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사건번호 2023타경6552 경매사건 분석 / 산하동 상가 (건물 23.0평)

이번 경매는 북구 산하동 995-14의 강동블루마더테라스 물건이며, 감정가의 49% 수준에 입찰 가능합니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1433115

[ 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 상가 법원경매 ]

경매사건 2023 타경 6552 상가 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.12.04(목) 10:00인 울산지방법원 경매10계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

등록말소
"납세의무자의 인적사항이나 사업상황을 파악하여 행정업무를 효율적으로 처리하기 위하여 납세의무자가 신규로 사업을 개시하는 때에는 소정의 방법에 따라 사업장관할세무서장에게 사업자등록을 하도록 하고 있으며, 사업자등록을 한 사업자가 폐업하는 경우에는 정부는 지체없이 당해 사업자등록을 말소하도록 하고 있다. 등록말소는 사업장관할세무서장이 등록증을 회수하는 방법에 의하되, 이를 회수할 수 없는 때에는 등록말소의 사실을 공시하여야 한다."

소 재 지	울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 2층204호 (산하동,강동블루마더테라스)
물건용도	상가
토지면적
건물면적	76.13㎡(23.03평)
사건번호	2023타경6552
감정평가액	275,000,000원
최저입찰가	(49%) 134,750,000원
입 찰 일	2025.12.04(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	산하동 995-14	대지권 미등기	㎡
건물	산하동 995-14	철근콘크리트구조	76.13㎡ (23.03평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동초등학교" 동측 인근에 위치한 강동불루마더테라 스 2층 204호 및 205호이며, 인근지역은 근린생활시설, 교육연구시설, 일부 상업나지 등이 혼재한 미성숙 상가지대이고, 본건은 근린생활시설로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건 소재 구분건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 204호 및 205호로서 외벽: 외장석붙임 및 미장스톤 마감 등.
내벽: 조립식판넬 및 석고판넬 마감.
창호: 샷시 창호임.
[이용상태] - 기호(가) 2층 204호: 근린생활시설(현황 공실상태)로 이용중임.
- 기호(나) 2층 205호: 근린생활시설(현황 공실상태)로 이용중임.
[설비내역] 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기타 부대설비 등 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 완만한 경사지에 위치한 2필 일단지의 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 소재 구분건물 주변으로 대로, 중로, 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등 으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.
[토지이용계획] 1) 산하동 995-14번지: 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m-35m)
(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보 호에 관한 법률＞, 도시개발구역(강동산하지구)＜도시개발법＞임.
2) 산하동 995-15번지: 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m-35m)
(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보 호에 관한 법률＞, 도시개발구역(강동산하지구)＜도시개발법＞임.
[공부와의 차이] 본건 구분건물은 귀 제시목록상 대지권의 목적인 토지의 표시에서 "산하동 294 전 1058㎡, 산하동 294-2 전 1058㎡"로 토지가 표시되어 있으나, 감정일 현재 등기사항전부증명서(집합 건물)상 구획정리완료로 토지의 표시가 "산하동 995-14 대 234.0㎡, 산하동 995-15 대 791.9㎡" 로 변경되어 있음.
[참고사항] 가. 임대관계 미 상 임.
나. 기타참고사항 본건 구분건물이 소재하는 건물의 외벽 마감재 일부는 파손된 것으로 조사되며, 파손 부분의 위치 및 면적 등으로 보아, 본건 구분건물에 미치는 영향은 미미한 정도임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/10/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년5월19일	소유권
2017년5월19일	근저당권	520,000,000원
2023년7월17일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,199,818,800원원	522,200,000원원	44%	3회회
6개월	590,792,013원원	321,405,000원원	53%	2.3회회
12개월	590,792,013원원	321,405,000원원	53%	2.3회회

사건번호 2023타경6552 경매사건 분석 / 산하동 상가 (건물 23.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 본건 집합건물의 대지권과 관련하여, 등기사항전부증명서상 울산 북구 산하동 995-14 토지에 대하여는 대지권의 목적인 토 지로 표시되어 있으나 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격은 적정대지권을 포함한 가격임. 2. 본건 대지권의 목적인 토지의 표시 중 "울산 북구 산하동 294, 294-2" 토지는 도시개발사업에 따른 환지로 인하여 "동소 995-15" 토지로 변경되어 대지권이 부여되어 있으나, "동소 995-14" 토지는 도시개발사업에 따른 체비지로서 대지권의 목적 인 토지로 편입되었음에도 대지권 미등기이므로 입찰시 주의 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건은 울산광역시

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8260)입니다.
입찰일은 2025.12.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 7월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 852일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 852일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017. 5. 19. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 준주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 노선버스정류장. 간선도로. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1433115

사건번호 : 2023타경6552 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2025타경11638	[근린상가] 북구 산하동 995-1 1층102호 건물: 13.49평 토지(대지권): 7.89평	476,000,000원 476,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-10	2024타경116258	[근린상가]울산광역시 북구 명촌동 742-10 세원위아파트 건물: 28.73평 토지(대지권): 22.07평	308,000,000원 215,600,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2022타경8346	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 [별도등기] 건물: 23.03평 토지(대지권): 10.81평	186,000,000원 130,200,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2022타경8308	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 건물: 17.55평 토지(대지권): 8.24평	161,000,000원 112,700,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2023타경6552	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 [대지권미등기] 건물: 26.32평	314,000,000원 153,860,000원	유찰 (2회)
	2025-12-04	2023타경6552	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 [대지권미등기] 건물: 23.03평	275,000,000원 134,750,000원	유찰 (2회)
	2025-12-18	2024타경7224	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 1016-32 건물: 17.60평 토지(대지권): 30.94평	372,000,000원 127,596,000원	유찰 (3회)
	2025-11-27	2024타경116944	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 971-1 건물: 67.49평 토지(대지권): 18.16평	831,000,000원 199,523,000원	유찰 (4회)
	2025-11-25	2024타경2618	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-1 건물: 17.24평 토지(대지권): 10.08평	157,000,000원 53,851,000원	재진행 (3회)
	2025-12-10	2022타경8315	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 건물: 17.55평 토지(대지권): 8.24평	161,000,000원 55,223,000원	유찰 (3회)
	2025-11-18	2022타경8339	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 [별도등기] 건물: 23.03평 토지(대지권): 22.30평	201,000,000원 68,943,000원	유찰 (3회)
	2025-11-27	2021타경112767	[근린상가]울산광역시 북구 상안동 357-11 [유치권] 건물: 75.05평 토지(대지권): 20.57평	653,000,000원 319,970,000원	재진행 (3회)
	2025-11-27	2021타경112767	[근린상가]울산광역시 북구 상안동 357-11 [유치권] 건물: 97.31평 토지(대지권): 26.68평	847,000,000원 415,030,000원	재진행 (3회)
	2025-11-27	2021타경112767	[근린상가]울산광역시 북구 상안동 357-11 [유치권] 건물: 97.31평 토지(대지권): 26.68평	847,000,000원 415,030,000원	재진행 (3회)
	2025-11-27	2021타경112767	[근린상가]울산광역시 북구 상안동 357-11 [유치권] 건물: 97.31평 토지(대지권): 26.68평	847,000,000원 415,030,000원	재진행 (3회)