소 재 지	충청남도 예산군 예산읍 향천리 4
물건용도	농지
토지면적	374.00㎡(113.14평)
건물면적
사건번호	2024타경1586
감정평가액	32,538,000원
최저입찰가	(17%) 5,469,000원
입 찰 일	2025.06.04(수) 10:00

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1356601

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	향천리 4	전	374㎡ (113.14평)

[위치/주위환경] 대상토지는 충청남도 예산군 예산읍 향천리 소재 "예산종합운동장" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 지역으로서, 주위환경은보통임.
[교통상황] 대상토지 인근까지 제반 차량 접근이 가능하나, 버스정류장이 원거리에 소재하는 등 교통상황은 다소 불편함.
[이용상태] 대체로 부정형의 급경사지로서, 현황 "전, 묵전 등"으로 이용중임.
[도로상태] 지적상 맹지이나, 인접필지를 통한 진출입이 가능함.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 영농여건불리농지.
[제시외 물건] -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년2월13일	근저당권	168,000,000원
2023년2월13일	지상권
2023년9월11일	압류
2024년4월22일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-. 현황 '묵전'이나 사실상 '임야'임 -. 지적상 맹지이나, 인접필지를 통한 진출입이 가능함 -. 농지취득자격증명 필요(증명서 매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 몰수) -. 잡목, 잡초 등이 무성한 관계로 분묘 여부는 별도의 확인 필요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1번 부동산은 산 중턱에 소재하며 잡목, 잡초가 무성함 - 1번 부동산은 지목이 ‘전’으로 되어 있으나 경계표시가 되어 있지 아니하고 농작물을 경작한 흔적이 보이지 않으며 연접하는 다른 부동산과 함께 잡목, 잡초가 무성한 상태로 사실상 ‘임야’임(사진 참조) - 2번 부동산은 지목이 ‘답’으로 되어 있으나, 현황은 산에서 흘러 내려오는 물이 2번 부동산을 관통하고 있으며 하천의 상류 지역에 해당되는 곳으로 논(답)으로는 사용되고 있지 아니함 - 2번 부동산을 관통하여 흐르는 물을 관리하기 위한 것으로 보이는 철근콘크리트 시설 공사가 진행 중임이 확인되어 충남 예산군청 산림녹지과 산림보호팀에 문의(041-339-7612)한 바, 그 공사는 예산군 산림녹지과에서 토지소유자의 동의하에 사방댐 공사를 한 것이고 토지 소유권의 이전 또는 토지사용 계약이나 임대차 계약 등은 없었다고 함. 예정 공사기간은 2024년 4월 초순부터 같은 해 6월 하순까지라고 함 - 2번 부동산은 육안으로 볼 때 ‘밭(田)’으로 사용되고 있는 부분이 일부(소면적) 있는 것으로 보이기도 하는 바 정확한 경계는 측량 등을 통하여 확인하시기 바람 - 1번, 2번 부동산 모두 현장에서 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계는 확인하지 못하였음 - 1번, 2번 부동산에 소재하는 분묘는 발견할 수 없었음. 다만 1번 부동산에 대하여는 잡목·잡초 등이 무성하여 정확한 파악이 어려웠으므로 필요시 별도의 확인이 필요할 것으로 보임 - 1번 부동산은 산 중턱에 소재하며 잡목, 잡초가 무성함 - 1번 부동산은 지목이 ‘전’으로 되어 있으나 경계표시가 되어 있지 아니하고 농작물을 경작한 흔적이 보이지 않으며 연접하는 다른 부동산과 함께 잡목, 잡초가 무성한 상태로 사실상 ‘임야’임(사진 참조) - 2번 부동산은 지목이 ‘답’으로 되어 있으나, 현황은 산에서 흘러 내려오는 물이 2번 부동산을 관통하고 있으며 하천의 상류 지역에 해당되는 곳으로 논(답)으로는 사용되고 있지 아니함 - 2번 부동산을 관통하여 흐르는 물을 관리하기 위한 것으로 보이는 철근콘크리트 시설 공사가 진행 중임이 확인되어 충남 예산군청 산림녹지과 산림보호팀에 문의(041-339-7612)한 바, 그 공사는 예산군 산림녹지과에서 토지소유자의 동의하에 사방댐 공사를 한 것이고 토지 소유권의 이전 또는 토지사용 계약이나 임대차 계약 등은 없었다고 함. 예정 공사기간은 2024년 4월 초순부터 같은 해 6월 하순까지라고 함 - 2번 부동산은 육안으로 볼 때 ‘밭(田)’으로 사용되고 있는 부분이 일부(소면적) 있는 것으로 보이기도 하는 바 정확한 경계는 측량 등을 통하여 확인하시기 바람 - 1번, 2번 부동산 모두 현장에서 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계는 확인하지 못하였음 - 1번, 2번 부동산에 소재하는 분묘는 발견할 수 없었음. 다만 1번 부동산에 대하여는 잡목·잡초 등이 무성하여 정확한 파악이 어려웠으므로 필요시 별도의 확인이 필요할 것으로 보임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원()입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 SC제일은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 440일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 440일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 버스정류장. 차량 접근이 가능.

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사건번호 : 2024타경1586 (대전지방법원 홍성지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	190,338,018원원	90,004,453원원	54%	2.6회회
6개월	185,604,066원원	90,359,590원원	55%	2.5회회
12개월	192,139,520원원	105,912,531원원	57%	2.4회회

[농지경매] 예산군 예산읍 경매물건 조회 : 2024타경1586

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1356601

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-08	2025타경15094	[전] 예산군 덕산면 옥계리 148-19 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,109.27평	297,027,000원 297,027,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경4141	[전] 예산군 예산읍 주교리 153-28 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,141.16평	906,022,000원 906,022,000원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경20556	[전] 예산군 삽교읍 두리 532-28 토지(대지권): 27.23평	18,090,000원 12,663,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경21825	[전] 예산군 응봉면 주령리 61-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 662.17평	198,577,000원 139,004,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경20716	[전] 예산군 신양면 불원리 15-6 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 829.15평	63,043,000원 30,891,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경2480	[전] 예산군 덕산면 대치리 42-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,037.27평	471,171,000원 161,612,000원	유찰 (3회)
	2025-06-24	2024타경3421	[전] 예산군 신암면 오산리 459-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 287.98평	55,216,000원 18,939,000원	유찰 (4회)
	2025-04-29	2024타경2572	[전] 예산군 덕산면 대치리 253 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 242.91평	78,694,000원 26,992,000원	유찰 (4회)
	2025-04-29	2024타경2572	[전] 예산군 덕산면 대치리 243-5 [선순위지상권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,671.31평	530,400,000원 181,927,000원	유찰 (4회)
	2025-08-05	2024타경2558	[전] 예산군 덕산면 외라리 176-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 957.71평	151,762,000원 74,363,000원	재진행 (2회)
	2025-08-05	2024타경2558	[전] 예산군 덕산면 외라리 154 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,017.01평	173,124,000원 84,831,000원	재진행 (2회)
	2025-08-05	2024타경1593	[전] 예산군 예산읍 향천리 15-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 781.36평	276,527,000원 46,476,000원	유찰 (5회)
	2025-07-29	2024타경1630	[전] 예산군 고덕면 오추리 50-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,353.69평	258,373,000원 43,425,000원	유찰 (5회)
	2025-07-22	2022타경2745	[전] 예산군 광시면 마사리 201-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 359.07평	39,527,100원 39,527,100원	재진행 (0회)
	2025-07-22	2022타경2745	[전] 예산군 광시면 마사리 62-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 661.27평	63,394,600원 63,394,600원	재진행 (0회)

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[농지경매] 예산군 예산읍 경매물건 조회 : 2024타경1586