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사건번호 2025타경51478 경매사건 분석 - 봉담읍 공장 (건물 632.3평, 토지 704.8평)

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 화성시 봉담읍의 공장 경매건입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정가는 3,152,160,600원입니다. 최저입찰가는 2,206,512,000원(70%)입니다.
입찰일은 2026.02.03(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 220,651,200원 입니다.

  ◈ 소 재 지 : 경기도 화성시 봉담읍 덕우리
  ◈ 사건번호 : 2025 타경 51478
  ◈ 집행법원 : 수원지방법원

소 재 지	경기도 화성시 봉담읍 덕우리 56-1
물건용도	공장
토지면적	2,330.00㎡(704.83평)
건물면적	2,090.16㎡(632.27평)
사건번호	2025타경51478
감정평가액	3,152,160,600원
최저입찰가	(70%) 2,206,512,000원
입 찰 일	2026.02.03(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕우리 56-1	공장용지	2330㎡ (704.83평)
건물	덕우리 56-1	1층 공장 일반철골구조	766.57㎡ (231.89평)
건물	덕우리 56-1	2층 공장 일반철골구조	598.99㎡ (181.19평)
제시외건물	덕우리 56-1	창고	265 ㎡(80.16평) 포함
	덕우리 56-1	창고	24 ㎡(7.26평) 포함
	덕우리 56-1	창고	168 ㎡(50.82평) 포함
	덕우리 56-1	창고	126 ㎡(38.12평) 포함
	덕우리 56-1	사무실	141.6 ㎡(42.83평) 포함

[위치/주위환경] 본건이 경기도 화성시 봉담읍 덕우리 소재 ""팔탄입구 삼거리"" 서측 인근에 위치하며 부근은 소규모 공장지대로서 인근으로 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임 3)형태 및 이용상태 남동측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남측으로 왕복 2차선 도로에 접함.
[토지이용계획] 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,농업진흥구역＜농지법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] -
[건물구조] 일반철골구조 기타지붕 2층건 공장으로서,(사용승인일 : 2020.07.29)
외 벽 : 샌드위치 판넬마감.
내 벽 : 샌드위치 판넬 및 내부인테리어 마감.
바 닥 : 몰탈 위 페인트 및 하드너 마감.
창 호 : 하이샷시 단창임.
[이용상태] 공장으로 이용중임 [설비내역] 기본적인 위생 급배수설비, 소방설비, 리프트설비 등임.
4)부합물 및 종물 후면 ""건물개황도"" 참고 [공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/23)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월27일	소유권
2020년3월27일	근저당권	948,000,000원
2020년5월25일	근저당권	1,320,000,000원
2020년6월26일	근저당권	1,200,000,000원
2025년2월6일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년8월12일	소유권
2020년8월26일	근저당권	948,000,000원
2020년8월26일	근저당권	1,320,000,000원
2020년10월8일	근저당권	1,200,000,000원
2025년2월6일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	810,150,687원원	482,957,520원원	52%	2.7회회
6개월	835,903,682원원	436,620,920원원	52%	2.6회회
12개월	758,955,053원원	384,625,916원원	46%	3회회

사건번호 2025타경51478 경매사건 분석 - 봉담읍 공장 (건물 632.3평, 토지 704.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 공장으로 이용중이며, 제시외 건물 포함 2.기계기구목록의 1.스파이럴 냉동후라자는 장기간 작동이 중지된 채 보관되어 있어 정상 작동 여부는 확인되지 않음.

[부동산 현황조사서 비고란]
제시외

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.02.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 353일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 353일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록① : 2020.03.27.근저당권 설정 목록② : 2020.08.26.근저당권

※ 물건 키워드 : . 버스정류장.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경51478 (수원지방법원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-02	2024타경8491	[공장] 화성시 팔탄면 노하리 621-13 건물: 951.71평 토지(대지권): 1,000.00평	3,428,270,610원 3,428,270,610원	신건 (0회)
	2026-02-09	2024타경97712	[공장] 화성시 향남면 구문천리 868 건물: 148.83평 토지(대지권): 766.84평	2,214,064,000원 1,549,845,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경13912	[공장] 화성시 향남읍 하길리 1367 건물: 486.67평 토지(대지권): 1,396.04평	2,837,569,800원 1,986,299,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경12971	[공장] 화성시 팔탄면 서근리 97-17 건물: 235.03평 토지(대지권): 771.98평	2,089,653,300원 1,462,757,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경51478	[공장] 화성시 봉담읍 덕우리 56-1 건물: 632.27평 토지(대지권): 704.83평	3,152,160,600원 2,206,512,000원	유찰 (1회)
	2026-01-30	2024타경13066	[공장] 화성시 우정읍 석천리 39-7 건물: 220.83평 토지(대지권): 732.66평	2,155,816,000원 1,505,571,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2023타경84597	[공장] 화성시 장안면 독정리 276-2 [농지취득자격증명,유치권] 건물: 733.36평 토지(대지권): 827.06평	3,228,000,200원 2,259,600,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2024타경94577	[공장] 화성시 팔탄면 서근리 224-8 건물: 951.95평 토지(대지권): 1,039.09평	4,244,508,720원 2,971,156,000원	유찰 (1회)
	2026-02-25	2023타경65244	[공장] 화성시 정남면 계향리 431 건물: 518.03평 토지(대지권): 739.61평	1,795,865,750원 1,257,106,000원	재진행 (1회)
	2026-02-06	2024타경75866	[공장] 화성시 팔탄면 덕우리 84-16 건물: 700.29평 토지(대지권): 932.56평	3,704,496,420원 1,815,202,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2024타경78728	[공장] 화성시 남양읍 북양리 506-18 건물: 562.01평 토지(대지권): 653.70평	2,632,107,050원 2,632,107,050원	재진행 (0회)
	2026-02-04	2024타경53248	[공장] 화성시 팔탄면 구장리 106-3 건물: 1,070.96평 토지(대지권): 2,519.82평	7,750,207,890원 3,807,205,000원	유찰 (3회)
	2026-02-23	2024타경5577	[공장] 화성시 장안면 수촌리 745-9 건물: 364.51평 토지(대지권): 650.22평	1,935,410,000원 948,350,900원	유찰 (2회)
	2026-02-20	2024타경8002	[공장] 화성시 남양읍 북양리 506-1 건물: 1,431.88평 토지(대지권): 1,292.28평	8,519,405,480원 4,174,508,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2024타경5515	[공장] 화성시 송산면 마산리 679-1 [유치권] 건물: 410.78평 토지(대지권): 1,121.37평	2,297,081,120원 1,125,569,000원	유찰 (4회)