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밀양 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 39.0평)

밀양 연금리에 위치한 전 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

이번에 보시게 되는 경매물건은 경상남도 밀양시 상남면 연금리 전입니다.

매각기일은 2025.12.22(월) 10:00이며, 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경상남도 밀양시 상남면 연금리 1668
물건용도	전
토지면적	128.90㎡(38.99평)
건물면적
사건번호	2022타경2198
감정평가액	3,738,100원
최저입찰가	(4%) 132,000원
입 찰 일	2025.12.22(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연금리 1668	전	128.90㎡ (38.99평) 조우섭지분 20분의 2

[위치/주위환경] 본 건은 경상남도 밀양시 상남면 연금리에 소재하는 "이연리회관"의 남서측 인근(기호 1) 및남동측 인근(기호 2)에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성되어있음.
[교통상황] 본 건 기호 1)까지 차량 접근 불가능하고 기호 2)까지 비포장도로를 통해 차량 접근 가능하나 자유로운 통행에는 다소 어려움이 있음.
[이용상태] ① 기호 1): 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 휴경지 및 법면 상태임.
② 기호 2): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 해발 약 50-70미터에 걸쳐서 소재 하며 대체로 자연림 및 묘지로 이용 중이고 일부 법면 상태임.
[도로상태] ① 기호 1): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함.
② 기호 2): 임야도상 본 건 남서측으로 소폭의 도로(1808도)에 연결되나 도로 미개설 상태 이고 현황 본 건 남서측 소재 노폭 약 2미터 내외의 비포장 도로를 통해 접근 가능함.
[토지이용계획] ① 기호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역 ＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)＜수도법＞, 영농여건불리 농지.
② 기호 2): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추 리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환 경보전법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)＜수 도법＞.
[제시외 물건] 본 건 기호 2) 지상 및 지적 경계 부근에 약 16기 내외의 분묘(낮거나 작은 봉분 포함) 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1), 2)는 공유지분 토지로서 공유지분간의 정확한 위치·경계 확인이 어려우 므로 전체 토지를 대상으로 평가하되 면적은 공유자 지분 비율에 따라 사정함.
2) 본 건 기호 2) 지상에 분묘 다수 소재하는바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하며, 봉 분이 낮거나 작아 파묘 또는 가묘 여부 확인이 필요한 분묘 소재하니 응찰 시 재확인 바 람.
3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 분묘 소재 위치 및 지적 경계 등의 정 확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 유의하시기 바라고 본 건 지상의 임목 및 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가하니 참고 바라며 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으니 응찰 시 재확인 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/03/02)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2022년9월13일	가압류	20,680,466원
2022년12월1일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	170,284,397원원	63,947,032원원	39%	3.9회회
6개월	157,362,751원원	60,925,441원원	38%	4.3회회
12개월	200,075,269원원	77,326,761원원	39%	4.5회회

밀양 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 39.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
지분 매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유 자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음). 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지 적도상 맹지. 현황상 묵전. 인접지와의 경계 불명확한바, 측량 요망.

[부동산 현황조사서 비고란]
1번물건 공부상 전이며 현황은 묵전임 공유지분으로 지분경계 불확실함 2번물건 공부상 임야이며 현황은 임야임 위지상 소나무,잡목자생함,분묘소재함 공유지분으로 지분경계 불확실함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2530, 055-350-253)입니다.
입찰일은 2025.12.22입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 15회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 12월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1117일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1117일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.09.13. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2022타경2198 (창원지방법원 밀양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-12	2025타경10249	[전] 밀양시 단장면 국전리 761-3 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 503.97평	305,451,400원 213,816,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경10249	[전] 밀양시 단장면 국전리 759 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 238.07평	115,036,000원 80,525,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경10060	[전] 밀양시 부북면 가산리 133 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 371.77평	90,640,830원 63,449,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경315	[전] 밀양시 부북면 무연리 307 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,527.93평	757,650,000원 530,355,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경12939	[전] 밀양시 단장면 구천리 584-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 0.91평	279,000원 195,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경12427	[전] 밀양시 하남읍 수산리 567-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 19.97평	7,920,000원 5,544,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경10401	[전] 밀양시 상남면 동산리 314-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 513.95평	234,462,000원 164,123,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경1011	[전] 밀양시 무안면 정곡리 614 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 114.04평	19,302,400원 13,512,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경889	[전] 밀양시 상남면 연금리 1463 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 861.49평	319,118,040원 223,383,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경2932	[전] 밀양시 상동면 안인리 940-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 80.77평	29,710,000원 20,797,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경2505	[전] 밀양시 삼랑진읍 행곡리 307 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 153.07평	15,686,000원 10,980,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경2505	[전] 밀양시 삼랑진읍 행곡리 251 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 131.89평	19,620,000원 13,734,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경13086	[전] 밀양시 초동면 범평리 310-2 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,258.10평	266,139,000원 130,408,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2024타경12786	[전] 밀양시 산내면 삼양리 1293 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 284.96평	85,722,000원 42,004,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2024타경12458	[전] 밀양시 상남면 예림리 710-9 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 72.00평	51,408,000원 25,190,000원	유찰 (2회)