감정가 1억 500만원, 3회 유찰된 경기 광주 곤지암읍 다세대(빌라)의 최저입찰가는 3602만원입니다.

[2023타경56298 다세대(빌라)경매] 광주 곤지암읍 법원경매 물건입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 264-5 1층102호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	66.63㎡(20.15평)
건물면적	60.27㎡(18.23평)
사건번호	2023타경56298
감정평가액	105,000,000원
최저입찰가	(34%) 36,015,000원
입 찰 일	2026.01.05(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신촌리 264-5	답	66.625㎡ (20.15평) 533분의 66.625 지분
건물	신촌리 264-5	1 철근콘크리트구조	60.27㎡ (18.23평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 소재 "동원대학교" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 창고, 다세대주택, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 다소 불편한 편임.
3)형태 및 이용상태 인접토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남측 및 동측으로 4m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))
가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 특별대책지역＜환경정책기본법＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 상에 의뢰된 5개 세대 외에 구분건물로 등기된 3개 세대의 다세대주택이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계 : 미상 [위치/주위환경] 대상물건은 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 소재 "신촌리 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 대상물건이 소재한 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리 및 노선 버스의 운행빈도 등을 감안하면 대중교통 여건은 다소 불편한 편임.
[건물구조] 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물내 101호/402호/302호/401호/102호로서 외벽 : 판넬 붙임, 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 하이 샷시 창호 등임 [이용상태] 다세대주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 급배수 설비, 위생설비 등임.
[토지형상/이용상태] 인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 대상물건의 동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장 도로와 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 특별대책지역＜환경정책기본법＞ 등 [공부와의 차이] 공부상에는 대지권이 설정되어 있지 않고 채권자측이 제출한 보충서면에 각 호별 대지권 비율(면적)이 표시되어 있으나 대상물건 5개호를 제외한 나머지 3개호 소유자의 확인은 없는 상태이니 경매업무 진행시 유의하시기 바람.
건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서, 건축물대장이 없는 상태임. [참고사항] 임대관계 : 미상

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년3월13일	소유권
2015년3월13일	(1)근저당권설정	520,000,000원
2016년11월28일	근저당권	300,000,000원
2023년5월9일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1)일괄매각 2)건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임 3)대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(감정평가서 참조) 4) 농지취특자격증명 필요하며, 농지 전용 허가사항 있으며, 전용 허가사항이 있는 경우 전용 목적 사업 완료여부에 따라 원상회 복명령 발하여질 가능성 없음 5)매수보증금은 최저매각가격의 20%임

[부동산 현황조사서 비고란]
각 폐문부재

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 성남지원()입니다.
입찰일은 2026.01.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

이 사건번호로 5개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 5번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 5월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 947일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 947일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.3.13.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 철근콘크리트조.

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사건번호 : 2023타경56298 (수원지방법원 성남지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	239,614,286원원	138,363,446원원	58%	2.8회회
6개월	239,700,667원원	139,726,210원원	58%	2.8회회
12개월	234,492,615원원	143,097,309원원	61%	2.4회회

[2023타경56298 다세대(빌라)경매] 광주 곤지암읍 법원경매 물건입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2025타경51975	[다세대] 광주시 쌍령동 206-3 마인츠힐 [임차권등기] 건물: 9.03평 토지(대지권): 6.67평	120,000,000원 120,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경51947	[다세대] 광주시 추자동 462-22 그랜드빌 [임차권등기] 건물: 20.16평 토지(대지권): 18.37평	135,000,000원 135,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경50713	[다세대]경기도 광주시 삼동 234-4 라팰리스 [임차권등기] 건물: 17.53평 토지(대지권): 20.12평	330,000,000원 330,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경51844	[다세대] 광주시 송정동 406-23 2층 [임차권등기] 건물: 19.45평 토지(대지권): 14.60평	180,000,000원 180,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경51780	[다세대] 광주시 능평동 315-27 레드브릭 건물: 15.66평 토지(대지권): 11.28평	350,000,000원 350,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경51768	[다세대] 광주시 능평동 374-5 에코빌 [임차권등기] 건물: 10.62평 토지(대지권): 12.86평	170,000,000원 170,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경51721	[다세대] 광주시 장지동 45-4 낙원그린맨션 건물: 20.30평 토지(대지권): 30.74평	160,800,000원 160,800,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경404	[다세대] 광주시 신현동 564 퍼스트빌 건물: 16.72평 토지(대지권): 18.41평	177,000,000원 177,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경51970	[다세대] 광주시 초월읍 지월리 758 [임차권등기] 건물: 17.37평 토지(대지권): 19.92평	250,000,000원 175,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경51875	[다세대] 광주시 매산동 741-3 부강타운 건물: 16.66평 토지(대지권): 18.60평	222,000,000원 155,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경51783	[다세대] 광주시 능평동 227-35 포레스빌 건물: 16.30평 토지(대지권): 18.19평	190,000,000원 133,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경1513	[다세대] 광주시 매산동 704 파인팰리스 건물: 14.88평 토지(대지권): 17.31평	125,000,000원 87,500,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경1209	[다세대] 광주시 문형동 490-2 4층401호 건물: 15.14평 토지(대지권): 18.71평	200,000,000원 140,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경1056	[다세대] 광주시 퇴촌면 도수리 565-13 건물: 17.10평 토지(대지권): 23.75평	140,000,000원 98,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2024타경61631	[다세대]경기도 광주시 퇴촌면 관음리 231-5 스타포레 건물: 17.73평 토지(대지권): 23.37평	264,000,000원 184,800,000원	유찰 (1회)