2024타경106194 사건의 청담아파트 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 51% 수준입니다.

1억 2500만원짜리 아파트, 경남 경남 풍유동 경매 임박했어요.

소 재 지	경상남도 김해시 흥동로 25, 4층 402호 (풍유동,청담아파트)
물건용도	아파트
토지면적
건물면적	83.92㎡(25.39평)
사건번호	2024타경106194
감정평가액	125,000,000원
최저입찰가	(51%) 64,000,000원
입 찰 일	2025.12.04(목) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	풍유동 36-6	4 철근콘크리트구조	83.92㎡ (25.39평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 김해시 풍유동 소재 "청담아파트" 4층 402호 단위세대로서, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.
[건물구조] 기호(1) 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 10층 건내 4층 402호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 샷시 창호 [이용상태] 아파트로 이용중임.
[설비내역] 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45M), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1. 임대관계: 미상임.
2. 기타참고사항 - 본건은 건축법상 사용승인을 득하지 않은 건물이며, 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 임의 경매에 의한 매각으로 공부상 토지(대지권)의 등기는 말소되었는바, 경매 입찰전 향후 건물 사용승인 여부 및 토지(대지권) 등기 가능 여부 등을 확인하시기 바람. - 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년7월17일	소유권
2017년7월17일	가등기
2017년7월17일	근저당권	250,000,000원
2019년5월27일	가처분
2024년5월16일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

갑구 11번 가처분등기(2019.5.27.접수)는 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하라는 내용을 피보전권리로 한 건물 에 대한 가처분등기이므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임. 공부상 대지권등기가 말소되어 대지사용권이 없으므로 건물만 매각. 최저매각가격은 건물만의 평가액임. 신청채권자는 토지소유자로 이 사건 매각물건에 대한 부당이득금 반환을 명하는 화해권고결정(창원지방법 원 김해시법원 2018가소107955호)을 득하였음. 2024. 10. 30. 성훈종합건설 주식회사로부터 공사대금 금 1,120,398,838원의 유 치권신고서가 접수되었으나 그 성립여부는 불분명함.(관련사건 : 창원지법 2021가합55596 정산금 등 청구의 소, 창원지법 22가 단128494 유치권존재 확인의 소)

[부동산 현황조사서 비고란]
아파트(방

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 125,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 7,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 576일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 576일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.7.17.자 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 주차장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경106194 (창원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	235,523,810원원	182,227,690원원	79%	1.8회회
6개월	134,538,382원원	100,985,973원원	49%	6.2회회
12개월	171,045,100원원	131,557,360원원	61%	4.4회회

1억 2500만원짜리 아파트, 경남 경남 풍유동 경매 임박했어요.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경11186	[아파트] 김해시 율하동 1369 율현마을동원로얄듀크아파트1차 건물: 25.71평 토지(대지권): 16.19평	319,000,000원 319,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경11088	[아파트] 김해시 안동 343 가동 건물: 16.38평 토지(대지권): 11.09평	40,000,000원 40,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-08	2025타경11017	[아파트] 김해시 봉황동 447 광남백조맨션 건물: 25.20평 토지(대지권): 11.31평	200,000,000원 140,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2024타경100394	[아파트]경상남도 김해시 외동 705-1 건물: 18.14평 토지(대지권): 14.55평	130,000,000원 91,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2025타경11527	[아파트] 김해시 율하동 1405 율현마을율하이-편한세상 건물: 25.66평 토지(대지권): 16.43평	299,000,000원 209,300,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2025타경11463	[아파트] 김해시 대청동 291-1 갑오마을1단지푸르지오 건물: 30.83평 토지(대지권): 17.60평	289,000,000원 202,300,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2025타경11444	[아파트] 김해시 부곡동 806-1 월산마을부영아파트 건물: 24.43평 토지(대지권): 14.61평	155,000,000원 108,500,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2025타경10412	[아파트]경상남도 김해시 내덕동 775 내덕서희스타힐스아파트 건물: 18.12평 토지(대지권): 11.11평	200,000,000원 200,000,000원	재진행 (1회)
	2025-12-22	2025타경10085	[아파트]경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 건물: 25.57평 토지(대지권): 9.02평	134,000,000원 93,800,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경115877	[아파트]경상남도 김해시 삼방동 173-2 백송아파트 건물: 16.32평 토지(대지권): 4.76평	130,000,000원 91,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2025타경11142	[아파트] 김해시 부곡동 801-6 월산마을부영아파트 [임차권등기] 건물: 24.43평 토지(대지권): 14.62평	155,000,000원 108,500,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2025타경11106	[아파트] 김해시 삼문동 583-7 갑오마을부영그린타운2차 건물: 24.47평 토지(대지권): 14.53평	163,000,000원 114,100,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경359	[아파트] 김해시 구산동 321 구산2주공아파트 건물: 12.66평 토지(대지권): 8.29평	72,000,000원 50,400,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경351	[아파트] 김해시 동상동 1099 롯데캐슬가야1단지 건물: 40.67평 토지(대지권): 24.96평	344,000,000원 240,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경115945	[아파트]경상남도 김해시 외동 283 외동조흥아파트 [임차권등기] 건물: 17.95평 토지(대지권): 7.29평	100,000,000원 64,000,000원	유찰 (2회)