소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1809
물건용도	토지/과수원
토지면적	60,680.00㎡(18,355.70평)
건물면적
사건번호	2023타경30104
감정평가액	7,672,513,500원
최저입찰가	(100%) 7,672,513,500원
입찰보증금	(10%) 767,251,350원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.10.08(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 하례리 1809	과수원	26160㎡ (7,913.40평)
	과수원	19432㎡ (5,878.18평)
	과수원	734㎡ (222.04평)
	과수원	4830㎡ (1,461.08평)
	과수원	5901㎡ (1,785.05평)
	과수원	2952㎡ (892.98평)
	과수원	671㎡ (202.98평)

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 소재 "국립원예특작과학원 감귤연구소" 북서측 근거리에 위치. 계획관리지역, 버스정류장, 차량접근이 가능,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
하OO	목록 1	미전입	[보]없음 [월]연세 6,000,000원
매각물건명세 비고		하례2리마을회 : 위와 같이 계약하여 고사리 농사를 하고 있으며, 지상에 비닐하우스(파이프조 약 363㎡)를 시설하여 창고로 사용하고 있다고 마을회 회원이 진술함

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년1월25일	근저당권	1,200,000,000원
2017년1월25일	지상권
2017년10월25일	근저당권	108,000,000원
2023년11월10일	강제경매
2024년1월30일	임의경매
2024년2월1일	가압류	27,925,390원
2024년2월5일	가압류	56,579,118원

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명 - 지상소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] - 일괄매각. 지상 소재 수목 포함 - 농지취득자격증명 필요함(이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] - 매각에서 제외되는 제시외 건물: 파이프조 비닐하우스 약 363㎡(목록 1), 파이프조 비닐하우스 약 55㎡(목록 1), 파이프조 비닐하우스 약 2530㎡(목록 2, 6), 파이프조 비닐하우스 약 4450㎡(목록 5, 6), 경량철구조 팬널지붕 농산물창고 50.2㎡(목록 6), 콘크리트조 수조 약 4㎡(목록 6), 메쉬철망 판넬지붕 약 7㎡(목록 6), 판넬조 판넬지붕 화장실 약 2.4㎡(목록 6) - 목록 6의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 - 목록 2 지상에 분묘 2기, 목록 6 지상에 분묘 1기 소재함 - 목록 1, 7: 맹지임 [부동산 현황조사서 비고란] - 소재지1.(하례리 1809) 과수원(극히 일부 밀감목이 식재되어 있으며, 대부분 경작지로 이용중임) 소재지1. 지상에 제시외 건물 ㄱ.파이프조 차광막지붕 단층 창고 ㄴ.파이프조 비닐지붕 및 차광막지붕 단층 창고(하례2리마을회 소유) 건립되어 있음 - 소재지2.(하례리 1809-2) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있으며, 공부상 표시없는 묘 2기가 있음) - 소재지3.(하례리 1809-3) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) - 소재지4.(하례리 1848) 제시목록상 과수원이나 실제 잡목이 밀식되어 임야화되어 있음 - 소재지5.(하례리 1851) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) 소재지5.지상에 건축물대장상 블록조 슬레이트지붕 단층 창고시설(46.28평방미터)이 등재되어 있으나 존재하지 않는 건물임. - 소재지6.(하례리 1852) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있으며, 공부상 표시없는 묘 1기가 있음) 소재지6.지상에 제시외 건물(건축물대장상 박화진 소유) ㄷ.경량철골조 패널지붕 단층 농산물창고 건립되어 있음 * 소재지2,5,6. 일부 지상에 파이프조 비닐하우스가 시설되어 있음. - 소재지7.(하례리 1854) 과수원(과수목은 없으며, 경작지로 이용중임) - 소재지8.(하례리 1860-2) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) 소재지8.지상에 건축물대장상 블록조 슬레이트지붕 단층 창고시설(26.45평방미터)이 등재되어 있으나 존재하지 않는 건물임. * 소재지 2,3,5,6. 토지는 지적 경계 구분없이 일단의 형태임.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원입니다. 입찰일은 2024.10.08입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 소재 "국립원예특작과학원 감귤연구소" 북서측 근거리에 위치. ※ 물건 키워드 : 계획관리지역, 버스정류장, 차량접근이 가능, 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(87,851,318원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2024타경1479(중복),2024타경1486(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1: 2017. 1. 25. 근저당권 목록 2, 3, 5~8: 2015. 6. 29. 근저당권 목록 4: 2013. 8. 29. 근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-10-08	과수원  제주 서귀포시 대포동 295 [농지취득자격증명,법정지상권]  , 토지(대지권): 626.78평	810,152,000원 396,974,000원	유찰 (2회)
2024-10-08	과수원  제주 서귀포시 대포동 1036-3 [농지취득자격증명,유치권]  , 토지(대지권): 771.38평	721,650,000원 721,650,000원	신건 (0회)
2024-10-15	과수원  제주 서귀포시 동홍동 1016 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 327.46평	365,885,000원 179,284,000원	유찰 (2회)
2024-10-08	과수원  제주 서귀포시 토평동 1985-2 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 1,086.88평	1,412,049,000원 484,333,000원	유찰 (3회)
2024-10-08	과수원  제주 서귀포시 토평동 1532-4  건물: 0.67평  , 토지(대지권): 331.84평	773,583,000원 541,508,000원	유찰 (1회)
2024-10-08	과수원  제주 서귀포시 호근동 2076-1 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 256.52평	274,752,000원 192,326,000원	유찰 (1회)
2024-10-08	과수원  제주 서귀포시 대정읍 인성리 96-21  , 토지(대지권): 34.18평	38,081,000원 26,657,000원	유찰 (1회)
2024-10-08	과수원  제주 서귀포시 대정읍 인성리 96-3  , 토지(대지권): 5.75평	2,812,000원 1,968,000원	유찰 (1회)
2024-10-08	과수원  제주 서귀포시 대정읍 안성리 521 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 125.24평	167,256,000원 167,256,000원	신건 (0회)
2024-10-15	과수원  제주 서귀포시 안덕면 덕수리 2104-4 [농지취득자격증명,법정지상권]  , 토지(대지권): 1,683.72평	1,226,404,000원 294,460,000원	유찰 (4회)
2024-10-29	과수원  제주 서귀포시 안덕면 덕수리 2260-2 [농지취득자격증명,법정지상권]  , 토지(대지권): 42.07평	25,451,640원 8,730,000원	유찰 (3회)
2024-10-15	과수원  제주 서귀포시 남원읍 위미리 1907-2 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 408.38평	1,097,550,000원 263,522,000원	유찰 (4회)
2024-10-15	과수원  제주 서귀포시 남원읍 의귀리 1268 [농지취득자격증명,법정지상권]  , 토지(대지권): 2,942.12평	2,033,610,000원 697,528,000원	유찰 (3회)
2024-10-08	과수원  제주 서귀포시 남원읍 하례리 1809 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권]  , 토지(대지권): 18,355.70평	7,672,513,500원 7,672,513,500원	재진행 (1회)
2024-10-08	과수원  제주 서귀포시 남원읍 수망리 163 [농지취득자격증명,법정지상권]  , 토지(대지권): 389.62평	525,504,000원 367,853,000원	유찰 (1회)