이번에 소개할 경매물건은 경북 김천에 위치한 답입니다. 최저입찰가는 1744만원입니다.

경북 김천시 감문면 답 477.6평 7263만원에 경매물건으로 나와~

소 재 지	경상북도 김천시 감문면 문무리 1080
물건용도	답
토지면적	1,579.00㎡(477.65평)
건물면적
사건번호	2024타경1803
감정평가액	72,634,000원
최저입찰가	(24%) 17,439,000원
입 찰 일	2025.12.19(금) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	문무리 1080	답	1579㎡ (477.65평)
제시외건물	문무리 1080	저온창고	54.4 ㎡(16.46평) 제외
	문무리 1080	창고	103.6 ㎡(31.34평) 제외
	문무리 1080	창고	11.5 ㎡(3.48평) 제외
	문무리 1080	재배사	108 ㎡(32.67평) 제외
	문무리 1080	재배사	108 ㎡(32.67평) 제외
	문무리 1080	재배사	108 ㎡(32.67평) 제외
	문무리 1080	재배사	108 ㎡(32.67평) 제외
	문무리 1080	재배사	108 ㎡(32.67평) 제외
	문무리 1080	재배사	108 ㎡(32.67평) 제외
	문무리 1080	재배사	108 ㎡(32.67평) 제외
	문무리 1080	재배사	108 ㎡(32.67평) 제외

[위치/주위환경] 대상물건은 경상북도 김천시 감문면 문무리 소재 "하여마을" 남측 근거리에 위치하고 주위 일대는 순수 경지정리지대로서 농경지, 축사 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하고, 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접지 및 도로와 등고평탄한 2필 일단 세장형의 토지로서, 축사(우사)부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 남동측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 일련번호 1,2) 농림지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역(농업진흥구역)＜농지법＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 일련번호 1),2)는 공부상 지목과 달리 현황 일단의 "목장용지"임.
[참고사항] 1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.
[건물구조] 일련번호 3) 강파이프구조 갈바륨강판지붕 단층 건물로서, 벽체: 무벽체, 윈치커튼 마감.
바닥: 콘크리트 마감.
[이용상태] 축사(우사)
[설비내역] 환풍설비 등 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 ㉠-㉢이 소재함.
[공부와의 차이] 일련번호 3)은 의뢰목록상 면적이 1,420㎡이나 건축물대장상 2011.11.21일자 증축되어 건축물대장상 면적이 상이한 바 증축부분은 제시외건물 ㉠,㉡으로 별도 감정평가 하였음.
[참고사항] 1)임대관게: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2001년11월2일	소유권
2006년4월7일	근저당권	96,000,000원
2024년1월17일	가압류	88,575,145원
2024년1월17일	가압류	15,065,020원
2024년1월25일	가압류	170,000,000원
2024년1월25일	가압류	30,000,000원
2024년2월21일	가압류	25,916,737원
2024년2월21일	가압류	4,573,542원
2024년6월14일	가압류	35,281,348원
2024년8월19일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 하는 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명원을 제출하지 아니함 으로써 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함 2. 재매각 매수보증금 20%임 3. 별지와 같음

[부동산 현황조사서 비고란]
문무리 1025, 1027은 공부상 `답`이나, 현황은 사진과 같이 축사 및 제시외 건물(사진4 참조) 제시외 시설물(사진6 참조)이 소재하고 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원(☎ 054-420-2095)입니다.
입찰일은 2025.12.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 514일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 514일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2006. 4. 7. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : .

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사건번호 : 2024타경1803 (대구지방법원 김천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	86,667,936원원	18,603,957원원	27%	4.6회회
6개월	103,701,821원원	31,411,648원원	32%	3.9회회
12개월	169,533,635원원	69,821,521원원	39%	3.5회회

경북 김천시 감문면 답 477.6평 7263만원에 경매물건으로 나와~

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-19	2025타경10914	[답] 김천시 부곡동 518-8 토지(대지권): 37.21평	250,920,000원 250,920,000원	신건 (0회)
	2025-12-19	2025타경10914	[답] 김천시 부곡동 516-6 토지(대지권): 184.83평	1,454,180,000원 1,454,180,000원	신건 (0회)
	2025-12-18	2025타경10699	[답] 김천시 대항면 대룡리 379 [농지취득자격증명] 건물: 169.04평 토지(대지권): 560.84평	231,015,000원 231,015,000원	신건 (0회)
	2025-12-18	2024타경18368	[답] 김천시 어모면 동좌리 471 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,636.83평	335,482,000원 335,482,000원	신건 (0회)
	2025-12-17	2024타경18504	[답] 김천시 조마면 신곡리 810-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 646.44평	76,450,900원 76,451,000원	신건 (0회)
	2025-12-17	2024타경18504	[답] 김천시 조마면 신곡리 170 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,018.82평	103,454,000원 103,454,000원	신건 (0회)
	2025-12-16	2025타경10840	[답] 김천시 신음동 333-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 61.31평	53,254,200원 53,255,000원	신건 (0회)
	2025-12-16	2024타경2707	[답] 김천시 농소면 월곡리 338 [농지취득자격증명] 건물: 6.35평 토지(대지권): 327.61평	223,900,200원 223,901,000원	신건 (0회)
	2025-12-19	2025타경10491	[답] 김천시 아포읍 국사리 16-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,393.01평	363,795,000원 254,656,000원	유찰 (1회)
	2025-12-17	2024타경17860	[답] 김천시 감문면 송북리 243 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 506.99평	20,900,500원 14,630,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경3182	[답] 김천시 부곡동 1131 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 102.85평	37,060,000원 18,159,000원	유찰 (2회)
	2026-01-07	2024타경3182	[답] 김천시 삼락동 408-3 [농지취득자격증명] 건물: 32.07평 토지(대지권): 428.95평	132,170,000원 64,763,000원	유찰 (2회)
	2025-12-18	2024타경17426	[답] 김천시 봉산면 신리 428-11 [농지취득자격증명] 건물: 1.39평 토지(대지권): 239.94평	113,194,800원 55,465,000원	유찰 (2회)
	2025-12-19	2024타경3199	[답] 김천시 지례면 도곡리 241 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 760.49평	100,560,000원 34,491,000원	유찰 (3회)
	2025-12-16	2024타경3410	[답] 김천시 농소면 입석리 1294 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 465.55평	218,538,000원 74,958,000원	유찰 (3회)