감정가 23억 1770만원, 4회 유찰된 경기 화성 팔탄면 하저리 임야의 최저입찰가는 5억 5648만원입니다.

화성 팔탄면 임야, 감정가의 24%에 낙찰 가능성?

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 화성시 팔탄면 하저리 산97-3
물건용도	임야
토지면적	18,107.00㎡(5,477.37평)
건물면적
사건번호	2024타경74030
감정평가액	2,317,696,000원
최저입찰가	(24%) 556,479,000원
입 찰 일	2025.12.12(금) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하저리 산97-3	임야	18107㎡ (5,477.37평)

[위치/주위환경] 대상물건은 경기도 화성시 팔탄면 하저리 소재 "하저교차로" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량출입가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 동하향 완경사의 토지로, 자연림 상태임.
4)인접 도로상태 현황 맹지임.
[토지이용계획] 보전관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음 [참고사항] 임대관계 미상임. 본건은 광평수의 자연림 상태로, 관측 가능한 부분의 목측 및 현재 시점 위성사진상 분묘의 소재 여부는 확인되지 않으나, 잡목 및 수풀 등으로 인하여, 무연고 분묘 등 구분이 곤란한 분묘의 소재 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰시 확인하시고 유의하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1994년11월28일	소유권
2007년4월25일	근저당권	240,000,000원
2007년4월25일	지상권
2023년8월25일	근저당권	1,160,000,000원
2024년6월20일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
- 해당 부동산은 자연림 상태의 임야로, 수종 불명의 나무들과 수풀이 우거져 있었음. - 현재는 봉분이나 다른 시설물등이 보이지는 않으나, 경계가 구분되어 있지 않고, 잡목과 수풀 등에 가려져 있어 발견이 어려운 점, 봉분의 무너짐, 평장, 수목장 등을 감안하면 분묘 등이 없다고 단정할 수 없으므로 별도의 확인을 요함. 해당 토지의 정확한 위치, 면적, 인접토지와의 경계 등은 감정 등을 통한 확인이 필요할 것으로 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 537일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 537일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 차량출입가능. 버스정류장. 노선버스정류장.

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사건번호 : 2024타경74030 (수원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	222,457,229원원	177,306,207원원	77%	2.1회회
6개월	462,508,374원원	315,632,778원원	70%	2회회
12개월	427,631,146원원	275,095,625원원	66%	2회회

화성 팔탄면 임야, 감정가의 24%에 낙찰 가능성?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-22	2023타경67110	[임야] 화성시 우정읍 화산리 39-9 토지(대지권): 96.20평	38,160,000원 38,160,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2024타경76456	[임야] 화성시 장안면 사곡리 827-3 토지(대지권): 1,034.85평	628,117,000원 628,117,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경9913	[임야] 화성시 장안면 수촌리 산31-12 토지(대지권): 420.38평	57,949,220원 40,564,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경9913	[임야] 화성시 장안면 수촌리 산31-11 [분묘기지권] 토지(대지권): 420.38평	51,417,790원 35,992,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경9913	[임야] 화성시 장안면 수촌리 산31-10 토지(대지권): 420.45평	50,036,760원 35,025,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2024타경9821	[임야] 화성시 서신면 송교리 347-10 토지(대지권): 412.91평	893,934,880원 893,934,880원	신건 (0회)
	2025-12-08	2024타경9296	[임야] 화성시 서신면 송교리 347-27 토지(대지권): 422.28평	913,700,060원 913,700,060원	재진행 (0회)
	2026-01-20	2023타경11704	[임야] 화성시 양감면 사창리 1039-123 토지(대지권): 1,153.43평	1,613,560,000원 1,129,492,000원	유찰 (1회)
	2025-12-24	2024타경101314	[임야] 화성시 향남읍 장짐리 85-17 토지(대지권): 2,001.04평	1,131,165,000원 1,131,165,000원	재진행 (0회)
	2025-12-08	2024타경87227	[임야] 화성시 장안면 독정리 952-20 토지(대지권): 86.82평	70,602,000원 49,421,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경6174	[임야] 화성시 팔탄면 기천리 산25 토지(대지권): 12,839.92평	1,697,840,000원 831,941,000원	유찰 (2회)
	2025-12-24	2024타경11480	[임야] 화성시 마도면 금당리 602-5 토지(대지권): 964.98평	817,827,000원 400,734,000원	유찰 (2회)
	2025-12-10	2024타경103693	[임야] 화성시 송산면 고포리 324-25 토지(대지권): 200.26평	139,250,000원 68,232,500원	유찰 (2회)
	2025-12-08	2024타경73624	[임야] 화성시 서신면 매화리 375-11 토지(대지권): 682.14평	1,639,968,000원 803,583,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경99718	[임야] 화성시 남양읍 원천리 산133 토지(대지권): 5,823.73평	3,753,690,000원 1,287,515,000원	유찰 (3회)