광주지방법원 목포지원의 2024타경57280 사건, 9200만원짜리 주택 경매물건입니다.

9200만원짜리 주택, 전남 남교동 낙찰전략 요약

소 재 지	전라남도 목포시 남교동 125-5
물건용도	주택
토지면적	95.90㎡(29.01평)
건물면적	233.48㎡(70.63평)
사건번호	2024타경57280
감정평가액	92,000,720원
최저입찰가	(56%) 51,521,000원
입 찰 일	2025.12.01(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	남교동 125-5	대	95.9㎡ (29.01평)
건물	남교동 125-5	1층 주택 철근콩크리트조	69.42㎡ (21.00평)
	남교동 125-5	2층 주택 철근콩크리트조	76.03㎡ (23.00평)
	남교동 125-5	3층 주택 철근콩크리트조	76.03㎡ (23.00평)
제시외건물	남교동 125-5	창고	12 ㎡(3.63평) 포함

[위치/주위환경] 이 토지는 목포시 남교동에 소재한 중앙식료시장 남측 인근 도로 안측에 위치하며, 주위환경은 재래 노변 밀집 상가지대임.
[교통상황] 시내 중심가에 위치하여 노폭은 좁으나 보통임.
3)형태 및 이용상태 사다리형 평지이며 이용상태는 건물 부지임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이며 출입은 사람만이 겨우 통행할 수 있는(노폭 약 1m이내) 사건외 인접지 125-1, 126번지의 일부와 125-6번지를 통한 골목길로 되어있으며 이를 사건외 125-4번지와 공용함.
[토지이용계획] 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역임.
6)제시목록 외의 물건 건물감정평가요항표 참조.
[공부와의 차이] 측정이 불가능함.
[참고사항] 이 지역 모두가 인접지간 법적 건축선을 무시하고 건축된 것으로 보이고 확실한 것은 측량을 필요로함.
[건물구조] 기호 2-가호는 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽은 타일 및 시멘트몰탈위 페인트 바름, 내벽은 도배지 등(일반적인 것으로 추정) 마감, 창호는 샤시창틀 유리창임.
[이용상태] 공부상 용도는 상점(사용승인일 1971.10.29)이나 현황은 1층은 1개호, 2층과 3층은 각각 2개호로 구분되며(주거용인지 숙박용인지 확인이 불가능함.) 많은 우편물이 쌍이는 등 현상태로 보아 오래전부터 공가인 것으로 추정됨.
[설비내역] 일반적인 전기, 급배수, 위생설비 및 난방설비 등임.
4)부합물 및 종물 옥상에 제시외 건물 기호 ㄱ 조적조 슬래브지붕 약 3×4≒12㎡의 창고가 있음.
[공부와의 차이] --.
[참고사항] 1) 1, 2, 3층 각 호실은 잠겨있으나 입구 현관 출입문은 개방되어 있고 많은 우편물이 쌓임.
2) 건물의 개황도는 건물 주위를 통행할 수 없으므로 옥상에서 관찰한 결과와 항공사진을 참작하여 개략적으로 작성하였음. 3) 사진은 피사체와 적정거리를 확보할 수 없으므로 전면 일부와 옥상 제시외 건물 기호 ㄱ호만이 촬영가능함.(이해를 돕기 위하여 항공사진을 첨부함.)

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년6월16일	소유권
2022년9월27일	근저당권	71,500,000원
2023년7월4일	압류
2024년10월29일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년6월16일	소유권
2022년9월27일	근저당권	71,500,000원
2023년7월4일	압류
2024년10월29일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각(제시외 건물 포함) 목록 1 맹지, 목록 2 1층 1개호, 2층과 3층 각 2개호로 구분하여 빌라로 이용 중.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 기호(1) 목적물 지상에는 현황결과 별첨 현황사진과 같이 본건 기호(2) 목적물(가)이 소재하며 `주택건부지`로 이용 중이나, 외관상 빌라 전체가 `공실` 상태로 추정되며 수차례 방문에도 그 점유자 및 소유자를 만나지 못하여 임대차관계 및 소유관계에 대해서는 확인하지 못하였음. - 본건 기호(2) 목적물 옥상에는 현황결과 별첨 현황사진과 같이 제시외건물(ㄱ : 조적조 슬래브지붕 창고)이 소재하며 이는 미등기 건물로서 건축물대장 또한 등재되지 않은 건물로 수차례 방문에도 그 점유자 및 소유자를 만나지 못하여 점유관계 및 소유관계에 대해서는 확인하지 못하였음. - 본건 기호(1,2) 목적물은 지적경계가 불분명하여 개략적으로 조사하였으며, 정확한 경계에 대해서는 측량조사가 필요하다고 사료됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원(☎ 061-270-6696)입니다.
입찰일은 2025.12.01입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.9.27.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경57280 (광주지방법원 목포지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

9200만원짜리 주택, 전남 남교동 낙찰전략 요약

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-24	2025타경307	[주택] 목포시 용해동 954-39 건물: 64.03평 토지(대지권): 61.71평	204,528,020원 204,528,020원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경50858	[주택] 목포시 산정동 1081-8 건물: 48.64평 토지(대지권): 45.01평	185,122,560원 129,586,000원	유찰 (1회)
	2025-12-01	2024타경57709	[주택] 목포시 죽교동 580-430 건물: 37.40평 토지(대지권): 19.66평	64,052,990원 51,242,000원	유찰 (1회)
	2025-11-24	2025타경52	[주택] 목포시 용당동 196-94 건물: 21.67평 토지(대지권): 27.83평	55,328,560원 38,730,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2025타경282	[주택] 목포시 산정동 1080-199 건물: 54.49평 토지(대지권): 44.07평	141,925,090원 79,478,000원	유찰 (2회)
	2025-12-15	2024타경58290	[주택] 목포시 용해동 143-57 건물: 26.09평 토지(대지권): 36.30평	73,371,700원 41,088,000원	유찰 (2회)
	2025-12-15	2024타경4736	[주택] 목포시 용당동 1106-7 건물: 31.90평 토지(대지권): 40.66평	84,585,050원 54,134,000원	유찰 (2회)
	2025-12-01	2024타경57280	[주택] 목포시 남교동 125-5 건물: 70.63평 토지(대지권): 29.01평	92,000,720원 51,521,000원	유찰 (2회)
	2025-09-15	2025타경50920	[주택] 목포시 용당동 187 건물: 30.08평 토지(대지권): 55.06평	73,297,040원 51,308,000원	유찰 (2회)
	2025-12-15	2024타경57150	[주택]전라남도 목포시 용당동 1049-15 건물: 18.11평 토지(대지권): 41.50평	77,415,600원 27,746,000원	유찰 (4회)
	2025-12-08	2024타경54977	[주택]전라남도 목포시 용해동 742-10 건물: 23.28평 토지(대지권): 18.30평	53,585,750원 15,364,000원	유찰 (5회)
	2025-12-08	2024타경543	[주택]전라남도 목포시 산정동 1052-241 건물: 12.80평 토지(대지권): 20.87평	47,523,000원 10,901,000원	유찰 (6회)