주택 경매초보도 쉽게! 경남 금곡면 낙찰가 분석

4회 유찰된 경남 진주 금곡면 두문리 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

  ◐ 위치 : 경상남도 진주시 금곡면 두문리
  ◐ 유형 : 주택
  ◐ 사건번호 : 2024 타경 37833
  ◐ 집행법원 : 창원지방법원 진주지원

감정가는 101,640,500원입니다. 최저입찰가는 36,428,000원 (36%)입니다.
입찰일은 2026.02.23(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 3,642,800원 입니다.

소 재 지	경상남도 진주시 금곡면 두문리 1039-10
물건용도	주택
토지면적	787.00㎡(238.07평)
건물면적	130.70㎡(39.54평)
사건번호	2024타경37833
감정평가액	101,640,500원
최저입찰가	(36%) 36,428,000원
입 찰 일	2026.02.23(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	두문리 1039-10	대	323㎡ (97.71평)
토지	두문리 산85-4	임야	464㎡ (140.36평)
건물	두문리 1039-10	단층 단독주택 경량철골구조	86.7㎡ (26.23평)
제시외건물	두문리 1039-10	창고 등	20 ㎡(6.05평) 포함
제시외건물	두문리 1039-10	창고 등	24 ㎡(7.26평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 금곡면 두문리 소재 "석계마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 삼각형 완경사지로 주거용건부지임.
기호(3) : 부정형 완경사지로 일부 자연림, 일부 묘지 등임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 본건 남측으로 진입로가 있으며 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 연결됨.
기호(3) : 지적도상 남측 인접지 지목이 도로이나 현황 인접토지를 통해 접근가능함.
[토지이용계획] 기호(1) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
기호(3) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
6)제시목록 외의 물건 1)후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.
2)본건 기호(3) 지상에 분묘가 소재함.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.
[건물구조] 기호(2) 경량철골구조 슬래브지붕 단층건으로 (사용승인:2017.11.8.)
외벽 : 판넬마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 주택임.
[설비내역] 난방설비, 위생설비 등이 있음.
4)부합물 및 종물 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/12/18)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
서OO		2019.01.24
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월7일	소유권
2024년3월15일	가압류	5,057,690원
2024년6월4일	근저당권	40,000,000원
2024년8월16일	가압류	11,056,247원
2024년9월26일	강제경매
2024년12월5일	가압류	2,347,799원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월7일	소유권
2024년3월15일	가압류	5,057,690원
2024년6월4일	근저당권	40,000,000원
2024년8월16일	가압류	11,056,247원
2024년9월26일	강제경매
2024년12월5일	가압류	2,347,799원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	417,373,398원원	279,424,413원원	58%	3.8회회
6개월	411,863,117원원	223,096,170원원	50%	4회회
12개월	323,684,232원원	179,460,502원원	49%	4.2회회

주택 경매초보도 쉽게! 경남 금곡면 낙찰가 분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함 -[목록1] 지상소재 조경수등은 토지가격에 포함 평가함. -[목록3] 지상에 분묘 소재함. 최저매각가격은 이를 감안한 금액임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2026.02.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
서정기:임대차관계 및 대항력 각 불분명

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 101,640,500원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 5,084,814원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 500일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 500일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [목록1,2] 2024.3.15.가압류 설정 [목록3] 2024.6.4.근저당권

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 보전산지. 차량의 접근이 가능. 슬래브지붕.

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2024타경37833 (창원지방법원 진주지원)

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