단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 사천시 단독주택 경매 완벽분석 (건물 28.1평, 토지 40.3평)

2024타경38553 사건의 단독주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 51% 수준입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1429331

  O 위치 : 경상남도 사천시 벌리동 427-3
  O 유형 : 단독주택
  O 사건번호 : 2024 타경 38553
  O 집행법원 : 창원지방법원 진주지원

감정가는 125,723,400원입니다. 최저입찰가는 64,370,000원 (51%)입니다.
입찰일은 2026.01.26(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 6,437,000원 입니다.

소 재 지	경상남도 사천시 벌리동 427-3
물건용도	단독주택
토지면적	133.10㎡(40.26평)
건물면적	92.94㎡(28.11평)
사건번호	2024타경38553
감정평가액	125,723,400원
최저입찰가	(51%) 64,370,000원
입 찰 일	2026.01.26(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	벌리동 427-3	대	133.1㎡ (40.26평)
건물	벌리동 427-3	단층 주택 시멘트	52.1㎡ (15.76평)
	벌리동 427-3	단층 욕실 및 창고 시멘트	5.65㎡ (1.71평)
	벌리동 427-3	단층 변소 시멘트	1.19㎡ (0.36평)
제시외건물	벌리동 427-3	(ㄱ)주택일부 등	24.5 ㎡(7.41평) 포함
	벌리동 427-3	(ㄴ)보일러실 등	2.5 ㎡(0.76평) 포함
	벌리동 427-3	(ㄷ)창고 등	7 ㎡(2.12평) 포함
	벌리동 427-3	(A)태양광설비	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 사천시 벌리동 소재 "사천시청소년문화재단" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 삼각형 평지로 주거용건부지임.
4)인접 도로상태 본건 동측으로 노폭 약 4-5m 내외의 아스팔트포장도로가 있음.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m-10m)(2011-08-04)(소로2-146호선)
(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2023-12-18)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ-ㄷ)이 소재하며, 기호(1) 지상에 소재하는 제시외건물 기호(ㄱ-ㄷ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.
[건물구조] 기호(2) 시멘트블록조 슬래브위 강판지붕 단층건으로(사용승인일:1980.07.29)
외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.
기호(2-1) 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1980.07.29)
외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.
기호(2-2) 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1980.07.29)
외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 기호(2) : 주택임.
기호(2-1) : 욕실 및 창고 등임.
기호(2-2) : 변소 등임.
[설비내역] 난방설비, 위생설비 등이 있음.
(제시외건물 기호(ㄱ) 옥상에 제시외태양광설비가 있음)
4)부합물 및 종물 -.
[공부와의 차이] -본건 기호(2),(2-1),(2-2)는 귀 제시목록 및 공부상 스레트지붕이나 현황 기호(2)는 슬래브위강판지붕, 기호(2-1),(2-2)는 슬래브지붕임.
-본건 기호(2-1)은 귀 제시목록 및 공부상 창고이나 현황 욕실 및 창고 등임.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO		2004.05.13.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년5월6일	소유권
2023년6월7일	근저당권	75,000,000원
2023년8월3일	가압류	12,494,355원
2024년10월25일	임의경매
2024년12월24일	가압류	1,963,003원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년5월6일	소유권
2023년6월7일	근저당권	75,000,000원
2023년8월3일	가압류	12,494,355원
2024년10월25일	임의경매
2024년12월24일	가압류	1,963,003원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	495,856,213원원	261,046,667원원	48%	3.7회회
6개월	495,856,213원원	261,046,667원원	48%	3.7회회
12개월	495,856,213원원	261,046,667원원	48%	3.7회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 사천시 단독주택 경매 완벽분석 (건물 28.1평, 토지 40.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ]매각포함 -제시외태양광설비[감정서상 A]매각포함 -감정서상 기호 2, 기호 2-1, 기호 2-2는 공부상 "스레트지붕"이나 현황 기호 2 "슬래브위강팡지붕" 기호 2-1 및 기호 2-2는 "슬래브지붕"임 -감정서상 기호 2-1은 공부상 "창고"이나 현황 "욕실 및 창고 등 임" -본 건 부동산은 인접지와 경계가 불분명한 바 명확한 경계확인은 측량요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주경자:채무자겸소유자 최주석의 모친임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 496일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 496일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.06.07.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 차량의 접근이 가능. 슬래브지붕.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1429331

사건번호 : 2024타경38553 (창원지방법원 진주지원)

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