감정가 7억 1447만원, 1회 유찰된 울산시 울주군 웅촌면 대지의 최저입찰가는 5억 13만원입니다.

7억 1447만원짜리 423.5평 대지, 울산시 웅촌면 경매 분석합니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 556-1
물건용도	대지
토지면적	1,400.00㎡(423.50평)
건물면적	62.50㎡(18.91평)
사건번호	2024타경8548
감정평가액	714,465,000원
최저입찰가	(70%) 500,126,000원
입 찰 일	2026.01.21(수) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	곡천리 556-1	대	1185㎡ (358.46평)
	곡천리 556-9	전	118㎡ (35.70평)
	곡천리 556-12	대	97㎡ (29.34평)
제시외건물	곡천리 556-1	계사	45.75 ㎡(13.84평) 포함
	곡천리 556-1	창고	3 ㎡(0.91평) 포함
	곡천리 556-1	그늘막	4 ㎡(1.21평) 포함
	곡천리 556-12	창고	7.5 ㎡(2.27평) 포함
	곡천리 556-12	창고	2.25 ㎡(0.68평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 "웅촌초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건(기호 2) 및 본건 인근(기호 1,3)까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 완경사 지세 내 사다리형의 토지로서, 주거나지임..
기호(2,3): 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 현황"도로"임.
4)인접 도로상태 기호(1): 기호(2,3)을 통하여 남측으로 세로와 접함.
기호(2,3): 현황"도로"임.
[토지이용계획] 기호(1-3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률＞,상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 기호(ㄱ-ㅁ)이 소재함.
[공부와의 차이] 기호(2,3): 공부상 지목은 "전" 및 "답"이나, 현황은 "도로"임.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년7월5일	소유권
2013년8월1일	지상권
2022년8월12일	근저당권	552,000,000원
2022년10월27일	근저당권	60,000,000원
2024년3월8일	가압류	45,249,987원
2024년5월7일	가압류	12,704,560원
2024년10월15일	임의경매
2024년11월22일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록 1 을구 순위 11번, 목록 2, 3 을구 순위 2번 각 지상권 설정등기(2013. 8. 1. 접수번호 제77016호). 이에 대해 지상권자인 웅촌농업협동조합의 지상권 말소동의서가 제출되어 있음

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록 1의 북동측 일부는 법면(경사지)이며, 목록 2,3의 공부상 지목은 ‘전’ 및 ‘대’이나 현황은 ‘도로’로서 이를 감안하여 평가 함. 3.본건 토지상에 소재하는 철거 및 이동이 용이한 제시외 동산(간이화장실, 냉동고, 건조기, 평상 및 지지대 등) 및 상품화 가 능한 농작물 등은 평가에서 제외하였고, 매각에서 제외함 4.본건 토지상에 자생 및 식재된 제시외 수목(감나무, 음나무 등), 급배수시설 및 아궁이 등은 토지에 포함하여 평가하였고, 이 사건 매각에 포함함 5.목록 1은 목록 2,3을 통하여 남측으로 세로와 접하고, 목록 2 및 목록 1,3의 인근까지 차량 접근이 가능함 6.목록 1의 남서측 일부가 타인점유 상태인 것으로 보이나 정확한 경계 및 점유사항 등은 측량을 요함 7.목록 1의 지목은 ‘대’이나 현황은 일부 경작중인 ‘전’이고, 일부는 ‘임야’임 8.목록 2는 농지취득자격증명 제출 불요(웅촌면의 사실조회회신 참조) 9.목록 3은 타 지번 건물의 담장 너머 일부 토지가 포함되는 것으로 확인되며 정확한 경계는 측량을 요함

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 부동산의 지목은 `대`이나 현황은 일부는 경작 중인 전이고, 일부는 과수목이 심겨져 있으며 일부는 대나무 등이 자생하는 임야임. 본건 지상에 제시외 목조 샌드위치판넬지붕 단층계사 1동, 간이화장실 1동과 비가림시설 1동이 각 있으며, 제시외 철판조 샌드위치판넬지붕 단층 간이창고 1동의 일부가 포함되는 것으로 확인됨. 부동산의 표시 2. - 본건 부동산의 지목은 `전`이나 현황은 도로임. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산의 지목은 `대`이나 현황은 대부분 도로이고, 일부는 위 부동산의 표시 1.에 걸쳐있는 제시외 철판조 샌드위치판넬지붕 단층 간이창고 1동의 일부 및 타 지번 건물의 담장 너머 일부 토지가 포함되는 것으로 확인됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2026.01.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 425일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 425일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 버스정류장.

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사건번호 : 2024타경8548 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	110,790,000원원	48,170,000원원	43%	3회회
6개월	129,715,333원원	89,248,667원원	75%	1.3회회
12개월	310,881,800원원	127,769,200원원	57%	2.2회회

7억 1447만원짜리 423.5평 대지, 울산시 웅촌면 경매 분석합니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경459	[대지] 울주군 상북면 등억알프스리 501-2 토지(대지권): 201.80평	459,631,900원 459,631,900원	신건 (0회)
	2025-12-18	2024타경9985	[대지] 울주군 두동면 구미리 775-2 토지(대지권): 167.89평	205,350,000원 205,350,000원	신건 (0회)
	2026-01-21	2024타경10169	[대지] 울주군 상북면 거리 549 토지(대지권): 278.00평	310,622,000원 217,435,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경8548	[대지] 울주군 웅촌면 곡천리 556-1 [농지취득자격증명] 건물: 18.91평 토지(대지권): 423.50평	714,465,000원 500,126,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2024타경9114	[대지] 울주군 삼남읍 교동리 1604-9 토지(대지권): 87.51평	558,349,000원 390,844,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경9572	[대지] 울주군 범서읍 천상리 653-2 [법정지상권] 토지(대지권): 24.48평	133,096,950원 93,168,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2025타경983	[대지] 울주군 서생면 서생리 390-2 토지(대지권): 195.54평	1,926,272,000원 1,348,390,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2024타경9695	[대지] 울주군 상북면 거리 1221-6 토지(대지권): 78.17평	217,831,200원 152,482,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경4508	[대지] 울주군 온산읍 덕신리 1314-19 [법정지상권] 토지(대지권): 59.36평	196,220,000원 96,148,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경120035	[대지] 울주군 서생면 진하리 304-3 토지(대지권): 45.98평	160,816,000원 78,800,000원	유찰 (2회)
	2026-01-06	2025타경971	[대지] 울주군 상북면 등억알프스리 538-8 토지(대지권): 193.60평	325,760,000원 111,735,000원	유찰 (3회)
	2026-01-21	2024타경1240	[대지] 울주군 서생면 서생리 289 [법정지상권] 토지(대지권): 477.04평	843,143,050원 141,707,000원	유찰 (5회)
	2026-01-09	2024타경9404	[대지] 울주군 두동면 월평리 518 토지(대지권): 139.15평	92,460,000원 15,540,000원	유찰 (5회)