2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 제주 서귀포시 안덕면 화순리의 과수원 경매건입니다.

19억 6712만원짜리 과수원 9억 6389만원에? 제주 안덕면 과수원 경매로 돈 벌 기회 (2,345.3평)

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1693
물건용도	과수원
토지면적	7,753.00㎡(2,345.28평)
건물면적
사건번호	2024타경13595
감정평가액	1,967,122,000원
최저입찰가	(49%) 963,890,000원
입 찰 일	2026.01.06(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화순리 1693	과수원	235㎡ (71.09평)
토지	화순리 1695-3	과수원	7518㎡ (2,274.19평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 소재 "안덕면사무소" 남동측 인근에 위치하 며 일대는 지방도 주변 농경지대를 형성하여 과수원, 전 및 단독주택 등으로 이용되고 있음.
[교통상황] 공히 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯 한 제반 교통사정 무난함.
3)형태 및 이용상태 기호(1) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 감귤 과수원으로 이용 중임.
기호(2) - 계단식 지형을 이루고 있는 급경사의 부정형 토지로서, 감귤 과수원으로 이용 중 이며 분묘 3기 소재함.
4)인접 도로상태 기호(1) - 북서측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(2) - 남동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에, 북서측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포 장도로에 접함.
[토지이용계획] 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구4등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 기호(2) 지상에 분묘 3기 소재함.
- 기호(2) 남동측 접면도로 중 1695-2번지(지목 도로)는 개인 소유이니 경매 참여시 참고하 시기 바람.
- 공히 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되오니 경매시 참고하시기 바람. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년12월26일	소유권
2017년4월5일	근저당권	1,080,000,000원
2017년4월5일	지상권
2022년12월23일	가처분
2023년2월6일	가처분
2024년8월5일	가압류	20,000,000원
2024년12월5일	가압류	52,183,020원
2024년12월12일	임의경매
2025년1월10일	가압류	22,441,733원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 전부, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농 지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미 리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 본건 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’이고, 그 지상에 식재된 밀감목으로 이루어진 감귤 과수원으로 이용 중임 - 본건 지상에 소재하는 감귤목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록 2 토지 남동측 접면도로 중 화순리 1695-2(지목 도로)는 개인 소유임 - 목록 2 지상에 제시외 분묘 3기가 소재함

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(화순리 1693)과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) 소재지2(화순리 1695-3)과수원

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2250)입니다.
입찰일은 2026.01.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 359일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 359일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017. 4. 5. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량의 출입이 용이.

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사건번호 : 2024타경13595 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,074,564,020원원	459,207,721원원	49%	2.7회회
6개월	994,998,042원원	405,511,920원원	45%	2.9회회
12개월	872,795,103원원	355,471,953원원	45%	2.9회회

19억 6712만원짜리 과수원 9억 6389만원에? 제주 안덕면 과수원 경매로 돈 벌 기회 (2,345.3평)

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-09	2025타경6884	[과수원] 서귀포시 토평동 1138 [농지취득자격증명] 건물: 6.44평 토지(대지권): 1,195.78평	380,020,500원 380,020,500원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경7523	[과수원] 서귀포시 성산읍 오조리 1516 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 360.88평	70,387,000원 70,387,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경1095	[과수원] 서귀포시 성산읍 수산리 1225 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 268.02평	140,874,000원 140,874,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2024타경36796	[과수원] 서귀포시 동홍동 1711 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,599.92평	3,052,747,000원 2,136,923,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경8351	[과수원] 서귀포시 대정읍 신평리 911-1 [농지취득자격증명] 건물: 16.34평 토지(대지권): 1,946.89평	1,036,142,000원 725,299,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경945	[과수원] 서귀포시 안덕면 상창리 1808-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 278.00평	104,840,000원 73,388,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경7685	[과수원] 서귀포시 표선면 표선리 544-1 [법정지상권] 토지(대지권): 506.99평	2,564,280,000원 1,794,996,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경7476	[과수원] 서귀포시 대정읍 보성리 430-10 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 151.25평	473,500,000원 331,450,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경7476	[과수원] 서귀포시 대정읍 보성리 430-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 151.25평	473,500,000원 331,450,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경950	[과수원] 서귀포시 표선면 세화리 2306-10 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 207.21평	205,500,000원 143,850,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경14130	[과수원] 서귀포시 남원읍 신례리 1377-1 [농지취득자격증명] 건물: 1.12평 토지(대지권): 614.98평	591,813,000원 414,269,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경244	[과수원] 서귀포시 안덕면 상창리 1501 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 5.45평 토지(대지권): 1,175.21평	726,525,000원 508,568,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경35854	[과수원] 서귀포시 남원읍 하례리 1368 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 18.51평 토지(대지권): 1,671.92평	975,821,000원 683,075,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경6778	[과수원] 서귀포시 성산읍 신풍리 777-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 200.26평	214,488,000원 150,142,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경8143	[과수원] 서귀포시 토평동 1985-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,086.88평	1,384,526,000원 678,418,000원	유찰 (2회)