감정 3억 6364만원 → 최저 2억 5455만원! 경기 연천군 연천읍 읍내리 전 경매를 소개합니다.

연천군 연천읍 전경매 - 전 (824.9평)

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 연천군 연천읍 읍내리 161-1
물건용도	전
토지면적	2,727.00㎡(824.92평)
건물면적
사건번호	2024타경5632
감정평가액	363,636,000원
최저입찰가	(70%) 254,545,000원
입 찰 일	2025.12.24(수) 10:30

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	읍내리 161-1	전	459㎡ (138.85평)
토지	읍내리 162	전	2268㎡ (686.07평)
제시외건물	읍내리 161-1	수목	제외

[위치/주위환경] 본건토지는 경기도 연천군 연천읍 읍내리 소재"읍내리마을회관" 북동측 인근에 위치하며 주변지역은 주로 농경부락 및 농경지대로 형성된 교외지역임.
[교통상황] 인근까지 대중버스 운행되며 1호선 연천역까지 도보로 약 15분 거리로서 제반 교통여건은 무난함.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 부정형의 형태로서 인접지와 등고 평탄한 지반의 농지이며 일부면적은 현황 도로임.
기호(2): 부정형의 형태로서 자체지반은 평탄한 농지이며 동측 인접지보다 지반이 약간 높음.
4)인접 도로상태 기호(1) : 소로 및 세로의 포장도로에 접함.
기호(2) : 세로의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1); 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보 호구역(행정위임9m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나 목에 따른 도로(도로일부포함)건축과문의.
기호(2) : 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역 (축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사 시설 보호법＞, 제한보호구역(행정위임9m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
6)제시목록 외의 물건 지상에 과실주(대추나무 외)가 식재되어 있으나 소유자 미상이며 콘테이너 하우스 1동 및 간이변소가 적치되어 있음.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계 : 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년11월27일	소유권
2020년5월28일	근저당권	96,000,000원
2020년5월28일	지상권
2023년8월21일	근저당권	75,000,000원
2024년1월23일	근저당권	18,000,000원
2024년9월13일	임의경매
2024년9월27일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

제시외 수목을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 수목, 컨테이너, 이동식 변소 매각에서 제외 2. 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 3. 목록 1의 지목은 전이나 일부 면적이 현황 도로이므로 이를 감안하여 평가함 4. 목록 2는 2개의 용도지역(생산녹지지역, 자연녹지지역)에 속하는 토지로 평균단가에 의하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록 1. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 과수(대추) 등이 식재되어 있는 등 농지인 전으로 사용되고 있으며 - 일반건축물대장 상 단독주택(소유자 신동숙)이 등재되어 있으나 주택은 소재하지 않으며 - 본건 토지의 경계가 불명확하니

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0364)입니다.
입찰일은 2025.12.24입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(83,570,464원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경87177,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 436일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 436일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.05.28. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 생산녹지지역. 자연녹지지역.

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사건번호 : 2024타경5632 (의정부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	314,737,214원원	153,185,571원원	55%	2.1회회
6개월	358,964,860원원	166,966,500원원	53%	2.1회회
12개월	301,353,521원원	140,023,000원원	54%	2.1회회

연천군 연천읍 전경매 - 전 (824.9평)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-03	2025타경72567	[전] 연천군 미산면 아미리 153-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,545.17평	209,428,000원 209,428,000원	신건 (0회)
	2025-11-27	2025타경72150	[전] 연천군 미산면 백석리 643 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,849.08평	799,833,600원 765,192,000원	신건 (0회)
	2025-12-24	2025타경72103	[전] 연천군 군남면 진상리 161 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,034.85평	134,356,000원 65,834,000원	유찰 (2회)
	2025-12-24	2024타경5632	[전] 연천군 연천읍 읍내리 161-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 824.92평	363,636,000원 254,545,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경90241	[전] 연천군 청산면 장탄리 959 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 123.49평	27,864,120원 13,654,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2025타경1477	[전] 연천군 전곡읍 간파리 82 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 992.50평	397,001,000원 277,900,700원	유찰 (1회)
	2025-11-04	2025타경71856	[전] 연천군 군남면 삼거리 296 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 268.02평	44,300,000원 15,195,000원	유찰 (4회)
	2025-12-23	2024타경91695	[전] 연천군 전곡읍 양원리 727 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 830.97평	219,760,000원 36,935,000원	유찰 (5회)
	2025-10-14	2024타경84871	[전] 연천군 연천읍 현가리 407 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 60.20평	14,726,000원 5,051,000원	유찰 (4회)
	2025-06-11	2024타경82608	[전] 연천군 왕징면 동중리 603 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 481.68평	79,616,500원 27,308,000원	유찰 (4회)