4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 밀양 무안면의 답 경매건입니다.

경남 밀양 무안면 답 경매 해설 ☆ 2024타경905

소 재 지	경상남도 밀양시 무안면 중산리 82
물건용도	답
토지면적	9,139.00㎡(2,764.55평)
건물면적	1.00㎡(0.30평)
사건번호	2024타경905
감정평가액	768,490,000원
최저입찰가	(24%) 184,514,000원
입 찰 일	2025.11.03(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	중산리 82	답	2973㎡ (899.33평)
	중산리 83-2	답	1301㎡ (393.55평)
	중산리 83-4	답	673㎡ (203.58평)
	중산리 83-5	답	361㎡ (109.20평)
	중산리 83-6	답	1075㎡ (325.19평)
	중산리 83-7	답	1934㎡ (585.04평)
	중산리 83-8	답	482㎡ (145.81평)
	중산리 83-12	임야	340㎡ (102.85평)
제시외건물	중산리 82	저온창고	16.5 ㎡(4.99평) 제외
	중산리 82	컨테이너	18 ㎡(5.45평) 제외
	중산리 82	계사	1.5 ㎡(0.45평) 제외
	중산리 82	수목	포함
	중산리 83-7	거치대	3 ㎡(0.91평) 제외
	중산리 83-7	창고	30 ㎡(9.08평) 제외
	중산리 83-7	창고	63 ㎡(19.06평) 제외
	중산리 83-7	이동식화장실	1.5 ㎡(0.45평) 제외
	중산리 83-2	감나무	1식 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 밀양시 무안면 중산리 소재 "중산보건진료소" 동측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 농경지, 과수원, 자연림 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 [1-9] 부정형 평지의 농경지, 과수원 등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 [1] 본건 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함. [2-9] 본건 맹지로서 인접필지를 통하여 진출입 가능함. [토지이용계획] [1,3-5,7] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)＜수도법＞＜추가기재＞하천과 인접한 토지 의경우 건설과 하천담당(055-359-5522)별도확인요. [2] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)＜수도법＞. [6,9] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호)＜수도법＞＜추가기재＞하천과 인접한 토지의경우 건설과 하천담당(055-359-5522)별도확인요. [8] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지 관리법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)＜수도법＞＜추가기재＞하천과 인접한 토지의경우 건설과 하천담당(055-359-5522)별도확인요. 6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적개황도 및 사진" 참고.
[공부와의 차이] [1-3,5,6,8] 본건 일부가 공부상지목과 달리 과수원 등으로 이용중임. [참고사항] 임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년4월20일	소유권
2022년8월30일	근저당권	600,000,000원
2022년8월30일	지상권
2023년4월20일	근저당권	350,000,000원
2023년8월4일	가처분
2024년4월30일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. [목록 1~7] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출 시 보증금 몰수). [목록 2~8]맹지임. [목록1~3,5,6,8] 일부가 공부상 지목과 달리 과수원 등으로 이용중임. 제시외 건물(1-1 ~ 1-3,6-1 ~ 6-4)매각 제외하고 제시외 수목(1-4,2-1,6-5)매각 포함하 며 최저가격은 각 이를 반영한 토지평가액임(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
1번물건 공부상 답이며 현황은 답임 위지상 제시외 대추나무 식재되어있음, 콘테이너박스 2동 소재함 2번물건 공부상 답이며 현황은 답임 위지상 제시외 대추나무 일부 식재되어 있음 3번,4번,5번,6번,7번,9번물건 공부상 답이며 현황은 답임 6번물건 지상 제시외 비닐하우스막사1동,이동식화장실1동,판넬소형창고 1동 소재함 8번물건 공부상 임야이며 현황은 농로 및 일부 밭으로 이용중임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2530, 055-350-253)입니다.
입찰일은 2025.11.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 612일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 612일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.8.30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 보전산지.

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사건번호 : 2024타경905 (창원지방법원 밀양지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	167,221,761원원	68,195,388원원	43%	4.5회회
6개월	166,762,191원원	69,409,844원원	41%	4.7회회
12개월	205,933,024원원	80,592,207원원	41%	4.7회회

경남 밀양 무안면 답 경매 해설 ☆ 2024타경905

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-12	2024타경13482	[답] 밀양시 산외면 금천리 652-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 900.85평	276,954,000원 276,954,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경13482	[답] 밀양시 산외면 금천리 459 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 229.90평	62,400,000원 62,400,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경13482	[답] 밀양시 산외면 금천리 510-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,179.15평	1,418,872,000원 1,418,872,000원	신건 (0회)
	2026-01-05	2025타경1400	[답] 밀양시 부북면 오례리 330 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 232.02평	122,720,000원 122,720,000원	신건 (0회)
	2026-01-05	2025타경1158	[답] 밀양시 산내면 남명리 1902 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 732.05평	186,820,000원 186,820,000원	신건 (0회)
	2026-01-05	2023타경1703	[답] 밀양시 무안면 동산리 885-19 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 314.30평	61,301,000원 61,301,000원	신건 (0회)
	2026-01-05	2023타경1703	[답] 밀양시 무안면 동산리 885-18 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 380.55평	74,222,000원 74,222,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2024타경13581	[답] 밀양시 부북면 위양리 974 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 312.72평	171,610,800원 120,128,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경10249	[답] 밀양시 단장면 국전리 320 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 508.09평	68,864,830원 48,205,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경10232	[답] 밀양시 상남면 평촌리 1495 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 671.31평	155,344,000원 108,741,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경285	[답] 밀양시 상동면 신곡리 777 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 283.14평	90,967,000원 63,677,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경12939	[답] 밀양시 청도면 요고리 1400-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 919.00평	29,164,800원 20,415,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경12939	[답] 밀양시 청도면 요고리 1405-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 136.13평	4,320,000원 3,024,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경11790	[답] 밀양시 교동 280-8 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,496.77평	596,976,200원 417,883,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경3294	[답] 밀양시 부북면 월산리 413-15 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 502.15평	96,612,000원 67,628,000원	유찰 (1회)