소 재 지	강원특별자치도 홍천군 남면 화전리 347
물건용도	토지(임야)
토지면적	94,577.00㎡(28,609.54평)
건물면적
사건번호	2024타경54385
감정평가액	491,174,000원
최저입찰가	(17%) 82,551,000원
입 찰 일	2025.08.25(월) 10:00

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감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화전리 347	전	1874㎡ (566.89평)
	화전리 산49	임야	77128㎡ (23,331.22평)
	화전리 산49-4	임야	15575㎡ (4,711.44평)

[위치/주위환경] 본건 토지(기호 1 - 3)는 강원특별자치도 홍천군 남면 화전리에 소재하고,"화전1리 마을회관"북서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재함.
[교통상황] 본건까지 또는 인근으로 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 불편함.
3)형태 및 이용상태 본건 토지(기호 1 - 3)는 경사지에 위치한 부정형 토지이며, 기호 1 이용상황은 휴경지, 기호 2 및 3의 이용상황은 자연림 등(일부 구거, 도로)에 해당함.
4)인접 도로상태 기호 1 : 맹지임. 기호 2 : 임도를 통하여 접근가능함. 기호 3 : 인접 주택부지(타인 토지)를 통하여 접근가능함.
[토지이용계획] 기호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(남면035), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호 2 : 농림지역(2012-03-30), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞ 기호 3 : 농림지역(2012-03-30), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 본건 기호 2, 3 토지의 지목은 임야이나, 해당 토지 중 일부 면적은 현황 구거, 도로에 해당함(면적비율은 매우 과소함).
[참고사항] 임대관계 미상이며, 본건 토지의 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료되며, 현장조사시 목측 등에 의하여 확인되지 않은 분묘 등이 소재할 수 있으므로 경매참가시 재확인 및 유의바람. 본건 토지(기호 3)는 북측의 인접 주택부지를 통하여 접근을 하게 되나, 타인 토지에 해당하므로 향후 접근 여부 등에 대해서는 경매 참여시 주의 요함. 인접 주택 부지와의 경계가 불분명하고 이동가능한 물건 등이 소재하므로 재확인 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년5월30일	소유권
2018년5월30일	근저당권	130,000,000원
2018년5월30일	지상권
2018년10월4일	근저당권	29,000,000원
2022년6월28일	근저당권	300,000,000원
2023년10월20일	압류
2024년9월5일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록1 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) [원상회복명령 가능성 있음, 복구계획서 필요 - 사실조회회신 참조] - 목록1 공부상 전이나, 현황 휴경지임 - 목록2,3 공부상 임야이나, 현황 일부 구거, 도로임 - 목록3 일부를 인근지번 주민이 마당 등으로 사용 중임 - 목록1-3 인근지번을 통하여 이동가능(접근성 등 별도 확인 필요)- 지적경계가 불명확하여 정확한 경계 등은 별도 확인 필요 - 숲이 울폐하여 분묘 소재 등은 별도 확인 필요, 분묘기지권 성립 여지 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
{1번 부동산} - 공부상 전이나 현재 수풀들이 우거진 휴경지 상태임.[사진 1] {2번 부동산} - 신청부동산은 임야이나 현재 큰 수목은 모두 벌목을 하여 없으며, 묘목을 식재하였다고 인근 주민이 진술함.[사진 2-7] - 신청부동산에 벌목을 위하여 [사진 8-10]과

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원(☎ 033-259-9710)입니다.
입찰일은 2025.08.25입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 491,174,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 116,950,259원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 321일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 321일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.05.30 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 차량 접근이 가능.

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사건번호 : 2024타경54385 (춘천지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	161,161,353원원	76,072,694원원	47%	2.9회회
6개월	217,732,038원원	84,097,204원원	49%	2.7회회
12개월	192,675,999원원	73,683,654원원	47%	2.8회회

강원 홍천군 남면 토지(임야)경매, 4억 9117만원대 강원 홍천군 남면 경매투자 방법 ♬ 28,609.5평

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-28	2025타경50106	[임야] 홍천군 두촌면 역내리 산3 [분묘기지권] 토지(대지권): 17,281.83평	172,481,000원 172,481,000원	신건 (0회)
	2025-08-25	2025타경50532	[임야] 홍천군 남면 명동리 산15 [분묘기지권] 토지(대지권): 55,096.44평	673,906,900원 471,734,000원	유찰 (1회)
	2025-08-25	2025타경125	[임야] 홍천군 홍천읍 희망리 산62-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 938.66평	136,532,000원 95,572,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경56732	[임야] 홍천군 홍천읍 태학리 산1-10 [분묘기지권] 토지(대지권): 30,429.08평	774,558,400원 542,191,000원	유찰 (1회)
	2025-08-25	2025타경50267	[임야] 홍천군 홍천읍 와동리 산113 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,265.50평	45,567,720원 22,327,000원	유찰 (2회)
	2025-08-25	2024타경56725	[임야] 홍천군 서면 대곡리 산80 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 8,129.99평	1,231,000,000원 603,190,000원	유찰 (2회)
	2025-08-18	2024타경56084	[임야] 홍천군 서석면 수하리 674-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 169.40평	43,680,000원 21,403,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경55074	[임야] 홍천군 화촌면 군업리 산234 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,893.07평	45,574,000원 22,331,000원	유찰 (2회)
	2025-08-25	2024타경56442	[임야] 홍천군 내면 자운리 산139-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 139,927.42평	1,850,280,000원 634,645,000원	유찰 (3회)
	2025-08-18	2024타경55685	[임야] 홍천군 남면 신대리 산51 [분묘기지권] 토지(대지권): 34,952.36평	556,786,500원 190,978,000원	유찰 (3회)
	2025-08-18	2024타경55562	[임야] 홍천군 내촌면 와야리 산140 [분묘기지권] 토지(대지권): 282.84평	10,285,000원 7,200,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경1992	[임야] 홍천군 내면 자운리 산241-1 토지(대지권): 5,512.50평	38,268,570원 9,188,000원	유찰 (4회)
	2025-08-25	2024타경54385	[임야] 홍천군 남면 화전리 347 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 28,609.54평	491,174,000원 82,551,000원	유찰 (5회)
	2025-08-04	2024타경52310	[임야] 홍천군 화촌면 야시대리 산88-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,016.47평	19,998,000원 3,361,000원	재진행 (5회)
	2025-08-18	2024타경12	[임야] 홍천군 홍천읍 하오안리 산11-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 47,798.03평	1,485,294,000원 356,619,000원	유찰 (4회)