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남양주 화도읍 창현리 전 낙찰가 분석합니다. - 2023타경82797

2023타경82797 사건의 전 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 33% 수준입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

[ 경기도 남양주시 화도읍 창현리 전 법원경매 ]

경매사건 2023 타경 82797 전 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.12.11(목) 10:30인 의정부지방법원 남양주지원 경매4계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

감정평가액
집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.

소 재 지	경기도 남양주시 화도읍 창현리 140-3
물건용도	전
토지면적	2,757.00㎡(833.99평)
건물면적
사건번호	2023타경82797
감정평가액	567,942,000원
최저입찰가	(33%) 188,180,000원
입 찰 일	2025.12.11(목) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	창현리 140-3	전	2757㎡ (833.99평)

[위치/주위환경] 본 토지는 남양주시 화도읍 소재 "모란공원묘지" 남서측 인근에 접하여 소재하는 전 및 일부 묘지로서 인근일대는 공원묘지 및 공원묘지 외곽지 도로변 등으로 근린생활시설, 주거용 구분건물, 농경지, 임야 등이 혼재 형성되어 있으며 주위환경 보통시 됨.
[교통상황] 본건 인근까지 차량 접근가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 통과노선 및 운행횟수 등 고려시 일반대중교통사정은 양호치 못함.
[이용상태] 사다리형에 유사한 부정형으로 인근일대는 대체로 남향 완경사지이며 일부 묘지 및 전으로 이용중임.
[도로상태] 지적도 및 현황 맹지이며 인접지를 통하여 출입함.
[토지이용계획] 도시지역 , 자연녹지지역 , 개발진흥지구 , 묘지공원(2015-07-31)
배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞ , 자연보전권역＜수도권정비계획법＞ ,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)＜수도법＞ , 수질보전특별대책지역(1권역)
＜환경정책기본법＞ [제시외 물건] 본 지상에 분묘4기가 소재함.
[공부와의 차이] 공부상 지목은 "전"이나 일부"묘지"임 [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/03/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2001년2월3일	가등기
2023년4월24일	근저당권	520,000,000원
2023년12월22일	임의경매
2024년2월26일	가압류	30,000,000원
2024년3월29일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,510,578,000원원	811,905,000원원	52%	1.5회회
6개월	2,908,349,357원원	2,395,013,016원원	56%	2.1회회
12개월	1,490,978,511원원	1,106,904,380원원	59%	2.2회회

남양주 화도읍 창현리 전 낙찰가 분석합니다. - 2023타경82797

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

갑구 2번 지분 2분의 1에 대한 소유권일부이전청구권 가등기(2001. 2. 3. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기 된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨.

설정된 것으로 보는 지상권

지상 분묘들을 위하여 이 사건 토지의 대지부분에 분묘기지권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 신청 시 반드시 원상회복계획서(묘지 및 임야인 부분 에 대한 원상회복 내용을 명시해야 함)를 제출해야함(화도읍 사실조회회신에 의함). 2. 단, 상기 필지의 묘지에 대한 부분을 「농지법」(구: 농지의보전및이용에관한법률) 시행 이전(1973.1.1.)부터 농업 이외의 용 도로 이용하고 있다는 것을 항공사진 등의 증거자료를 통해 입증한다면, 해당 부분은 「농지법」상 농지가 아니므로 매수 시 농지취득자격증명이 필요하지 않을 수 있음(화도읍 사실조회회신에 의함). 3. 지상에 분묘 4기 소재.

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1. -지목은 전이나 토지의 맨 위쪽은 4기의 묘지가 있으며, 아래쪽은 밭으로 보임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계, 별도 분묘의 소재여부 등은 측량 등 별도 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원(☎ 031-869-4424)입니다.
입찰일은 2025.12.11입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 694일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 694일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.04.24. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 버스정류장.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경82797 (의정부지방법원 남양주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2024타경86369	[전] 남양주시 화도읍 차산리 259-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 720.25평	668,162,000원 668,162,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경86369	[전] 남양주시 화도읍 차산리 259-2 [농지취득자격증명] 건물: 2.90평 토지(대지권): 2,662.00평	4,816,341,000원 4,816,341,000원	신건 (0회)
	2025-12-11	2024타경72094	[전] 남양주시 진접읍 금곡리 160-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 559.63평	1,105,940,000원 774,158,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경72094	[전] 남양주시 진접읍 금곡리 160-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 453.75평	885,000,000원 619,500,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경5667	[전] 남양주시 진접읍 금곡리 160 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 699.38평	1,359,456,000원 951,619,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경84912	[전] 남양주시 수동면 입석리 697-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,010.96평	1,447,086,000원 1,012,960,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경5025	[전] 남양주시 별내면 청학리 222-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 605.00평	532,000,000원 372,400,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경3524	[전] 남양주시 수동면 지둔리 31 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 429.85평	453,493,000원 222,212,000원	유찰 (2회)
	2025-11-19	2024타경4473	[전] 남양주시 화도읍 답내리 65 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 52.00평	57,751,680원 19,809,000원	유찰 (3회)
	2025-12-03	2024타경74908	[전] 남양주시 오남읍 팔현리 362 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 553.88평	441,271,000원 74,164,000원	유찰 (5회)
	2025-12-11	2023타경82797	[전] 남양주시 화도읍 창현리 140-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 833.99평	567,942,000원 188,180,000원	유찰 (7회)
	2025-12-03	2024타경70081	[전] 남양주시 화도읍 묵현리 133-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 136.73평	691,876,000원 691,876,000원	재진행 (0회)