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두동면 토지 답경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 749.0평

이번에 소개할 경매물건은 울산시 울주군에 위치한 토지 답입니다. 최저입찰가는 1억 4948만원입니다.

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1406416

울주군 두동면 천전리의 토지 답 물건을 보시고 계십니다.

토지면적은 2,476.00㎡(748.99평)입니다.

사건번호는 2024타경6856이며 울산지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 213,548,000원입니다만 1회 유찰되어

최저입찰가는 149,484,000원입니다.

입찰보증금은 14,948,400원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 두동면 천전리 667-2
물건용도	토지 답
토지면적	2,476.00㎡(748.99평)
건물면적
사건번호	2024타경6856
감정평가액	213,548,000원
최저입찰가	(70%) 149,484,000원
입 찰 일	2025.07.16(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	천전리 667-2	답	2074㎡ (627.39평)
토지	천전리 667-3	답	402㎡ (121.61평)
제시외건물	천전리 667-2	창고	212 ㎡(64.13평) 제외
	천전리 667-2	양계장	9.6 ㎡(2.90평) 제외
	천전리 667-2	온실	1256 ㎡(379.94평) 제외
	천전리 667-2	작업장	12 ㎡(3.63평) 제외
	천전리 667-3	차양	16.3 ㎡(4.93평) 제외
	천전리 667-3	사무실	36 ㎡(10.89평) 제외
	천전리 667-3	사무실	15 ㎡(4.54평) 제외

[위치/주위환경] 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 "대현마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 하천 및 구거 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 본건 토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하나, 시외곽지대로서 일반적인 교통사정은 보통 시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호1 : 대체로 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, 답기타(온실, 잡종지 등)상태로 이용 중입니다.
기호2 : 대체로 평지에 위치한 부정형의 토지로서, 답기타(잡종지, 주차장 등)상태로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 기호1 토지 : 남동측으로 지적도상 도로(폭 3미터내외)에 접해 있으나, 현황 폐도상태로 이용되지 않으며, 본건 기호(2) 토지를 경유하여 접근하고 있습니다.
기호2 토지 : 남동측으로 폭 약8미터내외 포장도로에 접합니다.
[토지이용계획] 기호1 토지 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종 별 제한거리 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진 흥구역＜농지법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞ 기호2 토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축 종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2024-06-27)
(축종별 제한거리 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1,2) 토지상에 제시외건물 8개동[기호(ㄱ-ㅅ):"지적도, 사진용지" 참조]이 소재 하며, 제시외건물의 구조 및 규모. 용도 등으로 보아 토지의 사용 및 수익에 영향을 미치고 있습니다.
[공부와의 차이] 본건 기호(1,2) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "답"이나, 현황 "답기타(온실, 잡종지, 주차장 등)"상태로 이용중입니다.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년8월28일	소유권
2015년8월28일	근저당권	130,000,000원
2015년8월28일	지상권
2020년11월13일	근저당권	300,000,000원
2024년8월19일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	333,938,731원원	129,739,171원원	40%	3.1회회
6개월	352,589,122원원	131,791,414원원	43%	3.1회회
12개월	332,901,540원원	147,325,684원원	47%	2.8회회

두동면 토지 답경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 749.0평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 토지가 소유권 행사를 제 한받는 경우의 토지 가액임. 2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 목록 2. 토지는 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상 회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 3. 본건 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '답기타(온실, 잡종지, 주차장 등)'임. 4. 목록 1. 토지는 남동측으로 지적도상 도로에 접해 있으나, 현황 폐도상태로 이용되지 않으며, 목록 2. 토지를 경유하여 접근 하고 있음. 5. 본건 토지 및 제시외 건물 내부에 부대설비(전기설비, 관정설비, 물공급설비 및 배관설비, 철구조물 설비, 화물리프트설비, 환풍설비, 온실 사용에 부합하는 기타 부대설비 등)가 소재하며, 대부분 제시외 건물 일부[제시외 건물 1-3: 철파이프2중구조 원형돔 2중비닐하우스 1동(온실)]의 사용에 부합하는 설비임. 제시외 건물(2-2)에 목조 데크 및 전기설비 등이 설치되어 있음. 6. 본건 토지 및 제시외 건물 내부에 철거 및 이동이 용이한 동산(농기구, 간이화장실, 냉장고, 기타 동산 등)은 매각에서 제외 함. 7. 제시외 건물 2-1은 천전리 667-3, 596-6 지상에 존재하고, 제시외 건물 2-2 및 2-3은 천전리 667-3, 668 지상에 존재함.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 지상에 제시외 대형돔형비닐하우스 1동 및 이에 부착된 경량철골조 키스톤지붕 출입구, 비닐하우스 1동, 간이화장실 1동 있음. 부동산의 표시 2. - 본건 지상에 제시외 컨테이너박스 사무실(컨테이너박스 2동, 경량철골조키스톤지붕 단층 1동으로 구성되어 있음) 1동이 있고, 일부는 출입로로 사용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8260)입니다.
입찰일은 2025.07.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 317일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 317일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015. 8. 28. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 주차장. 차량 접근이 가능.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1406416

사건번호 : 2024타경6856 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2024타경118919	[답] 울주군 웅촌면 검단리 174-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 35.09평	36,656,000원 36,656,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경3307	[답] 울주군 서생면 나사리 314-16 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 399.60평	581,486,000원 581,486,000원	신건 (0회)
	2025-07-03	2024타경5785	[답] 울주군 상북면 지내리 477 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 471.30평	277,324,000원 277,324,000원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경4737	[답] 울주군 두서면 서하리 48-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 230.81평	73,248,000원 51,274,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경4737	[답] 울주군 두서면 서하리 48-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 240.49평	75,525,000원 52,868,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경6856	[답] 울주군 두동면 천전리 667-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 748.99평	213,548,000원 149,484,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경421	[답] 울주군 청량읍 문죽리 794-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 110.11평	8,372,000원 5,860,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경421	[답] 울주군 청량읍 문죽리 240 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 716.02평	172,791,000원 120,954,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경4317	[답] 울주군 서생면 화산리 801-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 294.03평	228,420,000원 159,894,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경3321	[답] 울주군 온양읍 발리 223 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,111.99평	1,238,968,000원 1,238,968,000원	재진행 (0회)
	2025-07-10	2024타경5518	[답] 울주군 삼동면 하잠리 50 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 153.07평	48,070,000원 23,554,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경2915	[답] 울주군 온산읍 삼평리 207 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 552.97평	166,348,000원 57,058,000원	유찰 (3회)
	2025-07-10	2024타경5297	[답] 울주군 온산읍 삼평리 533-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 9.00평	8,975,575원 3,079,000원	유찰 (3회)
	2025-07-10	2024타경3062	[답] 울주군 삼남읍 교동리 1178 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 763.51평	296,370,000원 101,655,000원	유찰 (3회)
	2025-07-08	2024타경4355	[답] 울주군 삼남읍 상천리 949-18 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 139.15평	96,600,000원 67,620,000원	재진행 (1회)