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[감정가 12%] 양산 용당동 임야 경매 해설

양산 산34-1에 위치한 임야 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

경상남도 양산시 용당동 산34-1 임야 경매 물건입니다.

언제든지 입찰(법원동행)에서 명도(집비우기)까지 쉽고 빠르게 도와드립니다!!!

감정가격은 419,508,000원입니다.

6회 유찰되어 최저입찰가는 49,355,000원입니다.

사건번호는 2024타경6825이며 울산지방법원에서 경매가 진행됩니다.

입찰보증금은 4,935,500원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	경상남도 양산시 용당동 산34-1
물건용도	임야
토지면적	23,306.00㎡(7,050.07평)
건물면적
사건번호	2024타경6825
감정평가액	419,508,000원
최저입찰가	(12%) 49,355,000원
입 찰 일	2025.11.27(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용당동 산34-1	임야	23306㎡ (7,050.07평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 양산시 용당동 소재하는 "탑골저수지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 임야로서의 통행사정은 보통인 편입니다.
3)형태 및 이용상태 북동하향의 급경사지로, 자연림입니다.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지입니다.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 공장설립승인지역＜수도법＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지는 별첨 사진용지와 같이 고압선이 지나가고 있는 선하지이며, 이를 감안하여 토지를 감정평가하였습니다. [공부와의 차이] 없습니다. [참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타 본건 토지는 수목 및 수풀이 우거진 광범위의 자연림으로 미확인 분묘가 소재할 수 있으니 경매 진행 및 입찰시 별도의 확인이 요구됩니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/18)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년6월19일	소유권
2009년6월19일	소유권
2009년6월19일	소유권
2019년1월14일	근저당권	150,000,000원
2019년1월14일	지상권
2024년8월19일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	238,660,021원원	125,389,357원원	54%	4.7회회
6개월	274,395,761원원	110,953,045원원	42%	5회회
12개월	285,559,461원원	103,256,464원원	37%	4.5회회

[감정가 12%] 양산 용당동 임야 경매 해설

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

본 건 토지상에 소재할 수 있는 미확인 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 고압선이 지나고 있는 선하지이며, 이를 감안하여 평가하였음. 2. 수목 및 수풀이 우거진 광범위의 자연림으로, 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인 요함. 3. 본 건 토지상에 소재하는 입목을 포함하여 평가하였음. 4. 지적도상 맹지임.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 소나무 잡목 등 자생하는 임야인 바, 미발견 분묘 있을 수 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8267)입니다.
입찰일은 2025.11.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 419,508,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 119,953,733원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 453일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 453일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019. 1. 14. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경6825 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-27	2025타경1206	[임야] 양산시 상북면 내석리 산108 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,570.03평	134,610,781원 134,610,781원	신건 (0회)
	2025-12-09	2024타경118568	[임야] 양산시 명곡동 산71-12 토지(대지권): 3,699.88평	733,860,000원 513,702,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경10121	[임야] 양산시 평산동 산119-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,216.42평	432,293,000원 302,605,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경956	[임야] 양산시 원동면 선리 산77 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,500.06평	41,818,600원 29,273,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2025타경11481	[임야] 양산시 평산동 산163-8 토지(대지권): 19,530.01평	626,251,400원 438,376,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2025타경11481	[임야] 양산시 평산동 산163-4 토지(대지권): 26,849.90평	976,360,000원 683,452,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2024타경9480	[임야] 양산시 상북면 내석리 799-1 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 21,725.25평	1,002,211,700원 1,002,211,700원	재진행 (0회)
	2025-12-02	2024타경118636	[임야] 양산시 동면 금산리 산87 [분묘기지권] 토지(대지권): 10,170.05평	201,720,000원 69,190,000원	유찰 (3회)
	2025-11-25	2024타경102624	[임야] 양산시 명곡동 산71-2 토지(대지권): 9,118.56평	2,600,076,320원 1,820,053,000원	재진행 (1회)
	2025-11-27	2025타경10807	[임야] 양산시 평산동 1038-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,820.10평	978,162,000원 234,856,000원	유찰 (4회)
	2025-11-25	2024타경112980	[임야] 양산시 하북면 답곡리 산192-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,846.76평	33,577,500원 8,062,000원	유찰 (4회)
	2025-11-27	2024타경6825	[임야] 양산시 용당동 산34-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 7,050.07평	419,508,000원 49,355,000원	유찰 (6회)
	2025-11-19	2023타경108519	[임야] 양산시 원동면 선리 산160 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 4,097.14평	20,316,000원 6,969,000원	유찰 (3회)