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12억 1716만원짜리 근린주택 5억 9641만원에? 경남 일운면 낙찰 전략은? (건물 160.2평, 토지 584.4평)

감정 12억 1716만원 → 최저 5억 9641만원! 경남 거제시 일운면 상가주택 경매를 소개합니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1445687

상가주택 경매 / 경상남도 거제시 일운면 옥림리 상가주택 경매 / 2024타경32084

소 재 지	경상남도 거제시 일운면 옥림리 172
물건용도	상가주택
토지면적	1,932.00㎡(584.43평)
건물면적	529.68㎡(160.23평)
사건번호	2024타경32084
감정평가액	1,217,161,660원
최저입찰가	(49%) 596,409,000원
입 찰 일	2026.01.26(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	옥림리 172	답	123㎡ (37.21평)
	옥림리 173	대	820㎡ (248.05평)
	옥림리 165-8	전	13㎡ (3.93평)
	옥림리 174	답	255㎡ (77.14평)
	옥림리 175	답	721㎡ (218.10평)
건물	옥림리 173 1동호	단층 근린생활시설 경량철골구조	217.9㎡ (65.91평)
건물	옥림리 173 2동호	단층 주택 경량철골구조	38.28㎡ (11.58평)
제시외건물	옥림리 173 1동호	창고	8 ㎡(2.42평) 포함
	옥림리 173 1동호	창고	2.7 ㎡(0.82평) 포함
	옥림리 173 1동호	냉동창고	7.1 ㎡(2.15평) 포함
	옥림리 173 1동호	가추	14 ㎡(4.24평) 포함
	옥림리 173 1동호	파고라	6.5 ㎡(1.97평) 포함
	옥림리 173 1동호	테라스데크	220.6 ㎡(66.73평) 포함
	옥림리 173 1동호	화장실	8.7 ㎡(2.63평) 포함
	옥림리 173 2동호	가추	5.9 ㎡(1.78평) 포함
	옥림리 175	휴게실	18 ㎡(5.45평) 제외
	옥림리 175	휴게실	5.2 ㎡(1.57평) 제외
	옥림리 175	휴게실	60 ㎡(18.15평) 제외
	옥림리 175	창고	6.2 ㎡(1.88평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재 "하촌마을" 북서측 인근에 위치하며 부근은 해안가 주변으로 펜션, 주택, 농경지 및 일부 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.
[교통상황] 본건 토지까지 차량의 출입이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 기호1,6,7): 부정형의 완경사지로 현황은 "답기타" 입니다.
기호2): 부정형의 완경사지로 현황은 "주상용 건물"의 부지입니다.
기호5): 가장형의 완경사지로 현황은 "전기타" 입니다.
4)인접 도로상태 기호1): 북동측으로 노폭 약4m-5m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호2): 동측으로 노폭 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.
기호5): 동측으로 노폭 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 북동측으로 노폭 약4m-5m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호6): 동측으로 노폭 약4m-5m 내외의 포장도로와 접하며 본건이 일부 현황 "도로"입니다.
기호7): 맹지입니다.
[토지이용계획] 기호1,5): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
기호2): 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
기호6,7): 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다 [참고사항] 1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -
[건물구조] 기호3) 건물은 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층으로 외벽: 사이딩 마감.
내벽: 벽지 및 타일 등 인테리어 마감.
창호: 샷시창호.
기호4) 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로 외벽: 사이딩 마감.
내벽: 벽지 및 타일 등 마감.
창호: 샷시창호.
[이용상태] 기호3): 근린생활시설로 이용 중입니다.
기호4): 단독주택으로 이용 중입니다.
[설비내역] 기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.
[공부와의 차이] 본건 기호3,4) 건물은 의뢰목록상 ‘옥림리 173, 590-5’ 양 지상에 소재하나, 현황은‘옥림리 590-5’는 합병 말소되어 ‘옥림리 173’ 지상에 소재합니다. [참고사항] 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년3월20일	소유권
2016년4월27일	근저당권	715,000,000원
2023년4월17일	가압류	49,000,000원
2023년5월31일	가압류	50,000,000원
2023년8월8일	가압류	21,001,276원
2024년12월2일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,179,531,259원원	377,416,225원원	27%	7.1회회
6개월	1,124,717,918원원	345,784,780원원	27%	7회회
12개월	797,919,549원원	285,475,562원원	32%	6.1회회

12억 1716만원짜리 근린주택 5억 9641만원에? 경남 일운면 낙찰 전략은? (건물 160.2평, 토지 584.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -[목록 3,4]의 제시외 건물[감정서상 ㉠~㉧] 매각포함. -[목록 7]의 제시외 건물[감정서상 ㉨~㉫] 매각제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 매각제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명. -목록[3,4] 는 옥림리 173, 590-5 양 지상에 소재하나, 현황은 '옥림리 173'에 '옥림리 590-5'가 합병 말소되어 '옥림리 173' 지 상에 소재함. -목록[6] 공부상 '답'이나 일부 현황 '도로'임. -본건은 인접한 토지와의 경계가 불분명하여 토지경계 및 제시외건물의 위치 등에 대한 확인을 위하여는 측량이 필요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
*제시외 건물 ㄱ)판넬조 판넬지붕 창고, ㄴ)판넬조 판넬지붕 창고, ㄷ)판넬조 판넬지붕 냉동창고, ㄹ)철파이프조 판넬지붕 가추, ㅁ)경량철골조 기타지붕 가추, ㅂ)철파이프조 파고라, ㅅ)목재 데크, ㅇ)판넬조 판넬지붕 화장실, ㅈ)콘테이너 휴게실, ㅊ)판넬조 판넬지붕 휴게실, ㅋ)콘테이너 휴게실, ㅌ)판넬조 판넬지붕 창고 각 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055-640-8519)입니다.
입찰일은 2026.01.26입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 389일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 389일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [목록1~5] 2016.04.27. 근 저당권 설정 [목록6,7] 2014.06.30. 근 저당권

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 간선도로.

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출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1445687

사건번호 : 2024타경32084 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-05	2025타경21583	[근린주택] 거제시 아주동 901-2 건물: 294.71평 토지(대지권): 153.07평	2,483,807,180원 2,483,807,180원	신건 (0회)
	2026-01-26	2025타경20982	[근린주택] 거제시 남부면 갈곶리 74-1 건물: 69.58평 토지(대지권): 62.62평	381,117,560원 266,782,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경20408	[근린주택] 거제시 거제면 오수리 659-1 [농지취득자격증명] 건물: 463.79평 토지(대지권): 1,136.55평	1,634,105,700원 1,143,874,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경21321	[근린주택] 거제시 문동동 636 [농지취득자격증명] 건물: 54.41평 토지(대지권): 313.69평	1,597,983,000원 1,118,588,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경32084	[근린주택] 거제시 일운면 옥림리 172 [법정지상권] 건물: 160.23평 토지(대지권): 584.43평	1,217,161,660원 596,409,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2025타경391	[근린주택] 거제시 능포동 332-2 건물: 261.83평 토지(대지권): 88.33평	1,139,672,770원 729,390,000원	유찰 (2회)
	2026-01-26	2025타경21217	[근린주택] 거제시 아주동 1675-16 건물: 78.43평 토지(대지권): 53.94평	600,492,900원 307,452,000원	유찰 (3회)
	2026-01-12	2024타경1325	[근린주택] 거제시 고현동 961-117 건물: 75.27평 토지(대지권): 90.90평	1,427,907,400원 374,318,000원	유찰 (6회)
	2026-01-26	2024타경3758	[근린주택] 거제시 장목면 관포리 630 건물: 252.76평 토지(대지권): 361.19평	1,532,108,480원 321,307,000원	유찰 (7회)
	2026-01-19	2024타경3796	[근린주택]경상남도 거제시 상동동 977 건물: 522.74평 토지(대지권): 198.74평	3,126,228,980원 896,352,000원	유찰 (5회)
	2026-01-19	2024타경3314	[근린주택] 거제시 장평동 368-19 건물: 357.79평 토지(대지권): 101.94평	2,236,390,000원 1,001,903,000원	유찰 (3회)
	2026-01-26	2023타경28514	[근린주택]경상남도 거제시 능포동 489-3 [유치권] 건물: 59.94평 토지(대지권): 1,254.47평	4,136,241,050원 1,694,204,000원	재진행 (4회)