소 재 지	경상북도 경주시 외동읍 제내리 산99-26
물건용도	공장
토지면적	11,236.00㎡(3,398.89평)
건물면적	2,456.00㎡(742.94평)
사건번호	2023타경2875
감정평가액	4,225,398,000원
최저입찰가	(70%) 2,957,779,000원
입찰보증금	(10%) 295,777,900원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.09.24(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:10>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 제내리 908-24	도로	84㎡ (25.41평)
	답	50㎡ (15.13평)
	답	2208㎡ (667.92평)
	목장용지	8894㎡ (2,690.44평)
건물 제내사일길 59-149	단층 공장	1000㎡ (302.50평)
	단층 공장	1039㎡ (314.30평)
	1층 공장	200㎡ (60.50평)
	2층 공장	207㎡ (62.62평)
제시외건물 제내사일길 59-149	제내사일길 59-149	10 ㎡(3.03평)

경상북도 경주시 외동읍 제내리 소재 "제내2일반산업단지" 내에 위치. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 간선도로,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
삼OO	목록 3번	미상	[보]미상 [월]미상
신OO	목록 1번	미상	[보]미상 [월]월 700만 원
신OO	미상	2023.10.30 (사업자등록신청일)	[보]미상 [월]월 12만5000 원
이OO	미상	2023.10.30 (사업자등록신청일)	[보]미상 [월]월 25만 원
정OO	목록 6번	2023.06.05 (사업자등록신청일)	[보]200만 원 [월]월 50만 원
주OO	미상	2023.06.26 (사업자등록신청일)	[보]500만 원 [월]월 50만 원
주OO	미상	2022.07.22 (사업자등록신청일)	[보]500만 원 [월]미상
덕OO	목록 5번	미상	[보]미상 [월]미상
PNOO	목록 2번	미상	[보]1억 원 [월]월 1200만 원
금OO	목록 3번	미상	[보]미상 [월]미상

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2014년3월17일	근저당권	3,120,000,000원
2014년6월23일	근저당권	3,360,000,000원
2014년9월30일	근저당권	684,000,000원
2014년11월14일	근저당권	1,032,000,000원
2015년7월22일	근저당권	750,000,000원
2016년3월14일	근저당권	1,500,000,000원
2016년9월6일	근저당권	1,430,000,000원
2017년7월10일	근저당권	360,000,000원
2018년2월13일	근저당권	240,000,000원
2018년3월26일	근저당권	240,000,000원
2018년6월26일	근저당권	462,000,000원
2018년7월18일	근저당권	220,000,000원
2018년8월24일	근저당권	170,000,000원
2018년11월29일	근저당권	552,000,000원
2020년3월19일	근저당권	2,160,000,000원
2020년3월30일	근저당권	276,000,000원
2020년7월3일	근저당권	1,512,000,000원
2020년7월3일	근저당권	888,000,000원
2020년12월18일	근저당권	132,000,000원
2021년4월19일	근저당권	264,000,000원
2021년6월18일	근저당권	110,000,000원
2022년3월3일	압류
2022년3월23일	가압류	390,000,000원
2022년5월20일	가압류	77,194,650원
2022년9월23일	근저당권	1,120,000,000원
2022년10월21일	가압류	20,149,700원
2023년2월20일	압류
2023년6월14일	압류
2023년6월28일	근저당권	977,000,000원
2023년6월29일	근저당권	2,400,000,000원
2023년8월31일	근저당권	1,200,000,000원
2023년10월31일	강제경매
2023년12월13일	가압류	87,218,980원
2024년5월13일	근저당권	260,000,000원
2024년6월24일	임의경매
2024년7월17일	강제경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.2024.8.9.지니어스건설(대표:김현진)로부터 공사대금 1,100,264,478원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함 [부동산 현황조사서 비고란] 1) 목록 1, 2, 3, 4번은 그 번지에 대하여 지분으로 나누어져 있으며, 소유자와 임차인이 점유 중임. 2) 목록 1, 2번 지상에 제시 외 건물(컨테이너 4동, 공장 1동)이 소재함. (사진참조) 3) 목록 3번 지상에 제시 외 건물(공장 1동)이 소재함. (사진참조) 4) 사업단지 조성 중으로 기존 지번과 도로명이 불일치함. 5) 공장저당법상 기계기구목록은 이해관계인을 만나지 못하고 차단막이 설치되어 있어 확인 못함.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 경주지원입니다. 입찰일은 2024.09.24입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다. 이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 경상북도 경주시 외동읍 제내리 소재 "제내2일반산업단지" 내에 위치. ※ 물건 키워드 : 일반공업지역, 지구단위계획구역, 간선도로, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 10명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 유치권신고가 있는 물건입니다 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(33,363,543원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2024타경1886(중복),2024타경2261(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [1~4] 2020.3.19. 근저당 [5~7] 2020.11.3. 근저당

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-09-24	공장  경북 경주시 강동면 왕신리 1225-4  건물: 15,200.24평  , 토지(대지권): 8,973.66평	9,615,479,980원 6,730,836,000원	재진행 (1회)
2024-09-24	공장  경북 경주시 외동읍 구어리 960  건물: 245.48평  , 토지(대지권): 516.97평	765,165,700원 535,616,000원	유찰 (1회)
2024-09-24	공장  경북 경주시 외동읍 석계리 1303 [유치권]  건물: 390.54평  , 토지(대지권): 1,070.24평	1,697,789,450원 1,188,453,000원	유찰 (1회)
2024-09-24	공장  경북 경주시 외동읍 제내리 산99-26 [법정지상권,유치권]  건물: 742.94평  , 토지(대지권): 3,398.89평	4,225,398,000원 2,957,779,000원	유찰 (1회)
2024-09-24	공장  경북 경주시 외동읍 입실리 53-6  건물: 402.57평  , 토지(대지권): 1,033.64평	1,563,177,800원 1,563,177,800원	신건 (0회)
2024-10-08	공장  경북 경주시 조양동 731 [농지취득자격증명]  건물: 294.39평  , 토지(대지권): 2,276.31평	3,234,766,800원 2,264,337,000원	재진행 (1회)
2024-10-08	공장  경북 경주시 강동면 왕신리 421-10  건물: 142.93평  , 토지(대지권): 2,726.74평	1,469,319,100원 719,966,000원	재진행 (2회)
2024-10-08	공장  경북 경주시 내남면 명계리 67-9  건물: 143.08평  , 토지(대지권): 503.97평	626,635,000원 438,645,000원	유찰 (1회)
2024-10-08	공장  경북 경주시 서면 아화리 567-1  건물: 157.30평  , 토지(대지권): 926.86평	570,658,800원 399,461,000원	유찰 (1회)
2024-10-15	공장  경북 경주시 외동읍 제내리 782-7  건물: 150.51평  , 토지(대지권): 711.78평	1,025,020,300원 717,514,000원	재진행 (1회)