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울주군 토지 답경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 50.2평)

울산지방법원의 2024타경2649 사건, 4532만원짜리 토지 답 경매물건입니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1382207

울산지방법원 경매1계 2024 타경 2649

소 재 지	울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 462
물건용도	토지 답
토지면적	166.00㎡(50.22평)
건물면적
사건번호	2024타경2649
감정평가액	45,318,000원
최저입찰가	(34%) 15,544,000원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	곡천리 462	답	166㎡ (50.22평)

[위치/주위환경] 대상물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 "울산미용예술고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 전, 답, 임야, 단독주택 등이 소재함.
[위치/주위환경] 대상물건은 울산광역시 울주군 상북면 명촌리 소재 "명촌리회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 답, 전, 임야, 단독주택 등이 소재함.
[교통상황] 대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지에 위치하여 교통상황이 다소 불편시됨.
[교통상황] 대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지에 위치하여 교통상황이 다소 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지이며, 묵전임.
3)형태 및 이용상태 사다리형의 토지이며, 토지임야임.
4)인접 도로상태 맹지임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나, 남측으로 현황 "도로" 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)＜문화재보호법＞.
[토지이용계획] ■ 일련번호 1) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 대상물건은 공부상 답이나 현황"묵전"이며, 일부 현황"도로"임.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계: 미상임.
기타: 없 음.
[참고사항] 임대관계: 미상임.
기타: 없 음.
[위치/주위환경] 대상물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 소재 "KTX 울산역" 남동측 인근에 위치한 "금아드림팰리스" 제202동 제28층 제2805호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재한 상가지대임.
[교통상황] 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하3층, 지상39층 건물 내 제202동 제28층 제2805호로서 외벽: 미장석, 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호: 샷시창호 등임.
[이용상태] 오피스텔임.
[설비내역] 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.
[토지형상/이용상태] 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
7)인접 도로상태등 북서측으로 광대로에 접하고, 남서측 및 남동측으로 소로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구) , 대로3류(폭 25m-30m)(2014-12-11)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2014-12-11)(저촉), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경제자유구역＜경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법＞, 도시개발구역＜도시개발법＞ [공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계: 미상임. 기타: 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년8월11일	소유권
2024년3월21일	강제경매
2024년5월8일	가압류	36,120,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	381,116,834원원	139,882,391원원	39%	3.2회회
6개월	375,239,519원원	136,704,716원원	43%	3.1회회
12개월	349,906,403원원	151,704,746원원	47%	2.8회회

울주군 토지 답경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 50.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 지적도상 맹지이나, 남측으로 현황 '도로' 있음 2. 공부상 답이나 현황 '묵전' 및 일부 '도로'이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함 3. 농지취득자격증명 불필요함

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1.울산 울주군 삼남읍 신화리 1609 소재 202동 2805호 주거용 오피스텔이며 `금아드림팰리스`로 통칭함. 목록2.지목은 답이나 부정형의 임야화된 토지로 대부분 죽전상태이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨. 목록3.부정형의 경사지 토지로 자연림상태의 임야이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8261)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 470일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 470일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 상업지역. 녹지지역. 제1종일반주거지역. 일반상업지역. 자연녹지지역. 지구단위계획구역. 차량 접근이 가능. 버스승강장. 철근콘크리트구조. 경사지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1382207

사건번호 : 2024타경2649 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-16	2024타경115446	[답] 울주군 서생면 명산리 186-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 32.67평	22,340,000원 22,340,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경118919	[답] 울주군 웅촌면 검단리 174-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 35.09평	36,656,000원 36,656,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경3307	[답] 울주군 서생면 나사리 314-16 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 399.60평	581,486,000원 581,486,000원	신건 (0회)
	2025-07-03	2024타경5785	[답] 울주군 상북면 지내리 477 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 471.30평	277,324,000원 277,324,000원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경4737	[답] 울주군 두서면 서하리 48-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 230.81평	73,248,000원 51,274,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경4737	[답] 울주군 두서면 서하리 48-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 240.49평	75,525,000원 52,868,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경6856	[답] 울주군 두동면 천전리 667-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 748.99평	213,548,000원 149,484,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경421	[답] 울주군 청량읍 문죽리 794-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 110.11평	8,372,000원 5,860,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경421	[답] 울주군 청량읍 문죽리 240 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 716.02평	172,791,000원 120,954,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경4317	[답] 울주군 서생면 화산리 801-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 294.03평	228,420,000원 159,894,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경3321	[답] 울주군 온양읍 발리 223 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,111.99평	1,238,968,000원 1,238,968,000원	재진행 (0회)
	2025-07-10	2024타경5518	[답] 울주군 삼동면 하잠리 50 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 153.07평	48,070,000원 23,554,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경2915	[답] 울주군 온산읍 삼평리 207 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 552.97평	166,348,000원 57,058,000원	유찰 (3회)
	2025-07-10	2024타경5297	[답] 울주군 온산읍 삼평리 533-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 9.00평	8,975,575원 3,079,000원	유찰 (3회)
	2025-07-10	2024타경3062	[답] 울주군 삼남읍 교동리 1178 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 763.51평	296,370,000원 101,655,000원	유찰 (3회)