소 재 지	충청북도 음성군 소이면 갑산리 664-2
물건용도	토지(임야)
토지면적	15,279.00㎡(4,621.90평)
건물면적
사건번호	2024타경2209
감정평가액	233,629,700원
최저입찰가	(64%) 149,523,000원
입 찰 일	2025.07.07(월) 10:00

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1395214

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	갑산리 664-2	전	1331㎡ (402.63평)
	갑산리 664-3	전	2745㎡ (830.36평)
	갑산리 산48-5	임야	10685㎡ (3,232.21평)
	갑산리 산48-8	임야	518㎡ (156.70평)
제시외건물	갑산리 산48-5	창고	32 ㎡(9.68평) 제외
	갑산리 산48-5	창고 및 축사	30 ㎡(9.08평) 제외
	갑산리 산48-5	창고	72 ㎡(21.78평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 음성군 소이면 갑산리 소재 "정좌안저수지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입은 다소 불편시 되며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1 : 완경사의 사다리형 토지로서, 분묘 및 휴경지 등으로 이용중임.
일련번호 2 : 완경사의 부정형 토지로서, 휴경지 등으로 이용중임.
일련번호 3 : 완경사의 부정형 토지로서, 자연림 등으로 이용중임.
일련번호 4 : 완경사의 사다리형 토지로서, 분묘 및 자연림 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호 1 : 지적도상 맹지임.
일련번호 2 : 지적도상 맹지임.
일련번호 3 : 본건 토지 동측으로 폭 약 2m내외의 포장도로에 접하며, 본건 토지 내부로 도로가 지나감.
일련번호 4 : 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] 일련번호 1 : 생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호 2 : 생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호 3 : 농림지역(2018-12-28)(농림지역), 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지(2018-12-28)＜산지관리법＞, 임업용산지(2018-12-28)＜산지관리법＞, 준보전산지(2018-12-28)＜산지관리법＞.
일련번호 4 : 농림지역(2018-12-28)(농림지역) 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지(2018-12-28)＜산지관리법＞, 임업용산지(2018-12-28)＜산지관리법＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하고, 귀 법원의 요청에 따라 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] --.
[참고사항] 가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되며, 측량을 통하여 이용상황 판단이 변경되는 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
나. 본건 토지 일련번호 1,4 지상에 분묘가 소재하는 것으로 추정되며, 그 밖에 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있고, 추후 분묘기지권으로 인한 감액 우려가 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (분묘기지권 설정시 금액을 토지감정평가명세표 비고란에 병기하였음.)
다. 본건 토지 일련번호 3은 토지이용계획확인서상 2개 이상의 용도지역(보전녹지지역, 농림지역)에 속한 토지로, 용도지역의 면적비율 등을 감안하여 구분 감정평가하되, 평균가격을 산출하였으며, 해당면적 산정은 토지이용계획확인서 등에 의거하여 개략적으로 산출하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
라. 본건 토지 일련번호 3은 일부 면적이 현황 도로 등으로 이용중인바, 감정평가 목적 등을 고려하여 감정평가 하였으며, 그 면적은 지적도 등을 통하여 개략적으로 사정하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
마. 본건 토지상에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 ,경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 바. 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1971년5월20일	소유권
2007년7월30일	근저당권	168,000,000원
2007년7월30일	지상권
2020년11월16일	근저당권	100,000,000원
2024년7월16일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록1,4 지상에 소재하는 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록1,2 모두 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망), 원상회복의무를 부담할 수 있음(별지 사실조회 요청에 따른 회신 참조). 목록1,4 지상에 분묘 소재함(최저매각가격은 이로 인하여 제한받은 가격임). 목록1,2,4 모두 지적도상 맹지임. 목록3 공부상 지목은 임야이나 현황은 일부 도로 등으로 이용중임. 지상에 제시외 건물(감정평가서상ㄱ)~ㄷ)) 소재하며 이는 모두 매각에서 제외됨(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목적물 3 일부도로로 이용중임. 나. 목적물 내 분묘 소재하는 것으로 목측됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043-841-9124)입니다.
입찰일은 2025.07.07입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 354일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 354일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 녹지지역. 보전관리지역. 생산관리지역. 보전산지. 버스정류장. 간선도로.

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사건번호 : 2024타경2209 (청주지방법원 충주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,562,770,519원원	1,019,822,200원원	62%	2.7회회
6개월	2,919,640,399원원	1,605,324,684원원	56%	3.2회회
12개월	2,405,778,692원원	1,310,041,033원원	53%	3.7회회

[2025.07.07 경매] 충북 음성군 토지(임야), 감정가의 64% 부터?

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1395214

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-04	2024타경2674	[임야] 음성군 대소면 성본리 산49 토지(대지권): 2,397.31평	871,750,000원 697,400,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경34268	[임야] 음성군 생극면 관성리 산34-3 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 2,851.06평	66,917,500원 53,534,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경32705	[임야] 음성군 생극면 관성리 산141-7 [선순위지상권,분묘기지권] 토지(대지권): 5,251.40평	1,120,970,000원 717,421,000원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경2209	[임야] 음성군 소이면 갑산리 664-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,621.90평	233,629,700원 149,523,000원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경401	[임야] 음성군 감곡면 오궁리 산29-95 [법정지상권,유치권] 토지(대지권): 110.11평	124,124,000원 79,439,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경31580	[임야] 음성군 감곡면 오향리 산35-38 토지(대지권): 8,574.21평	402,668,000원 206,166,000원	유찰 (3회)
	2025-08-04	2024타경1565	[임야] 음성군 음성읍 용산리 1257-3 토지(대지권): 499.43평	112,268,000원 89,814,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경31436	[임야] 음성군 감곡면 월정리 343-3 토지(대지권): 22.08평	2,409,000원 987,000원	재진행 (4회)
	2025-07-28	2023타경2547	[임야] 음성군 음성읍 삼생리 190-7 토지(대지권): 3,000.80평	203,360,000원 34,118,000원	유찰 (8회)
	2025-07-07	2023타경2219	[임야] 음성군 대소면 대풍리 산33-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,647.78평	2,169,809,000원 455,042,000원	유찰 (7회)