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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 당진시 단독주택 경매물건 소개합니다. (건물 평, 토지 355.6평)

이번 경매는 당진시 석문면 교로리의 단독주택 물건이며, 감정가의 2% 수준에 입찰 가능합니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

충청남도 당진시 석문면 교로리 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 2024타경1823이며 대전지방법원 서산지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 2,378,724,160원, 8회 유찰되어

최저입찰가는 39,225,000원(감정가 2%)입니다.

입찰보증금은 3,922,500원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	충청남도 당진시 석문면 교로리 556-6
물건용도	단독주택
토지면적	1,175.53㎡(355.60평)
건물면적
사건번호	2024타경1823
감정평가액	2,378,724,160원
최저입찰가	(2%) 39,225,000원
입 찰 일	2025.12.03(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	교로리 557-7	임야	1108㎡ (335.17평)
	교로리 556-10	전	4.76㎡ (1.44평) 2912분의 116.40 지분
	교로리 556-11	대	6.51㎡ (1.97평) 2912분의 99.80 지분
	교로리 557-29	임야	6.04㎡ (1.83평) 2912분의 116.40 지분
	교로리 557-30	임야	9.95㎡ (3.01평) 2912분의 116.40 지분
	교로리 557-62	임야	10.13㎡ (3.06평) 2912분의 84.06 지분
	교로리 557-72	임야	30.14㎡ (9.12평) 2912분의 84.06 지분

[위치/주위환경] 본건은 당진시 석문면 교로리 소재 석문중학교 북서측 원거리에 소재하며, 주위는지방도주변 농경지대로 왜목마을 관광단지와 연결되는 지방도변으로 소규모의 점포가산재하고, 주위는 농경지 및 임야, 자연부락 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하고, 615번 지방도와 근접해 있으며 인근에 버스정류장이소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.
[이용상태] 일련번호 1,16,19,20 : 일단의 세장형평지의 주거나지로 이용중이며,일련번호 2,15 : 일단의 세장형평지의 주거나지로 이용중이며,일련번호 3,17 : 일단의 세장형평지의 주거나지로 이용중이며,일련번호 4,7,8,12-15,18,23-26,32 : 세장형평지의 주거나지로 이용중이며,일련번호 5,10,11,21 : 대체로 사다리형평지의 주거나지로 이용중이며,일련번호 6,22 : 대체로 세장형평지의 주거용건부지로 이용중이며,일련번호 8 : 대체로 사다리형평지의 주거용건부지로 이용중이며,일련번호 30,31,33-36 : 대체로 부정형 및 사다리형평지로 도로로 이용중임.
[도로상태] 본건 모두 각 필지 포장도로에 접하며, 일련번호 21은 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] 일련번호 1,2,3.30,31,36 : 계획관리지역가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 광구(77714)＜광업법＞일련번호 4-26,32-35 :계획관리지역가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,광구(77714)＜광업법＞,준보전산지＜산지관리법＞ [제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 일련번호 6,9,22는 공부상 "임"이나, 실제 "대"임.
일련번호 30,31,33-36 는 공부상 "전","대","임"이나 실제 "도로"로 이용중임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 일련번호 27,28,29 :경량철골구조 기타지붕, 판넬 단층 건물로외벽 : 비닐싸이딩 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 장판 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.
[이용상태] 일련번호 27,28,29 는 주택으로 이용중임.
[설비내역] 일반적인 위생설비, 유류난방설비 및 급배수설비(일련번호 5의 관정설비포함)등이 있음.
[부합물/종물] "지적 및 건물개황도"참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	목록28전부	2020.4.20.	[보]40,000,000
양OO	목록27전부	2012.12.28	[보]30,000,000
전OO	목록29전부	2016.8.2.	[보]40,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

	소유권
2005년4월8일	근저당권	700,000,000원
2005년4월12일	지상권
2008년3월26일	근저당권	574,000,000원
2024년5월8일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	501,837,887원원	185,691,427원원	37%	3.6회회
6개월	539,292,280원원	168,460,680원원	34%	3.9회회
12개월	459,961,873원원	154,638,757원원	35%	3.8회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 당진시 단독주택 경매물건 소개합니다. (건물 평, 토지 355.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 목록30 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수) - 현황 목록4 주거나지, 목록30,31,33~36 도로

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1 내지 26, 30 내지 36은 교로리에 소재하는 택지개발로 조성중인 주택단지들과 그 진입로 등으로 이용 중이나 정확한 면적이나 경계 등은 측량을 통하여 확인이 필요함. 도로변이나 경계부분에 가로수 형태의 많은 벚나무들과 단풍나무들이 식재되어 있음. [목록 1, 16, 19, 20] 서로 연접해 있고, 목록 1은 지목이 전이고, 목록 16, 19, 20은 지목이 각 임야이나 경계구분 없이 일단의 전으로 이용 중임. 목록 16 지상에 작은 비닐하우스 1동이 소재함. [목록 2, 15] 서로 연접해 있고, 목록 2는 지목이 전이고, 목록 15는 지목이 임야이나, 경계구분 없이 대부분 일단의 전으로 이용 중이며 소나무 4그루와 단풍나무 등이 식재되어 있음. 목록 2의 일부와 서쪽 경계부분은 석축이 설치되어 있음. [목록 3] 목록 17과 서로 연접해 있고, 지목이 전이나 택지로 개발 중으로 소나무 등이 식재되어 있고, 도로변에 석축이 설치되어 있음. [목록 4] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로, 소나무들과 잡목들이 자라고 있고, 서쪽부분에 석축이 설치되어 있고, 벚나무들도 식재되어 있음. [목록 5] 지목은 임야이나 대부분 도로이거나 공터이고, 경계부분에 벚나무, 단풍나무 등과 자재들이 쌓여 있고, 관정 1기(목록 27번에 거주하는 임차인 전재천을 탐문하니 관정이 맞지만 현재는 사용하지 않는다고 진술하므로 작동여부 등은 별도의 확인을 요함)가 소재함. [목록 6, 27] 목록 6은 지목은 임야이나 목록 27의 부지로 이용 중이고, 서쪽으로 소나무, 단풍나무 등이 식재되어 있음. 목록 27은 단독주택으로 주택후면에 조립식판넬 창고가 소재함. [목록 7] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로 경계부분에 일부 석축이 설치되어 있고, 소나무 3그루 정도와 단풍나무 등과 잡초 등이 자라고 있음. [목록 8] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로 벚나무, 소나무 등이 식재되어 있음. 목록 29에 거주하는 임차인이 자신의 소유라로 주장하는 계사 1동, 동물사육시설 등이 소재함. [목록 9, 28] 목록 9는 지목이 임야이나 목록 28의 부지로 이용 중이고, 벚나무, 단풍나무 등이 식재되어 있음. 임차인의 소유라고 주장하는 정자형태의 구조물 1동, 철재 창고 1동, 탁자 등이 소재하고, 대추나무, 감나무 등도 식재되어 있음. 목록 28은 단독주택으로 주택 후면에 조립식판넬 창고가 소재함. 임차인의 진술에 의하면 주택내부에 누수가 있다고 진술함. [목록 10] 지목은 임야이나 대부분 전으로 이용 중임. 전부분에 목록 28에 거주하는 임차인의 소유라고 주장하는 철재 하우스 1동, 유실수 들이 식재되어 있음. 동쪽 임야 경계부분에 봉분으로 보이는 분묘 1기가 소재함. [목록 11] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로 현황은 대부분은 전으로 사용 중이며 도로변으로 석축이 설치되어 있고, 석축 위부분에 벚나무, 소나무 등이 식재되어 있음. 전부분의 주변으로 작은 유실수 등도 식재되어 있음. [목록 12] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로 소나무 등이 식재되어 있음. [목록 13] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로 소나무, 벚나무, 단풍나무 등이 식재되어 있고, 플라스틱 견사 등이 소재함. 다수의 자재들과 일부 폐기물 등도 쌓여 있음. [목록 14] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로 벚나무, 다수의 소나무, 단풍나무 등이 식재되어 있음. [목록 17] 목록 3과 서로 연접해 있고, 지목이 임야이나 택지로 개발 중으로 소나무, 벚나무 등이 식재되어 있고, 도로변에 석축이 설치되어 있음. [목록 18] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로 대부분 전으로 이용 중이고, 도로주변으로 축대와 축대위로 벚나무가 식재되어 있고, 동쪽부분에 단풍나무 등이 식재되어 있음. [목록 21] 지목은 임야이나 대부분 전으로 이용 중이며, 목록 28 주택 후면에 위치하며 단풍나무 등이 식재되어 있고, 골프연습시설이 소재함. [목록 22, 29] 목록 22는 지목은 임야이나 목록 29의 부지로 이용 중이며 정원수들과 단풍나무, 벚나무 등이 식재되어 있음. 임차인 소유라고 주장하는 철판구조 창고 1동, 견사 1동, 철재 계사 1동이 각 소재함. 목록 29는 단층주택으로 주택 후면에 조립식판넬 창고가 소재함. 임차인의 진술에 의하면 건물이 오래되어 주택내부에 누수가 있다고 진술함. 임차인이 설치하였다고 주장하는 주택 앞부분에 제시외 철판구조 목재땔감 보관창고가 소재함. [목록 23] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로 현황은 전으로 이용 중이며, 벚나무, 단풍나무 등이 식재되어 있음. [목록 24] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로 일부는 전으로 이용 중이며, 다수의 소나무, 단풍나무 등이 식재되어 있으며, 내부에 다수의 목재 등이 쌓여 있음. 남쪽 경계부분에 주변토지에 소재하는 제시외 컨테이너가 일부 침범한 것으로 보이나 정확한 면적이나 경계 등은 측량을 통하여 확인이 필요함. [목록 25] 지목은 임야이나 택지로 개발 중으로 일부는 나지상태이고, 소나무, 단풍나무, 벚나무 등이 식재되어 있음. 남쪽 경계부분에 주변토지에 소재하는 제시외 컨테이너 건물 등이 일부 침범한 것으로 보이나 정확한 면적이나 경계 등은 측량을 통하여 확인이 필요함. [목록 26] 지목은 임야이나 대부분 전으로 사용 중이며 작은 비닐하우스 1동이 소재함. 소나무, 단풍나무 등 다수의 수목이 식재되어 있음. 남동쪽 주변토지에 소재하는 제시외 건물과 경계가 불분명하므로 별도의 확인을 요함. [목록 30] 지목은 전이나 목록 1, 16과 연접해 있는 대호만로 도로로 이용 중임. [목록 31] 지목은 대이나 대부분 진입도로인 대호만로로 이용 중임. [목록 32] 지목은 임야이나 택지로 개발중으로 일부는 도로로. 대부분은 전으로 이용 중임. 일부 축대가 설치되어 있고, 벚나무도 식재되어 있음. [목록 33] 지목은 임야이나 목록 32, 16, 1과 연접해 있는 대호만로로 이용 중임. [목록 34] 지목은 임야이나 목록 7 내지 10, 12, 13, 14, 22와 연접해 있는 진입도로인 대호만로로 이용 중임. [목록 35] 지목은 임야이나 목록 31과 연결된 진입도로인 대호만로로 이용 중임. [목록 36] 지목인 임야이나 목록 35, 30, 31, 34와 연결된 내부도로인 대호만로로 이용 중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0694)입니다.
입찰일은 2025.12.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 8회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 549일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 549일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경1823 (대전지방법원 서산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2024타경4747	[주택] 당진시 신평면 도성리 345-4 [농지취득자격증명] 건물: 67.64평 토지(대지권): 316.93평	396,356,800원 277,450,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2024타경58287	[주택] 당진시 송산면 도문리 168-1 [법정지상권] 건물: 31.18평	212,118,060원 103,937,000원	유찰 (2회)
	2025-11-12	2024타경4211	[주택] 당진시 송악읍 중흥리 701 건물: 57.60평 토지(대지권): 128.87평	177,033,460원 123,923,000원	유찰 (1회)
	2025-11-12	2024타경3836	[주택] 당진시 정미면 덕마리 140-7 건물: 56.36평 토지(대지권): 151.25평	322,312,000원 225,618,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2024타경2970	[주택] 당진시 송악읍 부곡리 340-5 [농지취득자격증명] 건물: 66.09평 토지(대지권): 436.81평	446,059,360원 218,568,000원	유찰 (2회)
	2025-11-25	2024타경60310	[주택] 당진시 석문면 교로리 936-1 [농지취득자격증명] 건물: 194.30평 토지(대지권): 1,283.81평	1,410,685,700원 483,865,000원	유찰 (3회)
	2025-11-12	2024타경3843	[주택] 당진시 정미면 덕마리 140-9 건물: 44.25평 토지(대지권): 94.38평	230,618,400원 113,002,000원	유찰 (2회)
	2025-08-12	2024타경57437	[주택] 당진시 정미면 덕마리 351 건물: 144.56평	427,680,000원 209,563,000원	유찰 (3회)
	2025-11-12	2024타경53381	[주택] 당진시 면천면 성상리 640 [농지취득자격증명] 건물: 28.50평 토지(대지권): 624.97평	261,548,000원 261,548,000원	재진행 (0회)
	2025-12-03	2024타경1823	[주택] 당진시 석문면 교로리 556-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 355.60평	2,378,724,160원 39,225,000원	유찰 (8회)