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단독주택 경매초보도 쉽게! 경남 대포동 경매고수가 알려드려요

창원지방법원 진주지원에서 진행되는 2025타경30625, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1464304

사천시 대포동 55-1 단독주택 경매

2025타경30625

소 재 지 : 경상남도 사천시 대포동 55-1

감 정 가 : 484,932,600

최 저 가 : 484,932,600

매각기일 : 2026.01.26(월) 10:00

소 재 지	경상남도 사천시 대포동 55-1
물건용도	단독주택
토지면적	1,239.00㎡(374.80평)
건물면적	174.00㎡(52.64평)
사건번호	2025타경30625
감정평가액	484,932,600원
최저입찰가	(100%) 484,932,600원
입 찰 일	2026.01.26(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대포동 55-1	대	542㎡ (163.96평)
	대포동 55-2	답	561㎡ (169.70평)
	대포동 55-10	답	136㎡ (41.14평)
건물	대포동 55-1	1층 단독주택 경량철골조	106.4㎡ (32.19평)
건물	대포동 55-1	2층 단독주택 경량철골조	42.6㎡ (12.89평)
제시외건물	대포동 55-1	보일러실	6.8 ㎡(2.06평) 포함
	대포동 55-1	가추	14 ㎡(4.24평) 포함
	대포동 55-1	가추	4.2 ㎡(1.27평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 사천시 대포동 소재 '심포마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 농촌 취락지대임.
[교통상황] 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서 농경지 이용중임.
기호(4) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서 현황 ‘주택 부속토지’로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 기호(1)은 서측으로 현황 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.
본건 기호(3)은 지적도상 맹지임.
본건 기호(4)은 서측으로 현황 폭 약 3미터 내외, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] - 기호(1) : 자연녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, ＜추가기재＞농지법제8조의규정이적용되는농지 - 기호(3) : 자연녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, ＜추가기재＞농지법제8조의규정이적용되는농지 - 기호(4) : 자연녹지지역(2011-08-04), 중로3류(폭 12m~15m)(2011-08-04)(중로3-19호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역(2023-12-28)(시도14호선)＜도로법＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 없음.
[건물구조] 구조 : 경량철골조 판넬지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 치장벽돌 및 징크판넬 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호 등임. [이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉢)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨. [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
최OO		2014.07.31
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년5월24일	소유권
2016년1월29일	근저당권	370,000,000원
2024년12월24일	압류
2025년2월13일	가압류	14,238,700원
2025년2월19일	강제경매
2025년4월21일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년7월7일	소유권
2016년1월29일	근저당권	370,000,000원
2024년12월24일	압류
2025년1월13일	압류
2025년2월19일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	495,856,213원원	261,046,667원원	48%	3.7회회
6개월	495,856,213원원	261,046,667원원	48%	3.7회회
12개월	495,856,213원원	261,046,667원원	48%	3.7회회

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법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 콘크리트조 물탱크 및 관정으로 인하여 법정지상권 성립여지 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함 -[목록 1] 지상에 식재된 조경수 등은 토지에 포함 평가 -[목록 1] 토지 지상에 타인 소유의 콘크리트조 물탱크 및 관정(사천시에서 설치,관리 중인 재래마을 간이상수도) 매각 제외, 토지의 감정평가 가격은 이로 인해 영향 받는 가격임 -[목록 3, 4] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수)[별지 사천시 사실조회 회신서 참조]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2026.01.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
최은주:임대차관계 불분명(대항력 주의 요함)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 484,932,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 3,558,377원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 332일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 332일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.01.29.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 판넬지붕. 철골조.

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출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1464304

사건번호 : 2025타경30625 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-26	2025타경30625	[주택] 사천시 대포동 55-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 52.64평 토지(대지권): 374.80평	484,932,600원 484,932,600원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경30869	[주택] 사천시 사남면 죽천리 369-3 [법정지상권] 건물: 43.81평 토지(대지권): 303.11평	509,558,140원 509,558,140원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경30693	[주택] 사천시 죽림동 236-11 건물: 33.49평 토지(대지권): 83.16평	105,468,300원 105,468,300원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경30767	[주택] 사천시 정동면 고읍리 495-2 건물: 63.21평 토지(대지권): 305.22평	830,865,520원 830,865,520원	재진행 (0회)
	2026-01-19	2025타경30659	[주택] 사천시 송포동 1487 건물: 151.12평 토지(대지권): 199.95평	1,065,001,480원 852,001,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경203	[주택] 사천시 실안동 617 건물: 33.89평 토지(대지권): 84.10평	99,319,680원 79,456,000원	유찰 (1회)
	2026-02-23	2025타경30372	[주택] 사천시 용현면 온정리 464 건물: 74.15평 토지(대지권): 124.93평	379,347,240원 242,782,000원	유찰 (2회)
	2026-01-26	2024타경6426	[주택] 사천시 선구동 41-6 건물: 27.28평 토지(대지권): 50.88평	153,630,670원 98,324,000원	유찰 (2회)
	2026-02-23	2025타경30651	[주택] 사천시 노룡동 495-1 건물: 16.29평 토지(대지권): 73.21평	120,514,100원 61,703,000원	유찰 (3회)
	2026-01-26	2024타경38553	[주택] 사천시 벌리동 427-3 건물: 28.11평 토지(대지권): 40.26평	125,723,400원 64,370,000원	유찰 (3회)
	2026-01-26	2024타경38430	[주택] 사천시 사천읍 장전리 87-1 건물: 33.18평 토지(대지권): 120.05평	67,269,050원 34,442,000원	유찰 (3회)
	2026-03-09	2024타경5010	[주택] 사천시 용현면 석계리 61 [농지취득자격증명] 건물: 20.00평 토지(대지권): 359.98평	126,087,581원 31,633,000원	유찰 (5회)