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[감정가 41%] 거제 능포동 상가주택 낙찰전략 요약

창원지방법원 통영지원에서 진행되는 2023타경28514, 4회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

이번에 보시게 되는 경매물건은 경상남도 거제시 능포동 489-3 상가주택입니다.

매각기일은 2026.01.26(월) 10:00이며, 입찰법원은 창원지방법원 통영지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경상남도 거제시 능포동 489-3
물건용도	상가주택
토지면적	4,147.00㎡(1,254.47평)
건물면적	198.15㎡(59.94평)
사건번호	2023타경28514
감정평가액	4,136,241,050원
최저입찰가	(41%) 1,694,204,000원
입 찰 일	2026.01.26(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	능포동 489-3	대	181㎡ (54.75평)
	능포동 474	답	1891㎡ (572.03평)
	능포동 477-1	대	634㎡ (191.79평)
	능포동 477-5	답	939㎡ (284.05평)
	능포동 473-3	답	502㎡ (151.86평)
건물	능포로 232	단층 소매점 및 주택	91.65㎡ (27.72평)
제시외건물	능포로 232	창고	22.5 ㎡(6.81평) 포함
	능포로 232	창고 및 화장실	84 ㎡(25.41평) 포함
	능포동 474	숙소	122 ㎡(36.91평) 제외
	능포동 474	숙소	53 ㎡(16.03평) 제외
	능포동 474	기계기구	제외

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 "능포마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 미성숙 주택지대로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.
[이용상태] 기호(1): 가장형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3): 부정형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호(5): 부정형 평지의 토지로서, 자동차정류장 부지로 이용중임.
기호(6,7,8): 부정형 평지의 토지로서, 주거나지 상태임.
[도로상태] 기호(1): 본건 남측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.
기호(3): 본건 남서측으로 폭 약 8m 내외의 도로 및 서측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 각각 접함.
기호(5,8): 본건 서측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 접함.
기호(6): 본건 서측으로 폭 약 20m 내외의 도로 및 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.
기호(7): 본건 서측으로 폭 약 20m 내외의 도로 및 북동측, 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.
[토지이용계획] 기호(1): 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(능포초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(능포초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
기호(3,5): 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(능포초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(능포초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
기호(6,7): 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 자동차정류장, 가축사육제한구역(모든축조 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(8): 준주거지역, 자동차정류장, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
[제시외 물건] 본건 기호(5) 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외 건물(ㄱ,ㄷ,ㄹ) 및 주유시설(주유기, 유류저장탱크), 세차설비 등이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호(2): 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서,외 벽: 치장벽돌 쌓기 마감내 벽: 벽지 및 타일 마감바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감창 호: 샷시 창호기호(2-1): 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서,외 벽: 치장벽돌 쌓기 마감내 벽: 타일 마감 등창 호: 샷시 창호기호(4): 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,외 벽: 샌드위치 판넬 잇기 마감내 벽: 벽지 및 타일 마감 등바 닥: 장판지 깔기 및 타일 마감창 호: 샷시 창호 [이용상태] 기호(2): 단독주택기호(2-1): 화장실 및 보일러실기호(4): 소매점 및 주택 [설비내역] 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어 있음.
[부합물/종물] 후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㅁ)이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/12/06)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
경OO	목록5,6,7,8	미전입	[보]일억팔천만원정 [월]월1,700만원정
주OO	목록5	2020.01.29.	[보]2,500,000 [월]100,000
최OO	목록5	2016.11.29.	[보]삼천만원정 [월]월2000만원정
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년6월16일	근저당권	3,840,000,000원
2023년9월26일	임의경매
2023년12월1일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년6월16일	근저당권	3,840,000,000원
2023년9월26일	임의경매
2024년6월20일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	268,144,310원원	109,654,318원원	36%	6.4회회
6개월	270,030,784원원	99,539,690원원	35%	6.1회회
12개월	283,793,847원원	110,108,352원원	35%	5.9회회

[감정가 41%] 거제 능포동 상가주택 낙찰전략 요약

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -최영숙이 2025. 3. 20. 유치권신고(공사대금 55,000,000원)을 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 2025. 4. 28.자 채권자 에프비 케이엔2403유동화전문 유한회사로부터 위 유치권에 대해 배제신청서가 접수됨. -[목록4]제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함. -[목록5]제시외 건물 및 기계기구(감정서상 ㄷ,ㄹ, 주유기, 세차설비,유류저장탱크)매각 제외.

[부동산 현황조사서 비고란]
*제시외 건물 ㄱ)판넬조 판넬지붕 창고, ㄴ)판넬조 판넬지붕 창고및 화장실, ㄷ)판넬조 판넬지붕 숙소,(타인 최영숙소유) ㄹ)판넬조 판넬지붕 숙고,(타인 최영숙소유) ㅁ)조적조 스라브지붕 창고 각 소재함. *목록 5번 토지상에 주유기,세차시설및 기계 소재하나 타인 최영숙 소유라고함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055-640-8500)입니다.
입찰일은 2026.01.26입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
최영숙:소유자의 모친이며, 대항력 주의 요함. 현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서에 따르면 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 822일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 822일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.6.16.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 준주거지역. 판넬지붕. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 철골조.

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출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2023타경28514 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-05	2025타경21583	[근린주택] 거제시 아주동 901-2 건물: 294.71평 토지(대지권): 153.07평	2,483,807,180원 2,483,807,180원	신건 (0회)
	2026-01-26	2025타경20982	[근린주택] 거제시 남부면 갈곶리 74-1 건물: 69.58평 토지(대지권): 62.62평	381,117,560원 266,782,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경20408	[근린주택] 거제시 거제면 오수리 659-1 [농지취득자격증명] 건물: 463.79평 토지(대지권): 1,136.55평	1,634,105,700원 1,143,874,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경21321	[근린주택] 거제시 문동동 636 [농지취득자격증명] 건물: 54.41평 토지(대지권): 313.69평	1,597,983,000원 1,118,588,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경32084	[근린주택] 거제시 일운면 옥림리 172 [법정지상권] 건물: 160.23평 토지(대지권): 584.43평	1,217,161,660원 596,409,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2025타경391	[근린주택] 거제시 능포동 332-2 건물: 261.83평 토지(대지권): 88.33평	1,139,672,770원 729,390,000원	유찰 (2회)
	2026-01-26	2025타경21217	[근린주택] 거제시 아주동 1675-16 건물: 78.43평 토지(대지권): 53.94평	600,492,900원 307,452,000원	유찰 (3회)
	2026-01-12	2024타경1325	[근린주택] 거제시 고현동 961-117 건물: 75.27평 토지(대지권): 90.90평	1,427,907,400원 374,318,000원	유찰 (6회)
	2026-01-26	2024타경3758	[근린주택] 거제시 장목면 관포리 630 건물: 252.76평 토지(대지권): 361.19평	1,532,108,480원 321,307,000원	유찰 (7회)
	2026-01-19	2024타경3796	[근린주택]경상남도 거제시 상동동 977 건물: 522.74평 토지(대지권): 198.74평	3,126,228,980원 896,352,000원	유찰 (5회)
	2026-01-19	2024타경3314	[근린주택] 거제시 장평동 368-19 건물: 357.79평 토지(대지권): 101.94평	2,236,390,000원 1,001,903,000원	유찰 (3회)
	2026-01-26	2023타경28514	[근린주택]경상남도 거제시 능포동 489-3 [유치권] 건물: 59.94평 토지(대지권): 1,254.47평	4,136,241,050원 1,694,204,000원	재진행 (4회)