김해시 진례면 고모리에 위치한 본 공장 경매물건은 20억 1296만원짜리가 16억 1036만원까지 떨어진 상태입니다.

20억 1296만원짜리 공장 16억 1036만원에? 경남 진례면 경매고수가 알려드려요 (건물 327.3평, 토지 906.9평)

소 재 지	경상남도 김해시 진례면 고모리 1018
물건용도	공장
토지면적	2,998.00㎡(906.90평)
건물면적	1,082.05㎡(327.32평)
사건번호	2024타경5956
감정평가액	2,012,956,000원
최저입찰가	(80%) 1,610,364,000원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	고모리 1018	공장용지	2880㎡ (871.20평)
	고모리 1018-3	도로	9㎡ (2.72평)
	고모리 1018-4	도로	103㎡ (31.16평)
	고모리 1018-5	도로	6㎡ (1.82평)
건물	고모리 1018	단층 공장 철골조	390.00㎡ (117.98평)
	고모리 1018	1층 식당, 사무실 철골조	121.60㎡ (36.78평)
	고모리 1018	2층 기숙사, 사무실 철골조	90.00㎡ (27.23평)
	고모리 1018	단층 화장실 철골조	11.25㎡ (3.40평)
	고모리 1018	단층 공장 일반철골구조	459.2㎡ (138.91평)
제시외건물	고모리 1018	보일러실	2 ㎡(0.61평) 포함
	고모리 1018	창고	8 ㎡(2.42평) 포함
	고모리 1018	관정	포함
	고모리 1018	기계기구	포함

1)위치 및 부근의 상황 대상 물건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리일반산업단지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
2)토지의 상황 ▶ 토지의 형상 및 이용상황 ①기호1) : 부정형의 평지로서, 현황 "공업용건부지"로 이용중입니다.
②기호4),기호6) : 부정형의 평지로서 현황 "공업용지"로 이용중입니다.
③기호5) : 사다리형에 유사한 평지로서 현황 "도로" 입니다.
▶ 인접 도로 상태 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 대상물건 기호1) 남서측으로 노폭 약5m - 6m내외의 도로와 접합니다.
▶토지이용계획 및 제한상태 -기호1), 기호4), 기호5), 기호6) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(진례 고모구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(진례 고모구역), 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞ 입니다.
[건물구조] 및 현상 ▶기호2) 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로서 외 벽 : 하부조적 위 판넬 마감 H-Beam : 400×200mm 층 고 : 처마고 4.2m (최고높이 : 5.3m)
창 호 : 샷시창호 이용상황 : 공장 ▶기호2-1) 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건으로서 외 벽 : 판넬 마감 창 호 : 샷시창호 이용상황 : 1층 식당, 2층 사무실, 숙소 등 ▶기호2-2) 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서 외 벽 : 판넬 마감 창 호 : 샷시창호 이용상황 : 화장실 입니다.
▶기호3) 건물은 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 건으로서 외 벽 : 하부콘크리트마감 위 판넬 마감 창 호 : 샷시창호 이용상황 : 공장 4)기계/기구의 현상 공장 운영에 필수적인 카버링기, 수변전설비 등으로서 제반 현상 및 관리상태는 보통시 됩니다.
5)공작물의 현상 -
6)기타참고사항 임대관계 : 미상입니다.
기 타 ①대상물건 기호1)토지 지상에 제시외건물 2동〔기호ㄱ)-ㄴ)〕이 소재하는 바, 감정목적을 고려 실측 사정하여 평가하였습니다.
②대상물건 기호2-1)건물의 외부 계단 및 기호3)건물 내 복층 구조물 등은 당해 건물에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.
③대상물건 기호4), 기호6)토지의 귀의뢰목록상 지목은‘도로’이나, 현황‘공장용지’등으로 이용중인 바, 참고하시기 바랍니다.
④대상물건 기호1)지상에 제시외관정〔기호ㄷ)〕1식이 소재하는 바, 감정목적을 고려 구조, 규격, 용량 등을 참작하고, 통상적인 작동가능 상태를 기준하여 비준가격으로 평가하였으니 제시외 물건이 경매에 포함 진행되는 경우 소유권 및 정상작동 여부 등을 재확인하시기 바랍니다.
⑤대상물건 기호1)지상에 소재하는 수목 등은 거래관행 등을 고려 당해 토지에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.
⑥대상물건 기호1)지상에 이동이 용이한 컨테이너 2동이 소재하는 바, 감정목적을 고려 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바랍니다.
⑦대상 물건 기계기구 중 일부[기계기구 기호2)-5), 기호7)-22)]는 소재 불명이며, 구조, 규격, 형식, 용량 등을 고려시 귀 의뢰목록 [기계기구 기호1),기호6)]과 중복되는 것으로 판단되는 바, 평가에서 제외하였으니 경매 진행 및 참가시 참고하시기 바랍니다.
⑧대상 물건 기계기구의 경우 현장 조사시 가동 중지 상태였는 바 정상 작동 여부는 불분명하나, 정상작동 상태를 전제로 평가하였으므로, 정상작동 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다. ⑨대상 물건은 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정을 위해서는 지적측량을 요합니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년8월4일	소유권
2016년8월12일	근저당권	900,000,000원
2016년8월12일	근저당권	48,000,000원
2016년8월12일	근저당권	120,000,000원
2016년8월12일	근저당권	273,600,000원
2016년8월30일	근저당권	147,000,000원
2017년1월26일	근저당권	60,000,000원
2022년1월28일	가압류	127,500,000원
2022년2월4일	압류
2022년6월14일	압류
2022년12월19일	가압류	24,023,755원
2023년2월9일	가압류	40,000,000원
2024년9월6일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 〔제시외 건물 및 기계기구 1-1,1-2,1-4,1-5, 제시외 물건(관정) 1-3〕매각에 포함 - 목록1. 지상에 소재하는 수목 등은 거래 관행 등을 고려 당해 토지에 포함하여 평가함.- 목록1. 지상에 소재하는 컨테이너 2동은 이동이 용이하여 평가 제외. - 목록4,6토지의 지목은 ‘도로’이나, 현황은 ‘공장용지’등으로 이용 중.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호 1 토지는 현 `공장용지`이며, 위 지상 기호 2, 3 제시 건물 및 제시외 (ㄱ)판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 (ㄴ)판넬조 판넬지붕 단층 창고 (ㄷ)지하수 관정 1식 (ㄹ)조경수 (ㅁ)이동이 용이한 컨테이너 창고 2동(소유자의 대표이사의 부가 본인 소유라고 구술함)이 소재함. 2. 기호 4 ~ 6 토지는 현 `도로`로 이용중임. 3. 기호 3의 목적물 소재지 주소지중 `김해시 진례면 고모리1018-1,1018-2,1019,1020번지`는 토지대장상 2016년8월17일자로 `김해시 진례면 고모리 1018번지`로 합병됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 446일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 446일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : ①②④⑤⑥ 2014. 5. 2. 근저당권 설정 ③ 2016. 8. 12. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량 접근이 가능. 판넬지붕. 철골조.

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사건번호 : 2024타경5956 (창원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,010,621,422원원	1,168,080,483원원	58%	3.4회회
6개월	2,208,972,638원원	1,475,651,211원원	61%	3.1회회
12개월	1,936,853,022원원	1,329,155,840원원	63%	3회회

20억 1296만원짜리 공장 16억 1036만원에? 경남 진례면 경매고수가 알려드려요 (건물 327.3평, 토지 906.9평)

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-04	2025타경11245	[공장] 김해시 한림면 퇴래리 1091-9 건물: 228.43평 토지(대지권): 671.55평	1,248,851,550원 1,248,851,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경6645	[공장] 김해시 주촌면 덕암리 888-2 건물: 68.14평 토지(대지권): 2,171.04평	3,311,706,500원 3,311,706,500원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경11111	[공장] 김해시 생림면 생철리 215-5 건물: 609.52평 토지(대지권): 884.51평	1,591,093,270원 1,591,093,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경11111	[공장] 김해시 상동면 매리 726-1 건물: 487.65평 토지(대지권): 701.80평	1,494,555,400원 1,494,555,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2024타경115617	[공장] 김해시 한림면 가산리 757 건물: 476.16평 토지(대지권): 942.80평	1,967,221,520원 1,377,055,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경111271	[공장] 김해시 한림면 명동리 273 건물: 473.11평 토지(대지권): 941.68평	2,393,689,400원 1,675,582,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경10573	[공장] 김해시 주촌면 덕암리 791 건물: 425.39평 토지(대지권): 994.41평	3,187,817,720원 2,231,471,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경323	[공장] 김해시 한림면 안곡리 273-1 건물: 251.03평 토지(대지권): 738.76평	1,608,329,810원 1,125,830,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경5956	[공장] 김해시 진례면 고모리 1018 건물: 327.32평 토지(대지권): 906.90평	2,012,956,000원 1,610,364,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2025타경383	[공장] 김해시 한림면 가산리 685-1 건물: 163.61평 토지(대지권): 449.21평	1,070,181,250원 856,144,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2025타경413	[공장] 김해시 상동면 우계리 797-1 건물: 251.54평 토지(대지권): 1,095.05평	2,203,516,900원 1,762,813,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경3097	[공장] 김해시 생림면 안양리 721 건물: 298.11평 토지(대지권): 520.00평	1,097,591,400원 702,457,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경117149	[공장] 김해시 외동 509-2 건물: 290.35평 토지(대지권): 394.76평	1,803,824,180원 1,154,447,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2024타경3042	[공장] 김해시 한림면 용덕리 843-1 건물: 369.07평 토지(대지권): 1,192.76평	2,513,519,000원 1,608,652,000원	유찰 (2회)
	2025-12-03	2023타경111052	[공장] 김해시 주촌면 선지리 141 건물: 308.63평 토지(대지권): 394.46평	1,227,693,950원 785,724,000원	재진행 (2회)