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[경매일 2025.07.28] 경남 진주 답 경매 핵심정리

감정가 5억 7753만원, 1회 유찰된 경남 진주시 집현면 장흥리 답의 최저입찰가는 4억 6203만원입니다.

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1408642

소 재 지	경상남도 진주시 집현면 장흥리 544
물건용도	답
토지면적	2,691.00㎡(814.03평)
건물면적
사건번호	2024타경35677
감정평가액	577,533,000원
최저입찰가	(80%) 462,026,000원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장흥리 544	전	618㎡ (186.95평)
	장흥리 550	대	135㎡ (40.84평) 175분의 135 지분
	장흥리 585-1	답	1002㎡ (303.11평)
	장흥리 585-5	답	936㎡ (283.14평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 집현면 장흥리 소재 "장흥마을" 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 전·답, 단독주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1-7: 급경사지의 사다리형 토지로서, 현황 묘지 상태임.
일련번호 8: 급경사지의 사다리형 토지로서, 현황 토지임야 상태임.
일련번호 9: 완경사지의 부정형 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호 10: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 11: 완경사지의 부정형 토지로서, 답으로 이용중임.
일련번호 12: 완경사지의 부정형 토지로서, 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호 1-7: 지적도상 맹지이며, 인접필지릍 통해 접근 가능함.
일련번호 8: 지적도상 맹지이나, 본건 북서측으로 일부 현황 도로와 연계된 약 2미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 9: 지적도상 맹지이나, 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 10: 지적도상 맹지이며, 인접필지릍 통해 접근 가능함.
일련번호 11: 본건 북서측으로 본건 일부 현황 도로와 연계된 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 12: 본건 서측 및 동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접하며, 접근은 동측으로 가능함.
[토지이용계획] 일련번호 1-8: 보전녹지지역(2023-07-03), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞.
일련번호 9: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률＞, 하천구역(2016-06-14)＜하천법＞.
일련번호 10: 보전녹지지역(2023-07-03), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호 11,12: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1994년9월26일	소유권
2010년4월6일	근저당권	65,000,000원
2010년4월6일	지상권
2014년4월22일	근저당권	39,000,000원
2019년4월23일	근저당권	390,000,000원
2023년11월29일	가압류	17,000,000원
2024년7월10일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	260,205,933원원	100,984,335원원	43%	4.7회회
6개월	268,726,438원원	112,834,142원원	44%	4.5회회
12개월	265,227,869원원	114,539,400원원	47%	4.2회회

[경매일 2025.07.28] 경남 진주 답 경매 핵심정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

-목록[10] 분묘소재함, 분묘기지권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -목록[9,11,12] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -목록[10] 지분매각. -목록[9] 지목 전이나 일부 하천구역에 저축되는 바 이를 감안하여 평가함. -목록[10] 지목 대지이나 현황 주거나지 상태이며 분묘 소재함(분묘기지권 성립여지 있음). -목록[11] 지목 답이나 일부 현황 “도로”로 이용중인 바 이를 감안하여 평가함. -목록[12] 지목 답이나 현황 “전”으로 이용중임. -목[9,10] 지적도상 맹지임. -인접필지와의 정확한 위치·경계확정은 측량요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 357일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 357일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록[9] 2014.04.22.[근저당권], 목록[10] 설정 2019.04.23.[근저당권], 목록[11,12] 2010.04.06.[근저당권]

※ 물건 키워드 : . 생산녹지지역. 보전산지.

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에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1408642

사건번호 : 2024타경35677 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-04	2024타경38164	[답] 진주시 대곡면 덕곡리 627 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 981.61평	181,071,000원 144,857,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경3137	[답] 진주시 금산면 갈전리 146 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,199.11평	1,074,000,000원 859,200,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경35677	[답] 진주시 집현면 장흥리 544 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 814.03평	577,533,000원 462,026,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경34865	[답] 진주시 금곡면 죽곡리 69 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 425.47평	41,421,000원 33,137,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경3601	[답] 진주시 금산면 중천리 235-13 토지(대지권): 302.80평	961,114,000원 768,891,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경37130	[답] 진주시 사봉면 부계리 762-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 516.67평	70,028,000원 44,818,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2023타경6856	[답] 진주시 집현면 덕오리 1226 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,948.84평	928,792,000원 594,427,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2023타경6856	[답] 진주시 집현면 덕오리 1213 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 758.97평	186,634,000원 119,446,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2023타경6856	[답] 진주시 집현면 덕오리 1202 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 595.32평	137,760,000원 88,166,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2023타경6856	[답] 진주시 집현면 덕오리 584 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 744.76평	159,981,000원 102,388,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경3281	[답] 진주시 상봉동 347 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 122.38평	64,728,000원 41,426,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경2226	[답] 진주시 문산읍 삼곡리 16 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 124.93평	18,220,900원 11,662,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경33152	[답] 진주시 금곡면 두문리 694 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 682.44평	78,960,000원 40,427,000원	유찰 (3회)
	2025-07-14	2024타경3625	[답] 진주시 금산면 용아리 442 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 765.93평	1,119,144,000원 573,002,000원	유찰 (3회)
	2025-04-07	2024타경31095	[답] 진주시 미천면 효자리 163-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 566.28평	60,209,000원 30,827,000원	유찰 (4회)