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김해 외동 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 290.3평, 토지 394.8평)

경남 김해시 외동 509-2에 위치한 공장 경매물건을 소개합니다. 감정가는 18억 382만원, 현재 최저입찰가는 14억 4306만원입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1436461

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

경상남도 김해시 외동 509-2 공장 경매 물건을 소개드립니다^^

창원지방법원(2024타경117149)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 1,803,824,180원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 1,443,059,000원입니다.

2025.11.18(화) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	경상남도 김해시 외동 509-2
물건용도	공장
토지면적	1,305.00㎡(394.76평)
건물면적	959.83㎡(290.35평)
사건번호	2024타경117149
감정평가액	1,803,824,180원
최저입찰가	(80%) 1,443,059,000원
입 찰 일	2025.11.18(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	외동 509-2	공장용지	1102㎡ (333.36평)
	외동 509-3	임야	72㎡ (21.78평)
	외동 545-6	전	68㎡ (20.57평)
	외동 545-7	전	63㎡ (19.06평)
건물	외동 509-2	1층 공장 철근콘크리트조	547.6㎡ (165.65평)
	외동 509-2	2층 공장 철근콘크리트조	108㎡ (32.67평)
	외동 509-2	단층 화장실 및 샤워실 철근콘크리트조	21.53㎡ (6.51평)
제시외건물	외동 509-2	공장 일부	128 ㎡(38.72평) 포함
	외동 509-2	공장 일부	116 ㎡(35.09평) 포함
	외동 509-2	사무실 일부	14.4 ㎡(4.36평) 포함
	외동 509-2	주택 일부	18 ㎡(5.45평) 포함
	외동 509-2	다용도실	6.3 ㎡(1.91평) 포함
	외동 509-2	기계기구	포함

1)위치 및 부근의 상황 본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "봉명중학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산(공장)으로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통임.
2)토지의 상황 1) 접면도로 상태 -일련번호(1, 3, 4) : 본건 토지 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.
-일련번호(5) : 본건 토지는 노폭 약 4미터 내외의 도로 중 일부임.
2) 형상 및 지세, 이용상황 -일련번호(1) : 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.
-일련번호(3, 4) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공업나지 상태임.
-일련번호(5) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 "도로"로 이용 중임.
3) 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태 -일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ -일련번호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ -일련번호(4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ -일련번호(5) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ [건물구조] 및 현상 -일련번호(2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, ┌ 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, ├ 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감, ├ 바닥 : 콘크리트 위 에폭시, 타일, 장판지 등 마감, └ 창호 : 새시창호임.
이용상황 : ┌ 1층 : 공장 및 사무실로 이용 중임. └ 2층 : 현황 "주택"으로 이용 중임.
-일련번호(2-1) : 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, ┌ 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, ├ 내벽 : 타일붙임 등 마감, ├ 바닥 : 타일 등 마감, └ 창호 : 새시창호임.
이용상황 : 화장실 및 샤워실로 이용 중임.
4)기계/기구의 현상 본 기계기구는 "CNC LATHE 외" 로서, 현상 및 관리상태는 보통임.
5)공작물의 현상 없음.
6)기타참고사항 1) 공부와의 차이(토지)
- 일련번호(3, 4) 토지의 공부상 용도는 "임야, 전"이나, 현황 "공업나지" 상태임.
- 일련번호(5) 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현황 "도로"로 이용 중임.
2) 공부와의 차이(건물)
일련번호(2) 건물 중 2층 부분의 일반건축물대장상 용도는 "일반공장"이나, 현황 "주택"으로 이용 중임.
3) 제시목록외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
4) 기타 귀 제시목록 중 일련번호(2-2) 건물인 "시멘트 블록조 슬래브지붕, 수위실(12.63㎡)"은 기준시점 현재 "멸실" 상태임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
(OO	옥상-통신기지국	미상	[보]없음 [월]년세2백만원
(OO	옥상-통신기지국	미상	[보]없음 [월]년세2백40만원
SKOO	옥상-통신기지국	미상	[보]없음 [월]년세2백20만원
김OO	1층앞쪽약1/5	2024.06.18	[보]1백50만원 [월]50만원
조OO	1층안쪽약4/5및2층전체	전입일자:2021.09.27 /상가건물임대차현황서에해당사항없음	[보]없음 [월]없음
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년4월5일	소유권
2022년5월31일	근저당권	1,320,660,000원
2022년6월16일	근저당권	125,400,000원
2023년4월27일	근저당권	85,140,000원
2024년5월23일	근저당권	55,000,000원
2024년12월24일	임의경매
2025년6월5일	가압류	42,500,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년4월5일	소유권
2022년5월31일	근저당권	1,320,660,000원
2022년6월16일	근저당권	125,400,000원
2023년4월27일	근저당권	85,140,000원
2024년5월23일	근저당권	55,000,000원
2024년12월10일	압류
2024년12월24일	임의경매
2025년6월5일	가압류	42,500,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,112,516,383원원	1,244,855,450원원	58%	3.4회회
6개월	2,241,158,912원원	1,477,540,258원원	61%	3.1회회
12개월	1,967,318,998원원	1,352,848,243원원	63%	2.9회회

김해 외동 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 290.3평, 토지 394.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함. 목록 3,4는 공부상 '임야,전'이나 현황 '공업나지'임. 목록 5는 공부상 '전'이나 현황 ' 도로'임. 목록2 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음. 목록2 중 '수위실 12.63㎡'은 멸실 상태임. 목록2의 2 층 부분의 일반건축물대장상 용도는 '일반공장'이나 현황 '주택'으로 이용중임. 목록2의 1층 건물 내부에 본건 기계기구 외에 타인 소유의 기계기구가 다수 존재하나 평가 및 매각 제외. 목록2의 옥상에 통신사의 중계기가 설치되어 임대료 받고 있음. 인 접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정을 위해서는 지적측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호 1,3,4 토지는 건부지이며, 위 지상 기호 2의 제시 건물 및 제시외 (ㄱ)경량철골조 판넬지붕 단층 창고 (ㄴ)경량철골조 판넬지붕 단층 작업장 (ㄷ)경량철골조 판넬지붕 단층 사무실일부 (ㄹ)조적조 판넬지붕 주택일부 (ㅁ)샤시조 보일러실 겸 다용도실 (ㅂ)통신사 기지국(옥상)이 소재함. 2. 제시외 (ㄱ),(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ),(ㅁ)은 점유자 조영식이 증축 공사하여 본인 소유라고 구술함. 3. 제시 건물 목록중 (가)의 2층은 일반공장으로 되어 있으나 현재 주택(방3칸,거실,부엌,화장실)으로 이용중이며, (다)는 현재 소재불명함. 4. 기호 5 토지 지목은 전이나 대부분 도로 및 일부 공장내 토지로 이용중임. 5. 기호 1,3,4,5 토지는 인접토지와 지적경계가 불확실하므로 지적측량을 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.11.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
(주)LG유플러스:임차인 회사의 직원들에게 전화 탐문하여 구술한 내용을 근거로 작성하여 실제 계약서와 일부 차이가 있을 수 있음. (주)케이티:임차인 회사의 직원들에게 전화 탐문하여 구술한 내용을 근거로 작성하여 실제 계약서와 일부 차이가 있을 수 있 음. SK텔레콤(주):임차인 회사의 직원들에게 전화 탐문하여 구술한 내용을 근거로 작성하여 실제 계약서와 일부 차이가 있을 수 있 음. 조영식(우리테크):소유자의 전 배우자로 별도 임대차계약 없이 사용중임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 319일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 319일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.05.31. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 보전산지. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1436461

사건번호 : 2024타경117149 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-21	2024타경115617	[공장] 김해시 한림면 가산리 757 건물: 476.16평 토지(대지권): 942.80평	1,967,221,520원 1,967,221,520원	신건 (0회)
	2025-11-20	2025타경11187	[공장] 김해시 진례면 담안리 1562-5 건물: 496.27평 토지(대지권): 799.33평	3,571,618,540원 3,571,618,000원	신건 (0회)
	2025-11-19	2024타경111271	[공장] 김해시 한림면 명동리 273 건물: 473.11평 토지(대지권): 941.68평	2,393,689,400원 2,393,689,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경10573	[공장] 김해시 주촌면 덕암리 791 건물: 425.39평 토지(대지권): 994.41평	3,187,817,720원 3,187,817,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경323	[공장] 김해시 한림면 안곡리 273-1 건물: 251.03평 토지(대지권): 738.76평	1,608,329,810원 1,608,329,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경5956	[공장] 김해시 진례면 고모리 1018 건물: 327.32평 토지(대지권): 906.90평	2,012,956,000원 1,610,364,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2025타경383	[공장] 김해시 한림면 가산리 685-1 건물: 163.61평 토지(대지권): 449.21평	1,070,181,250원 856,144,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2025타경413	[공장] 김해시 상동면 우계리 797-1 건물: 251.54평 토지(대지권): 1,095.05평	2,203,516,900원 1,762,813,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경4878	[공장] 김해시 한림면 안하리 192 [농지취득자격증명] 건물: 213.95평 토지(대지권): 1,141.33평	2,234,734,800원 1,787,787,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2024타경3097	[공장] 김해시 생림면 안양리 721 건물: 298.11평 토지(대지권): 520.00평	1,097,591,400원 878,072,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경117149	[공장] 김해시 외동 509-2 건물: 290.35평 토지(대지권): 394.76평	1,803,824,180원 1,443,059,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경6690	[공장] 김해시 한림면 용덕리 568-4 [법정지상권] 건물: 483.88평 토지(대지권): 959.53평	2,035,282,000원 1,302,580,000원	유찰 (2회)
	2025-11-25	2024타경116740	[공장] 김해시 진례면 청천리 469 건물: 934.66평 토지(대지권): 1,811.67평	8,097,865,900원 4,146,107,000원	유찰 (3회)
	2025-11-20	2024타경5574	[공장] 김해시 부곡동 222 건물: 698.67평 토지(대지권): 1,123.48평	4,834,640,000원 4,834,640,000원	재진행 (0회)
	2025-11-25	2024타경111226	[공장] 김해시 진례면 담안리 568-1 [유치권] 건물: 517.86평 토지(대지권): 1,163.72평	3,705,431,030원 2,964,344,000원	재진행 (1회)