소 재 지	경상남도 창원시 의창구 북면 구룡로 552, 1층 101호
물건용도	근린상가
토지면적	679.00㎡(205.40평)
건물면적	940.23㎡(284.42평)
사건번호	2022타경107070
감정평가액	2,359,149,000원
최저입찰가	(64%) 1,509,855,000원
입찰보증금	(10%) 150,985,500원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.05.10(금) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:10>
유찰횟수	2회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 화천리 181-3	답	57㎡ (17.24평)
	답	2㎡ (0.61평)
대지권 구룡로 552	620 분의 157.4553	157.4553㎡ (47.63평)
	620 분의 139.891	139.891㎡ (42.32평)
	620 분의 132.1754	132.1754㎡ (39.98평)
	620 분의 190.4783	190.4783㎡ (57.62평)
건물 구룡로 552	1층 101호 (미창타워) 철근콘크리트구조	227.34㎡ (68.77평)
	1층 102호 (미창타워) 철근콘크리트구조	45.05㎡ (13.63평)
	3층 301호 (미창타워) 철근콘크리트구조	201.98㎡ (61.10평)
	4층 401호 (미창타워) 철근콘크리트구조	190.84㎡ (57.73평)
	2층 201호 (미창타워) 철근콘크리트구조	275.02㎡ (83.19평)

경상남도 창원시 북면 외감리 소재 "화천민원센터" 동측 인근에 위치. 녹지지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 차량출입 가능, 철근콘크리트구조,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
오OO	101호 전부(화운정)	2019.05.16	[보]20,000,000 [월]1,000,000
오OO	102호 전부(펄쩍한우)	2019.07.19.	[보]10,000,000 [월]800,000
오OO	201호 전부(이바돔감자탕)	2015.03.31	[보]15,000,000 [월]900,000
매각물건명세 비고		오승현(101호) : 상가건물임대차현황서상 사업자등록신청일은 2019.5.15.이며, 2019.5.10~2021.5.9.에 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원임. 상가건물임대차현황서상의 최초 계약기간과 재계약기간 사이에 단절이 있으므로 참고바람. 임차인이 2022.09.06.자 제출한 권리신고 및 배당요구신청서에 첨부된 부동산임대차계약서는 재계약서이며, 계약서상 점유일은 2022.1.25.임. 오승현(102호) : 상가건물임대차현황서상 2019.07.15 ~ 2021.07.14에 보증금 10,000,000원에 차임 1,000,000원 임. 상가건물임대차현황서상의 최초 계약기간과 재계약기간 사이에 단절이 있으므로 참고바람. 임차인이 2022.09.06.자 제출한 권리신고 및 배당요구신청서에 첨부된 부동산임대차계약서는 재계약서이며, 계약서상 점유일은 2022.1.15.임. 오승현(201호) : 상가건물임대차현황서상 2015.03.27 ~ 2017.03.26에 보증금 50,000,000원, 차임 1,800,000원 임. 상가건물임대차현황서상의 최초 계약기간과 재계약기간 사이에 단절이 있으므로 참고바람. 임차인이 2022.09.06.자 제출한 권리신고 및 배당요구신청서에 첨부된 부동산임대차계약서는 재계약서이며, 계약서상 점유일은 2022.1.20.임

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2014년12월9일	근저당권	360,000,000원
2014년12월9일	근저당권	1,320,000,000원
2018년5월9일	압류
2018년5월28일	압류
2018년9월21일	근저당권	312,600,000원
2018년9월21일	근저당권	72,000,000원
2018년10월23일	가압류	60,000,000원
2019년2월28일	가압류	15,099,288원
2020년8월31일	압류
2021년7월16일	압류
2021년10월19일	가압류	76,100,000원
2022년5월20일	가압류	107,434,673원
2022년8월24일	임의경매
2022년9월5일	압류

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 일괄매각. 목록1은 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 목록 1,2에 대하여 전용허가가 이루어졌는지 여부, 전용허가를 득하지 않고 토지 형질이 변경된 경우 원상회복명령 가능성 여부 등에 대하여는 관할 관청의 확인이 필요함. 목록1은 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘휴경지’임. 맹지이나 인접 토지를 통하여 접근 가능함. 목록2는 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘도로’임. 목록3,4는 공부상 별개의 호로 등재되어 있으나, 경계구분 없이 일괄사용 중 임. 목록4는 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 적정 대지권지분이 귀속됨을 전제로 감정평가 함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. [부동산 현황조사서 비고란] 1. 목록기재 1.부동산은 지목상 답이나 현황은 작물이 식재되어 있지 않은 풀밭의 형태임. 2. 목록기재 2.부동산은 지목상 답이나 현황은 미창타워빌딩(목록3.-7.)의 지하주차장 진입로의 일부로 콘크리트포장된 상태임. 3. 목록기재 3. 101호는 1층 상가의 우측부분이며, 목록기재4. 102호는 1층 상가의 좌측부분이나 모두 펄쩍한우란 상호의 갈비집으로 경계구분없이 함께 사용되고 있음. 4. 목록기재 5.-7.부동산은 각 301호, 401호, 201호로 구분되어 있으나 각 3층, 4층, 2층의 전부임.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원입니다. 입찰일은 2024.05.10입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다. 이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 경상남도 창원시 북면 외감리 소재 "화천민원센터" 동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 녹지지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 차량출입 가능, 철근콘크리트구조, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 대지권이 미등기된 물건입니다 집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2: 2013.3.26. 근저당권 목록 3,5,6,7: 2014.12.9. 근저당권 목록 4: 2017.5.12. 근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-14	근린상가  경남 창원시 의창구 창원대로397번길 6,  건물: 5.23평  , 토지(대지권): 1.76평	67,000,000원 42,880,000원	유찰 (2회)
2024-05-09	근린상가  경남 창원시 의창구 북면 신촌본포로 [유치권]  건물: 25.14평  , 토지(대지권): 16.30평	197,000,000원 51,642,000원	유찰 (6회)
2024-05-09	근린상가  경남 창원시 의창구 북면 신촌본포로 [유치권]  건물: 40.27평  , 토지(대지권): 26.10평	318,000,000원 83,362,000원	유찰 (6회)
2024-05-09	근린상가  경남 창원시 의창구 북면 신촌본포로 [유치권]  건물: 40.54평  , 토지(대지권): 26.28평	320,000,000원 83,886,000원	유찰 (6회)
2024-05-16	근린상가  경남 창원시 의창구 사화로9번길 19,  건물: 15.79평  , 토지(대지권): 4.87평	146,000,000원 93,440,000원	유찰 (2회)
2024-05-10	근린상가  경남 창원시 의창구 북면 신촌본포로  건물: 19.48평  , 토지(대지권): 12.63평	381,000,000원 99,877,000원	재진행 (6회)
2024-05-09	근린상가  경남 창원시 의창구 창이대로205번길 5,  건물: 12.03평  , 토지(대지권): 54.51평	228,000,000원 145,920,000원	유찰 (2회)
2024-05-22	근린상가  경남 창원시 의창구 북면 신촌본포로 [유치권]  건물: 129.80평  , 토지(대지권): 22.38평	1,163,000,000원 156,095,000원	재진행 (9회)
2024-05-29	근린상가  경남 창원시 의창구 원이대로261번길 6-30,  건물: 46.01평  , 토지(대지권): 11.59평	245,000,000원 156,800,000원	유찰 (2회)
2024-05-23	근린상가  경남 창원시 의창구 원이대로261번길 16-15,  건물: 44.10평  , 토지(대지권): 9.38평	250,000,000원 160,000,000원	유찰 (2회)
2024-05-09	근린상가  경남 창원시 의창구 북면 무동로226번길  건물: 12.34평  , 토지(대지권): 8.08평	375,000,000원 375,000,000원	신건 (0회)
2024-05-14	근린상가  경남 창원시 의창구 북면 무동로226번길  건물: 122.12평  , 토지(대지권): 38.85평	848,000,000원 434,176,000원	유찰 (3회)
2024-04-24	근린상가  경남 창원시 의창구 북면 동곡로  건물: 129.13평  , 토지(대지권): 40.94평	850,000,000원 435,200,000원	유찰 (4회)
2024-05-10	근린상가  경남 창원시 의창구 중동중앙로 83,  건물: 9.98평  , 토지(대지권): 2.79평	605,000,000원 484,000,000원	유찰 (1회)
2024-05-09	근린상가  경남 창원시 의창구 용동로83번안길 7,  건물: 66.79평  , 토지(대지권): 33.26평	804,000,000원 514,560,000원	재진행 (2회)