5회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 거제시 장평동의 비젼타워 경매건입니다.

거제시 장평동 상가 경매물건 | 감정가 5억 2000만원 - 2층 96.0평

소 재 지	경상남도 거제시 장평1로 97, 2층202호 (장평동,비젼타워)
물건용도	상가
토지면적	79.49㎡(24.05평)
건물면적	317.37㎡(96.00평)
사건번호	2024타경29316
감정평가액	520,000,000원
최저입찰가	(33%) 170,394,000원
입 찰 일	2025.10.27(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	장평동 379-18	1078분의 46.171	46.171㎡ (13.97평)
대지권	장평동 379-18	1078분의 33.321	33.321㎡ (10.08평)
건물	장평동 379-18	2 철근콘크리트조	184.32㎡ (55.76평)
건물	장평동 379-18	2 철근콘크리트조	133.05㎡ (40.25평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 거제시 장평동에 소재하는 "장평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 차량통행이 빈번한 간선도로변의 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 관련 차량 출입 및 접근 용이하며, 인근 대중 교통사정의 운행 횟수 등 제반 사정을 고려컨데 일반적 교통사정은 보통시됨.
[건물구조] 기호(1,2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층-지상 14층 건 내 2층 202호 및 2층 203호로서 (사용승인일자 : 2002.07.08)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감.
내 벽 : 타일 및 내장벽지 등 내장재 마감.
창 호 : 전면 강화유리, 샷시창호 등 마감. [이용상태] 기호(1,2) : 공히 "근린생활시설(사무실)"로 이용중임.
[설비내역] 위생설비 및 급,배수시설 등 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 대체로 사다리형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고평탄하고, 지반은 보통시되며 공동주택 및 근린생활시설부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 남측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접하며, 제반 교통사정은 보통시되며, 건물내 진입은 북측노면으로 가능함.
[토지이용계획] 근린상업지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ , 상대보호구역(2019-08-09)(장평초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ , 상대보호구역(장평초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ [공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 집한건물은 토지와 건물이 일체로 거래되는바, 토지(대지권)를 포함해 건물을 일괄 평가하되, 한국부동산연구원에서 제시한 집합건물 토지·건물 배분비율표에 의한 배분 내역 등을 참조하여 토지·건물 배분비율을 구분건물감정평가명세표에 별도 부기하였으니 참고바람.
대상물건 기호 1), 2)는 기준시점 현재 내부 조사시 일부 경계벽을 제거하여 현황 일단의 사무실 이용중으로 조사되나 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 상 구분건물 요건 검토시 ① 집합건축물대장, 기둥 및 현황도면 등에 의해 위치 및 면적 등 특정이 가능하며, ② 구획시설 일부가 철거된 것이 일시적인 것으로 판단되며, ③ 경계벽 복원시 각 호별 통로도 확보된 상태로서 벽체 재건을 통해서 각 호별로 전유부분의 구획이 가능하다고 판단이 되나 구분건물로서의 요건 판단은 재확인 바라며, 경매 및 입찰 진행시 참고바람. 본건 기호 ①, ②의 집합건축물대장상 ‘건축물현황도’는 오기(‘202호’에 등재된 ‘건축물현황도는’ ‘203호’, ‘203호’에 등재된 ‘건축물현황도’는 ‘204호’로 추정)된 것으로 추정되는 바 면적 및 점유현황을 기준으로 구분건물의 위치를 확정하였으니 업무 및 입찰 진행시 재확인 및 참고바람.(면적 ‘201호’ : 107.28㎡, ‘202호’ : 184.32㎡, ‘203호’ : 133.05㎡, ‘204호’ : 115.41㎡)

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년7월7일	소유권
2022년7월11일	근저당권	1,297,000,000원
2024년7월17일	가압류	17,219,690원
2024년7월24일	가압류	285,000,000원
2024년9월6일	임의경매
2025년2월21일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -기준시점(2024.09.20.) 현재 내부 조사시 일부 경계벽을 제거하여 현황 일단의 사무실 이용 중으로 조사됨[감정서 참조]. -집합건축물대장상 '건축물현황도'는 오기('202호'에 등재된 '건축물현황도'는 '203호', '203호'에 등재된 '건축물현황도'는 '204 호'로 추정)된 것으로 추정됨[감정서 및 부동산현황조사보고서 참조].

[부동산 현황조사서 비고란]
*본 건 면적 및 점유현황을 기준으로 볼때, 건축물현황도는 오기된것으로 추정됨.(공부상 201호는 202호,공부상 202호는 203호 임)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055-640-8512)입니다.
입찰일은 2025.10.27입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 439일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 439일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 최선순 위 2022.07.11.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 근린상업지역. 간선도로. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경29316 (창원지방법원 통영지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	618,344,500원원	202,196,750원원	35%	5.8회회
6개월	1,539,266,167원원	551,631,167원원	36%	5.5회회
12개월	1,007,869,100원원	378,781,700원원	39%	5.4회회

거제시 장평동 상가 경매물건 | 감정가 5억 2000만원 - 2층 96.0평

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-01	2025타경21310	[근린상가] 거제시 장평동 1212-2 거제장평유림노르웨이숲 건물: 22.44평 토지(대지권): 3.48평	717,000,000원 717,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-01	2025타경21277	[근린상가] 거제시 고현동 961-153 한라프라자 건물: 6.64평 토지(대지권): 4.21평	84,000,000원 84,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-01	2025타경21321	[근린상가] 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 건물: 8.43평 토지(대지권): 6.16평	202,000,000원 202,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경21148	[근린상가] 거제시 사등면 사곡리 918 건물: 13.88평 토지(대지권): 11.16평	193,000,000원 135,100,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2025타경20156	[근린상가]경상남도 거제시 옥포동 1293-1 옥현시장 건물: 14.71평 토지(대지권): 7.26평	116,000,000원 74,240,000원	유찰 (2회)
	2025-11-24	2024타경32787	[근린상가]경상남도 거제시 옥포동 1121-16 영진엘르빌 건물: 97.65평 토지(대지권): 40.70평	271,000,000원 271,000,000원	재진행 (1회)
	2025-11-24	2024타경32787	[근린상가]경상남도 거제시 옥포동 498 영진르네상스 건물: 125.84평 토지(대지권): 46.81평	503,000,000원 402,400,000원	재진행 (1회)
	2025-11-24	2024타경32787	[근린상가]경상남도 거제시 상동동 475-12 영진르네상스 건물: 132.59평 토지(대지권): 78.16평	214,000,000원 171,200,000원	재진행 (1회)
	2025-11-24	2024타경24434	[근린상가]경상남도 거제시 고현동 961-57 엠파크 [유치권] 건물: 310.05평 토지(대지권): 67.82평	1,757,000,000원 629,709,000원	유찰 (4회)
	2025-12-15	2024타경28849	[근린상가]경상남도 거제시 고현동 961-143 건물: 65.18평 토지(대지권): 14.02평	530,000,000원 132,966,000원	유찰 (5회)
	2025-11-24	2024타경28542	[근린상가] 거제시 연초면 오비리 132-33 건물: 131.88평 토지(대지권): 75.63평	607,000,000원 310,784,000원	유찰 (4회)
	2025-12-08	2024타경29309	[근린상가]경상남도 거제시 아주동 1690-5 건물: 35.99평 토지(대지권): 5.09평	271,000,000원 71,042,000원	유찰 (6회)
	2025-12-01	2024타경29071	[근린상가]경상남도 거제시 고현동 961-115 건물: 20.69평 토지(대지권): 2.72평	442,670,000원 158,653,000원	유찰 (4회)
	2025-12-01	2024타경24212	[근린상가]경상남도 거제시 거제면 옥산리 1512 거제오션파크자이상가 건물: 25.86평 토지(대지권): 23.72평	410,000,000원 107,479,000원	유찰 (6회)
	2025-11-24	2024타경26553	[근린상가]경상남도 거제시 능포동 711-1 건물: 55.01평 토지(대지권): 22.58평	214,000,000원 87,654,000원	유찰 (4회)