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[감정가 41%] 김해 진례면 토지(임야) 경매 요점정리

감정 18억 4393만원 → 최저 7억 5614만원! 경남 김해시 진례면 토지(임야) 경매를 소개합니다.

여의주경매 : http://auctioning.co.kr/auction/detail_view_detail_pop_h.php?idx=1370271

본 건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 토지(임야)(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 1,843,932,880원이나 4회 유찰로 최저가는 756,139,200원으로 떨어져

2025.07.29(화) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	경상남도 김해시 진례면 고모리 산163-5
물건용도	토지(임야)
토지면적	31,874.00㎡(9,641.89평)
건물면적
사건번호	2024타경101946
감정평가액	1,843,932,880원
최저입찰가	(41%) 756,139,200원
입 찰 일	2025.07.29(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	고모리 산163-5	임야	26518㎡ (8,021.70평)
	고모리 산163-7	임야	743㎡ (224.76평)
	고모리 산163-12	임야	604㎡ (182.71평)
	고모리 813-8	임야	484㎡ (146.41평)
	고모리 813-10	임야	1438㎡ (435.00평) 1789분의 1438 지분 전부
	고모리 813-11	임야	499㎡ (150.95평)
	고모리 813-12	임야	1380㎡ (417.45평) 719분의 460 지분 전부
	고모리 813-3	임야	197㎡ (59.59평) 1293.75분의 830.18 지분 전부
	고모리 816-1	도로	11㎡ (3.33평)

[위치/주위환경] 대상토지는 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "상록CC" 남측 인근에 위치하며, 부근은 산간농촌지대로서 임야, 농경지, 단독주택 및 전원주택 부지, 골프장 등이 위치하고 있어 제반주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 대상토지 일련번호(1)은 차량접근 불가능하며, 일련번호(2-9)는 차량접근 가능하며, 위치 및대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통시됨.
[이용상태] 일련번호(1): 북하향 완경사지대의 부정형 토지로서, 자연림 상태임.
일련번호(2): 완경사지대의 부정형 토지로서 , 농경지(전) 등(일부 제시외건물 소재)으로 이 용중임.
일련번호(3): 북하향 완경사지대의 장방형에 유사한 토지로서, 자연림 상태임.
일련번호(4,6): 공히 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 잡종지(주 거나지) 상태임.
일련번호(5): 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한(2단) 부정형의 토지로서, 잡종지(주거 나지) 상태임.
일련번호(7): 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 도로로 이용 중임.
일련번호(8): 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 공사중인 도 로 상태임.
일련번호(9): 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 도로로 이용 중임.
[도로상태] 일련번호(1): 지적도상 맹지임.
일련번호(2): 북동측으로 세로와 접하고 있음.
일련번호(3): 북측으로 세로와 접하고 있으나, 단차로 인하여 직접 차량출입은 불가함.
일련번호(4,5,6): 공히 남동측으로 세로와 접하고 있음.
일련번호(7): 대상토지가 세로의 일부이며, 북동측으로 세로와 접하고 있음.
일련번호(8): 대상토지가 공사중인 도로이며, 북측으로 세로와 접하고 있음.
일련번호(9): 대상토지가 세로의 일부임.
[토지이용계획] 일련번호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(400m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
일련번호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
일련번호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
일련번호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
일련번호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
일련번호(6): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
일련번호(7): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
일련번호(8): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
일련번호(9): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제 1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
[제시외 물건] 대상토지 일련번호(2) 일부 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같이 제시외건물 및 제시외수목이소재하나, 타인소유로 조사되어 감정평가에서 제외하였으며, 대상토지는 이에 구애됨이 없이감정평가하되, 제시외건물 및 제시외수목으로 인하여 영향받는 가격을 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] (1)대상토지 일련번호(4,5,6)은 귀 제시목록 및 공부상 지목이‘임야’이나, 현황‘잡종지’ 상태로서, 김해시로부터 개발행위허가를 득한 후 토목공사가 진행된 토지이며 김해시청에 문의한 결과 허가기간이 경과한 것으로 조사되는 바, 경매 진행시 허가관련 사항 및 허가 존속여부 등을 재확인하시기 바람.
(2)대상토지 일련번호(2,7,8)은 귀 제시목록 및 공부상 지목이‘임야’이나, 현황 일련번호 (2)는‘농경지(전) 등’, 일련번호(7)은‘도로’, 일련번호(8)은‘공사중인 도로’상태인 것으로 조사되는 바, 이를 감안하여 감정평가하였음.
[참고사항] (1)임대관계: 미상임.
(2)기 타:1)대상토지 일련번호(1,3)은 임야로서 임야의 특성상 육안으로 식별하지 못한 분묘가 소재할 수 있으므로 경매 참여시 분묘소재 여부를 재확인하시기 바람.
2)대상대상토지 지상에 자생하는 임목은 토지에 포함하여 거래되는 거래관행 등 을 고려하여 이를 토지에 포함하여 감정평가하였음.
3)대상토지 일련번호(5,6) 지상에 별첨‘사진용지’와 같이 건설폐기물 등이 적 치되어 있으나, 수거 등이 용이할 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
4)대상토지 일련번호(2,5) 일부 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같이 철파이프조 구조물이 소재하나, 이동이 용이한 구조로서 대상토지에 미치는 영향은 미미 할 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2012년10월25일	지상권
2013년9월27일	근저당권	624,000,000원
2014년11월14일	근저당권	1,170,000,000원
2015년6월29일	근저당권	360,000,000원
2016년8월26일	근저당권	60,000,000원
2020년4월16일	근저당권	100,000,000원
2021년5월10일	근저당권	200,000,000원
2023년8월2일	압류
2024년2월14일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,447,035,686원원	1,051,500,116원원	65%	2.8회회
6개월	1,649,156,991원원	1,205,437,026원원	65%	2.7회회
12개월	1,895,167,626원원	1,318,167,299원원	66%	2.8회회

[감정가 41%] 김해 진례면 토지(임야) 경매 요점정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

을구 순위 1번 지상권설정등기(2012.10.25 접수 제98991호). 이에 대하여 지상권자인 한림농업협동조합의 말소동의서 제출됨 (2024.07.12.자 신청채권자 농업협동조합자산관리회사 제출).

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 목록 5,7,8은 공유지분매각임. - 목록 1,3.은 육안으로 식별되지 않는 분묘 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불명). - 목록 2.지상에 소재하는 제시외 건물(컨테이너박스 주택 등) 및 수목은 타인소유로 감정평가 및 매각에서 제외하고, 이로 인 해 제한받는 가격을 최저매각가격으로 정함. - 목록 2,5. 지상에 소재하는 철파이프조 구조물은 이동이 용이하여 매각에서 제외함. - 목록 4,5,6.은 공부상 임야이나 현황 잡종지로, 개발행위허가 후 토목공사가 진행된 토지로서 허가기간이 경과한 것으로 보 고됨. 허가관련 문의는 관할 관청에 확인 요함. - 목록 2,7,8.은 공부상 임야이나 현황 목록 2.는 농경지 등, 목록 7,8.은 도로임. - 목록 1~9.는 지적경계 불명확하므로 정확한 경계는 측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
현황재조사명령에 의거 현장방문하여 기호2 토지 지상의 제시외 건물 및 기호5 토지 일부 타인 점유부분에 대해 다음과 같이 조사보고 합니다. 1. 최초 현장방문시 기호2 토지와 인접지번(고모리818번지)에 지상에 걸쳐 있었던 제시외 건물 조립식 주택 및 기호2 토지와 인접지번(고모리812번지)에 걸쳐 있던 제시외 건물 컨테이너 박스 주택, 판넬조 창고가 소재하는 것으로 조사보고 하였으나 재조사명령에 현장을 방문하니 고모리818번지의 지상에 걸쳐 있었던 제시외 건물 조립식 주택은 소재하지 않고, 고모리812번지에 걸쳐 있는 타인 소유(김유근의 소유)의 제시외 건물 컨테이너박스 주택, 판넬조 창고 및 샤워장은 현재 그대로 소재함. 2. 인접지번(고모리818번지)의 소유자 박종술을 만나 문의하니 본인 소유였던 제시외 건물 조립식 주택을 2024.5월부터 6월초까지하여 본인의 소유인 인접지번(818,819번지)으로 이동하여 설치하였다고 함. 3. 기호 5 토지의 지상에 있었던 제시외 건물은 이동 설치하여 타인 점유부분은 없음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.07.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 515일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 515일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 보전산지. 차량접근 불가능.

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여의주경매 : http://auctioning.co.kr/auction/detail_view_detail_pop_h.php?idx=1370271

사건번호 : 2024타경101946 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경111288	[임야] 김해시 진영읍 우동리 산145 토지(대지권): 3,839.94평	49,506,600원 49,506,600원	신건 (0회)
	2025-08-13	2024타경7228	[임야] 김해시 상동면 여차리 산82-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,421.17평	572,647,000원 458,117,600원	유찰 (1회)
	2025-08-07	2024타경5376	[임야] 김해시 진례면 고모리 812-10 [분묘기지권] 토지(대지권): 975.56평	377,366,000원 301,892,800원	유찰 (1회)
	2025-08-21	2024타경4717	[임야] 김해시 상동면 우계리 63 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,082.11평	1,291,824,000원 826,767,400원	유찰 (2회)
	2025-07-16	2024타경112687	[임야] 김해시 주촌면 내삼리 산155-2 토지(대지권): 59.90평	55,200,000원 44,160,000원	유찰 (1회)
	2025-07-30	2024타경3424	[임야] 김해시 외동 산13-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 7,051.28평	827,813,000원 529,800,300원	유찰 (2회)
	2025-07-16	2024타경110414	[임야] 김해시 한림면 명동리 산67-9 [분묘기지권] 토지(대지권): 409.28평	28,413,000원 18,184,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2024타경5086	[임야] 김해시 진영읍 좌곤리 65-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,073.90평	1,045,351,000원 535,219,700원	유찰 (4회)
	2025-07-09	2024타경4984	[임야] 김해시 한림면 장방리 584-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,836.48평	2,559,704,000원 1,310,568,500원	유찰 (4회)
	2025-07-15	2024타경3288	[임야] 김해시 상동면 여차리 1037-12 토지(대지권): 767.14평	562,218,000원 287,855,600원	유찰 (3회)
	2025-08-12	2024타경108046	[임야] 김해시 장유동 산76-1 토지(대지권): 2,973.27평	5,986,882,000원 4,791,985,000원	유찰 (1회)
	2025-08-12	2024타경4670	[임야] 김해시 상동면 여차리 1033-5 토지(대지권): 164.86평	159,840,000원 52,376,000원	유찰 (5회)
	2025-07-30	2024타경1060	[임야] 김해시 한림면 퇴래리 산43 [분묘기지권] 토지(대지권): 12,659.93평	3,438,229,000원 1,102,971,000원	유찰 (5회)
	2025-07-16	2021타경103903	[임야] 김해시 대동면 덕산리 254-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,339.67평	858,891,000원 858,891,000원	재진행 (0회)
	2025-07-29	2024타경101946	[임야] 김해시 진례면 고모리 산163-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 9,641.89평	1,843,932,880원 756,139,200원	재진행 (4회)