사천시 주택 경매물건 | 2025타경30869 경매 분석합니다.

창원지방법원 진주지원의 2025타경30869 사건, 5억 956만원짜리 주택 경매물건입니다.

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr

2025타경30869

창원지방법원 진주지원의 경매 목적물로

감정가 509,558,140원에서 현재 3회 유찰,

감정가 대비 34% 저감되어 174,779,000원으로

2026.06.08(월) 10:00 창원지방법원 진주지원 경매2계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	경상남도 사천시 사남면 죽천리 369-3
물건용도	주택
토지면적	1,002.00㎡(303.11평)
건물면적	144.82㎡(43.81평)
사건번호	2025타경30869
감정평가액	509,558,140원
최저입찰가	(34%) 174,779,000원
입 찰 일	2026.06.08(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	죽천리 369-3	대	1002㎡ (303.11평)
건물	죽천리 369-3	단층 주택 목조	89.26㎡ (27.00평)
	죽천리 369-3	단층 사육사	23.14㎡ (7.00평)
	죽천리 369-3	단층 창고	13.22㎡ (4.00평)
제시외건물	죽천리 369-3	다용도실	2.7 ㎡(0.82평) 포함
	죽천리 369-3	다용도실	10.6 ㎡(3.21평) 포함
	죽천리 369-3	사육사	5.9 ㎡(1.78평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 '사천유치원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대임.
[교통상황] 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남측, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] - 기호(1) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2023-12-18)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 비행안전제6구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 없음.
[건물구조] 기호(2)
구조 : 목조 및 조적조 스레이트지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.
구조 : 목조 및 조적조 스레이트지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
기호(2-1)
구조 : 돌담 및 토담조 스레이트지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
기호(2-2)
구조 : 블록조 스레이트지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 기호(2)는 주택(폐가)으로 이용중임.
기호(2-1)은 사육사로 이용중임.
기호(2-2)는 창고로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급·배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있으나, 폐가로 재확인 바람.
4)부합물 및 종물 본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉢)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨. [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
최OO	목록[1]일부
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년12월15일	소유권
2020년12월15일	근저당권	380,000,000원
2020년12월15일	지상권
2025년5월21일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년12월15일	소유권
2020년12월15일	근저당권	380,000,000원
2025년5월21일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	389,197,973원원	216,663,000원원	55%	2.7회회
6개월	504,344,212원원	275,315,800원원	53%	3회회
12개월	504,344,212원원	275,315,800원원	53%	3회회

사천시 주택 경매물건 | 2025타경30869 경매 분석합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

제시외건물(감정서상 a,b)을 위한 법정지상권 성립여부 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -제시외건물(감정서상‘ㄱ~ㄷ’) 매각포함. -제시외수목(감나무, 석류나무 등)은 토지가격에 포함하여 평가함. -목록[1]일부 도로로 이용중인바 이를 감한하여 평가함. -목록[1]지상에 타인소유로 탐문조사되는 제시외건물(감정서상 a,b)는 평가 제외하였으며 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3252)입니다.
입찰일은 2026.06.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
최석민:부동산현황및점유관계조사에 의하면 조상대대로 본건 토지 일부를 대가 없이 사용 및 점유 중이라고 진술함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 358일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 358일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.12.15.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 버스정류장.

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2025타경30869 (창원지방법원 진주지원)

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