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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 천안시 단독주택 시세분석 (건물 59.7평, 토지 평)

천안시 동남구의 단독주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 3회 유찰되어 5763만원까지 떨어졌습니다.

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1388785

[ 충청남도 천안시 동남구 병천면 단독주택 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 4338 단독주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.07.21(월) 10:00인 대전지방법원 천안지원 경매2계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

등기능력
"등기를 할 수 있는 사항을 등기능력이라 하는데, 이는 부동산등기법과 기타특별법에서 등기하는 것이 허용되는 사항이 무엇이냐에 의하여 결정된다."

소 재 지	충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 257-68
물건용도	단독주택
토지면적
건물면적	197.42㎡(59.72평)
사건번호	2024타경4338
감정평가액	168,004,420원
최저입찰가	(34%) 57,625,000원
입 찰 일	2025.07.21(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	가전리 257-68	1층 주택 철근콘크리트구조	113.52㎡ (34.34평)
건물	가전리 257-68	2층 주택 철근콘크리트구조	83.90㎡ (25.38평)

[건물구조] 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물임.
[이용상태] 단독주택으로 건축 중이나 공사 중단 상태임.
[설비내역] 없음.
4)부합물 및 종물 없음 [공부와의 차이] 건축중인 본건 건물의 실제 면적을 실측하기 곤란하여, 면적은 공부(등기사항전부증명서)에 의함.
[참고사항] 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 현장조사 시점에 유치권 주장 중인것으로 탐문됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년5월31일	가압류	377,264,851원
2024년8월5일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 천안시 단독주택 시세분석 (건물 59.7평, 토지 평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

이 사건 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권 성립여부는 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-건물만 매각. -현재 공사중단된 상태임. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 유치권 주장 중인것으로 탐문됨(감정평가서 참조). -토지부분(가전리 257-68) 별도 경매 매각절차 진행 중임(2024타경4215)

[부동산 현황조사서 비고란]
공부상과 같으나 완성된 건물이 아닌 공사중단된 건물로 유치권 주장하는 플랜카드 걸려있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원()입니다.
입찰일은 2025.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 333일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 333일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 스라브지붕.

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여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1388785

사건번호 : 2024타경4338 (대전지방법원 천안지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경116170	[주택] 천안시 동남구 대흥동 242-2 건물: 16.55평 토지(대지권): 25.11평	158,528,000원 110,970,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경115078	[주택] 천안시 동남구 광덕면 보산원리 건물: 22.87평 토지(대지권): 98.92평	78,916,200원 55,241,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경4352	[주택] 천안시 동남구 광덕면 원덕리 건물: 53.15평 토지(대지권): 275.88평	127,429,600원 89,201,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2025타경10040	[주택] 천안시 동남구 청수동 230-16 건물: 33.15평 토지(대지권): 50.22평	208,998,200원 146,299,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경113393	[주택] 천안시 동남구 광덕면 보산원리 건물: 72.20평 토지(대지권): 308.16평	533,612,620원 261,470,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경102522	[주택] 천안시 동남구 목천읍 석천리 [농지취득자격증명] 건물: 38.58평 토지(대지권): 160.81평	400,578,170원 196,284,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경115900	[주택] 천안시 동남구 광덕면 매당리 건물: 65.02평 토지(대지권): 104.06평	141,555,820원 69,362,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경113881	[주택]충청남도 천안시 동남구 광덕면 매당리 407-10 건물: 42.58평 토지(대지권): 152.46평	299,375,400원 146,694,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경4338	[주택] 천안시 동남구 병천면 가전리 [법정지상권,유치권] 건물: 59.72평	168,004,420원 57,625,000원	유찰 (3회)
	2025-07-29	2024타경104788	[주택]충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 257-43 [법정지상권] 건물: 83.04평 토지(대지권): 231.72평	435,403,310원 149,232,000원	유찰 (7회)
	2025-07-09	2023타경111123	[주택] 천안시 동남구 신부동 238-17 [법정지상권,유치권] 건물: 174.50평 토지(대지권): 717.53평	2,303,990,400원 1,127,894,000원	재진행 (2회)