 차량 접근이 가능. 판넬지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매 : http://auctioning.co.kr/auction/detail_view_detail_pop_h.php?idx=1415856

사건번호 : 2024타경4482 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경4482	[주택] 사천시 향촌동 688-38 [농지취득자격증명] 건물: 26.62평 토지(대지권): 175.09평	178,513,400원 178,513,400원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경6570	[주택] 사천시 용현면 선진리 545-2 건물: 41.55평 토지(대지권): 218.10평	261,323,510원 261,323,510원	신건 (0회)
	2025-07-28	2024타경34063	[주택] 사천시 정동면 고읍리 608-25 [농지취득자격증명] 건물: 106.80평 토지(대지권): 128.87평	339,223,040원 271,378,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경4543	[주택] 사천시 벌리동 482-1 건물: 57.31평 토지(대지권): 69.79평	418,596,170원 334,877,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경39006	[주택] 사천시 사천읍 선인리 215-86 건물: 35.35평 토지(대지권): 46.59평	200,573,850원 160,459,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2023타경5433	[주택] 사천시 용현면 온정리 411-3 [농지취득자격증명] 건물: 52.89평 토지(대지권): 102.25평	148,043,500원 118,435,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경33206	[주택] 사천시 용현면 사천대로 969-5 건물: 10.28평 토지(대지권): 63.37평	133,441,500원 85,402,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경30603	[주택] 사천시 향촌동 985 건물: 13.44평 토지(대지권): 44.10평	90,376,790원 46,273,000원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경3007	[주택] 사천시 사남면 월성리 94-5 건물: 57.71평 토지(대지권): 109.81평	385,204,020원 197,224,000원	유찰 (3회)
	2025-08-04	2023타경35663	[주택]경상남도 사천시 사천읍 구암리 796-2 [분묘기지권] 건물: 44.60평 토지(대지권): 175.45평	127,567,840원 33,441,000원	유찰 (6회)
	2025-08-04	2023타경5006	[주택] 사천시 정동면 감곡리 564-1 건물: 5.01평 토지(대지권): 34.14평	17,450,110원 4,574,000원	유찰 (6회)