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2850만원짜리 주택 1824만원에? 경남 문산읍 경매 함정이 있을까? (건물 6.4평, 토지 6.2평)

진주 문산읍 삼곡리에 위치한 본 단독주택 경매물건은 2850만원짜리가 1824만원까지 떨어진 상태입니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1401500

진주시 문산읍 삼곡리의 단독주택 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 21.24㎡(6.42평)입니다. 토지면적은 20.40㎡(6.17평)입니다.

사건번호는 2024타경1100이며 창원지방법원 진주지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 28,495,950원입니다만 2회 유찰되어

최저입찰가는 18,238,000원입니다.

입찰보증금은 1,823,800원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 585-16
물건용도	단독주택
토지면적	20.40㎡(6.17평)
건물면적	21.24㎡(6.42평)
사건번호	2024타경1100
감정평가액	28,495,950원
최저입찰가	(64%) 18,238,000원
입 찰 일	2025.08.04(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼곡리 585-16	대	20.4㎡ (6.17평) 5분의 1 지분
건물	삼곡리 585-16	단층주택 목조	10.91㎡ (3.30평) 5분의 1 지분
건물	삼곡리 585-16	단층 퇴비사 목조	3.768㎡ (1.14평) 5분의 1 지분
제시외건물	삼곡리 585-16	보일러실	0.8 ㎡(0.24평) 포함
제시외건물	삼곡리 585-16	주택	5.76 ㎡(1.74평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 「문산읍사무소」 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며. 간선도로변에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 단독주택 부지로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 본건 남측으로 폭 약 12미터 내외의 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접하고, 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16)
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 미등재 제시 외 건물(일련번호 (ㄴ))이 소재하며, 구조, 면적 및 이용상황 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계는 미상입니다.
[건물구조] ? 일련번호(2) : 블럭조 기와형강강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 사이딩 마감 등 내벽: 벽지 바름 등 창호: 하이섀시 창호 등입니다.
? 일련번호 (2-1) : 블럭조 기와형강강판 지붕 단층 건물입니다.
[이용상태] 일련번호 (2): 단독주택, 일련번호 (2-1): 창고 등으로 이용중입니다.
[설비내역] 일련번호 (2) 주택은 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
4)부합물 및 종물 후첨한‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이, 부합물 내지 종물로 판단되는 미등재 제시 외 건물(일련번호 (ㄱ))이 소재합니다.
[공부와의 차이] ? 일련번호 (2) 주택은 의뢰목록상 ‘목조 아연지붕 단층 35.7㎡’이나, 현황 ‘블럭조 기와형강판지붕 단층 54.54㎡’입니다.
? 일련번호 (2-1) 퇴비사는 의뢰목록상 ‘목조 아연지붕 단층’이나, 현황 ‘블럭조 기와형강판지붕 단층 창고’입니다. [참고사항] 임대관계는 미상입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년11월28일	소유권
2017년11월28일	소유권
2017년11월28일	소유권
2022년3월18일	가처분
2023년12월19일	강제경매
2024년2월26일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년11월28일	소유권
2017년11월28일	소유권
2017년11월28일	소유권
2023년12월19일	강제경매
2024년2월26일	강제경매
2024년11월19일	압류
2025년3월20일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

2850만원짜리 주택 1824만원에? 경남 문산읍 경매 함정이 있을까? (건물 6.4평, 토지 6.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 지분매각 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄴ) 매각 포함 [목록2]인접토지를 일부 점유하고 있음 공부상 '목조 아연지붕 단층주택 35.7㎡'이나 현황 '블럭조 강판형기와지붕 단층주택 54.54㎡' 이며 '목조 스레트지붕 단층 퇴비사 18.84㎡'의 현황 '블럭조 강판형지붕 단층 창고 18.84㎡임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3252)입니다.
입찰일은 2025.08.04입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 508일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 508일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 차량의 접근이 가능. 간선도로.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1401500

사건번호 : 2024타경1100 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-28	2024타경38454	[주택] 진주시 하대동 352-5 건물: 33.24평 토지(대지권): 56.72평	288,579,500원 288,579,500원	신건 (0회)
	2025-07-28	2024타경37628	[주택] 진주시 계동 10 건물: 17.24평 토지(대지권): 30.01평	95,855,020원 95,855,020원	신건 (0회)
	2025-07-28	2024타경37451	[주택] 진주시 칠암동 498-19 건물: 44.07평 토지(대지권): 36.06평	157,026,800원 157,026,800원	신건 (0회)
	2025-08-18	2024타경6273	[주택] 진주시 이현동 107-3 건물: 18.00평 토지(대지권): 69.88평	99,759,200원 79,807,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경3847	[주택] 진주시 집현면 장흥리 386-3 건물: 63.49평 토지(대지권): 121.91평	316,933,800원 253,547,000원	유찰 (1회)
	2025-08-18	2024타경33251	[주택] 진주시 정촌면 예하리 419-12 건물: 41.12평 토지(대지권): 101.64평	206,095,010원 131,901,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경34902	[주택] 진주시 망경동 140-3 건물: 18.22평 토지(대지권): 29.04평	69,638,960원 44,569,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경4062	[주택] 진주시 인사동 143-115 건물: 38.85평 토지(대지권): 51.73평	346,237,400원 221,592,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경3540	[주택] 진주시 이현동 23-34 건물: 36.62평 토지(대지권): 58.69평	217,837,440원 139,416,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경1100	[주택] 진주시 문산읍 삼곡리 585-16 건물: 6.42평 토지(대지권): 6.17평	28,495,950원 18,238,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경33961	[주택] 진주시 문산읍 이곡리 119-1 건물: 59.19평 토지(대지권): 94.08평	147,294,360원 94,268,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경3717	[주택] 진주시 평거동 716-5 건물: 26.46평 토지(대지권): 53.33평	408,698,200원 261,567,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경31910	[주택] 진주시 옥봉동 330-9 건물: 57.51평 토지(대지권): 49.01평	156,141,660원 79,944,000원	유찰 (3회)
	2025-08-04	2024타경2868	[주택] 진주시 망경동 146-53 건물: 17.36평 토지(대지권): 14.82평	89,048,000원 45,592,000원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경2431	[주택] 진주시 칠암동 320-18 [임차권등기] 건물: 135.55평 토지(대지권): 89.54평	667,427,640원 341,723,000원	유찰 (3회)