광주지방법원 해남지원에서 진행되는 2024타경51304, 8회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

완도군 노화읍 전 낙찰 전략은? ☎ 토지면적 121.0평

소 재 지	전라남도 완도군 노화읍 신양리 1091
물건용도	전
토지면적	400.00㎡(121.00평)
건물면적
사건번호	2024타경51304
감정평가액	10,400,000원
최저입찰가	(18%) 1,909,000원
입 찰 일	2025.11.24(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신양리 1091	전	400㎡ (121.00평)

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 완도군 노화읍 신양리 소재 양하마을 서측 인근[일련번호(1),(4)] 및양하저수지 남동측 인근[일련번호(2)], 양하저수지 북측 인근[일련번호(3)], 양하마을내[일련번호(5)-(8)]에 위치하며 본건 주위는 마을 주변 산림지대[일련번호(1),(4)] 및해안농경지대[일련번호(2)], 해안농촌지대[일련번호(3),(5)-(8)]임.
[교통상황] 일련번호(1),(4),(5)는 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 일련번호(2),(3),(6)-(8)은본건까지 차량접근이 가능하여 일반적인 교통이용상황은 보통임.
[이용상태] 일련번호(1) : 사다리형 완경사지로서 전임.
일련번호(2) : 세장형 평지로서 답임.
일련번호(3) : 부정형 평지로서, 답기타임.
일련번호(4),(7) : 부정형 완경사지로서, 전임.
일련번호(5) : 세장형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.
일련번호(6) : 사다리형 완경사지로서, 주거기타임.
일련번호(8) : 사다리형 평지로서, 주차장으로 이용 중임.
[도로상태] 일련번호(1) : 지적도상 맹지임.
일련번호(2) : 남서측으로 소폭의 콘크리트 포장도로와 접함.
일련번호(3) : 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.
일련번호(4) : 지적도상 도로에 접하나 현황 맹지임.
일련번호(5) : 남서측으로 소폭의 콘크리트 포장도로와 접함.
일련번호(6) : 지적도상 북서측으로 도로에 접하나 현황 남서측으로 소폭의 콘크리트및 비포장도로로 출입이 가능함.
일련번호(7) : 북동측으로 소폭의 콘크리트 포장도로와 접함.
일련번호(8) : 남측으로 소폭의 콘크리트 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 일련번호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률＞임.
일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 소하천예정지＜소하천정비법＞임. 일련번호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞임.
일련번호(4)-(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률＞임.
[제시외 물건] 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조 [공부와의 차이] 일련번호(6) 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "대"이며, 일련번호(8) 토지는공부상 지목이 "전"이나 현황 "주차장"임.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타 - 일련번호(1) 토지에 분묘 3기가 소재함.
- 일련번호(3) 토지 및 인접필지(신양리 1311번지) 지상에 이동식 컨테이너 및 창고(철파이프조)가 소재함.
- 일련번호(5) 토지 지상에는 타인소유의 건물이 소재함.
- 일련번호(7) 토지 지상에는 수목이 소재함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년1월19일	가압류	52,955,120원
2023년1월19일	가압류	94,058,596원
2023년8월18일	가압류	61,000,000원
2024년3월29일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물 있음, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 특별매각조건있음[농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않은 경우에는 매수 보증금을 반환하지 아니함] 2. 지상에 소재하는 폐가 상태의 주택 및 창고 매각 제외

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1)묵`전`이며 연고자 미상의 분묘 수기 소재,목록3)및 타 지상에 이동가능한 컨테이너 및 철파이프조 차광막하우스 소재,목록4)묵`전`,

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원(☎ 061-530-9123)입니다.
입찰일은 2025.11.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 8회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 645일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 645일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.1.19. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 계획관리지역. 농업보호구역. 차량접근이 가능. 주차장.

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사건번호 : 2024타경51304 (광주지방법원 해남지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	17,524,900원원	10,503,179원원	89%	2.8회회
6개월	33,226,036원원	17,029,033원원	71%	3회회
12개월	40,647,318원원	24,864,824원원	81%	2.6회회

완도군 노화읍 전 낙찰 전략은? ☎ 토지면적 121.0평

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-12	2024타경53553	[전] 완도군 약산면 우두리 1238 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 166.07평	4,392,000원 4,392,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경53553	[전] 완도군 약산면 우두리 1141 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 176.06평	5,296,200원 5,296,200원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경53553	[전] 완도군 약산면 우두리 1027-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 498.52평	22,322,000원 22,322,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경50349	[전] 완도군 금일읍 신구리 813 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 548.13평	25,305,000원 17,714,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경50349	[전] 완도군 금일읍 신구리 820-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 314.00평	7,058,400원 4,941,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경50341	[전] 완도군 보길면 중통리 1022-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 460.10평	22,815,000원 15,971,000원	유찰 (1회)
	2026-02-02	2025타경50488	[전] 완도군 완도읍 대신리 412 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 209.45평	20,772,000원 11,632,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경55481	[전] 완도군 금일읍 충동리 424-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 179.38평	3,676,600원 2,059,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경55481	[전] 완도군 금일읍 충동리 430-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 236.56평	4,926,600원 2,759,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2025타경50186	[전] 완도군 노화읍 등산리 650-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 140.97평	5,126,000원 2,870,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2024타경55474	[전] 완도군 청산면 읍리 512 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 586.55평	15,512,000원 8,686,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2024타경55474	[전] 완도군 청산면 읍리 442 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 163.96평	4,336,000원 2,428,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경55917	[전] 완도군 소안면 미라리 996 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 287.07평	3,701,100원 1,658,000원	유찰 (3회)
	2026-01-19	2024타경55917	[전] 완도군 소안면 미라리 663-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 159.12평	4,418,400원 3,093,000원	재진행 (1회)
	2026-01-19	2024타경55917	[전] 완도군 소안면 미라리 657 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 847.00평	19,040,000원 8,530,000원	유찰 (3회)