소 재 지	경상남도 진주시 이반성면 오봉산로 482
물건용도	공장
토지면적	5,681.00㎡(1,718.50평)
건물면적	2,894.98㎡(875.73평)
사건번호	2024타경336
감정평가액	2,615,000,000원
최저입찰가	(51%) 1,338,880,000원
입 찰 일	2025.08.25(월) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	가산리 320	공장 용지	5681㎡ (1,718.50평)
건물	오봉산로 482	단층 공장	1651.19㎡ (499.48평)
	오봉산로 482	1층 사무소	176.63㎡ (53.43평)
	오봉산로 482	2층 사무소	176.63㎡ (53.43평)
	오봉산로 482	3층 사무소	176.63㎡ (53.43평)
제시외건물	가산리 320	기계기구	포함
	오봉산로 482	기계실	198.8 ㎡(60.14평) 포함
	오봉산로 482	가추	74.4 ㎡(22.51평) 포함
	오봉산로 482	다용도실	6 ㎡(1.82평) 포함
	오봉산로 482	창고	6 ㎡(1.82평) 포함
	오봉산로 482	계단실	16 ㎡(4.84평) 포함
	오봉산로 482	창고 및 물탱크실	162 ㎡(49.01평) 포함
	오봉산로 482	창고	30 ㎡(9.08평) 포함
	오봉산로 482	창고	139.1 ㎡(42.08평) 포함
	오봉산로 482	창고	39.6 ㎡(11.98평) 포함
	오봉산로 482	창고	42 ㎡(12.71평) 포함

1) 위치 및 부근의 상황=본건은 경상남도 진주시 이반성면 가산리 소재 "가산일반산업단지" 서측 인근에 위치하고 부근은 일반산업단지, 농공단지, 농경지 등이 혼재하는 중소규모의 공장지대임.
2) 토지의 상황=1) 교통상황 본건까지 제반차량 출입이 용이하며, 시 외곽지대에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통정도임.
2) 형태 및 이용상황 북서하향 완경사지대내의 토지로서 인접한 도로와는 대체로 등고이나 자체지반은 2단계 정지작업 하여 공장부지로 이용중임.
3) 인접 도로상태 북서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함.
4) 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태 계획관리지역, 일부 접도구역 저촉, 가축사육제한구역(모든축종 제한)임.
5) 제시목록외의 물건 없 음.
6) 공부와의 차이 없 음.
3) 건물의 구조 및 현상=1) 건물의 구조 기호(2) 일반철골구조 패널지붕 단층건으로서 사용승인일: 2007.12.18 벽체: 판넬잇기, 바닥: 콘크리트위 하드너마감, 층고: 약10m 주기둥: H Beam 400x200mm, 간격 5m 보조기둥: H Beam 200x100mm, 주기둥 사이 창호: 새시창임.
기호(2-1) 철근콘크리트구조 패널 및 스라브지붕 3층건으로서 사용승인일: 2007.12.18 외벽: 모르타르위 페인트마감, 내벽: 모르타르위 페인트마감, 벽지마감, 일부 타일마감 등 창호: 새시창임.
2) 이용상황 기호(2) 공장 기호(2-1) 공장(사무소)로 이용중임.
1층: 식당 2층: 사무실 3층: 기숙사3) 위생 및 냉난방설비 및 기타설비 위생설비 급배수설비 되어 있으며, 기숙사부분은 난방설비 되어 있음.
4) 종물 및 부합물 기호(ㄱ) 철골조 판넬지붕 단층건으로서 기계실로, 기호(ㄴ) 철파이프조 채광판위 차양막지붕 단층건으로 가추로, 기호(ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층건으로서 다용도실로, 기호(ㄹ) 판넬조 판넬지붕 단층건으로서 창고로, 기호(ㅁ) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층평(기호2-1 옥상소재)으로서 계단실로, 기호(ㅂ) 경량철골조 칼라시트지붕 4층평(기호2-1 옥상소재)으로서 창고 및 물탱크실로, 기호(ㅅ-ㅈ) 철파이프조 차양막지붕 단층건으로서 창고로, 기호(ㅊ) 경량철골조 차양막지붕 단층건으로서 창고로 각각 이용중임.
4) 기계/기구의 현상=본건 기계기구는 대부분 국내에서 제작한 국산기계로서 현상 및 관리상태는 보통정도이며, 현재 조업중단 상태로서 정상적인 가동여부는 확인하지 못하였는 바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.
5) 공작물의 현상=없 음.
6) 기타참고사항=없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년9월2일	근저당권	1,430,000,000원
2019년9월2일	근저당권	1,080,000,000원
2019년9월2일	근저당권	500,000,000원
2022년7월11일	근저당권	300,000,000원
2023년11월14일	가압류	50,236,468원
2023년12월8일	가압류	45,927,362원
2023년12월8일	가압류	205,512,919원
2024년1월23일	강제경매
2024년1월23일	가압류	356,397,574원
2024년2월6일	가압류	302,508,684원
2024년3월11일	임의경매
2024년3월12일	가압류	3,244,626원
2024년3월18일	가압류	326,904,550원
2024년3월28일	임의경매
2024년4월19일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년9월2일	근저당권	1,430,000,000원
2019년9월2일	근저당권	1,080,000,000원
2019년9월2일	근저당권	500,000,000원
2022년7월11일	근저당권	300,000,000원
2023년11월14일	가압류	50,236,468원
2023년12월8일	가압류	45,927,362원
2023년12월8일	가압류	205,512,919원
2024년1월23일	강제경매
2024년1월23일	가압류	356,397,574원
2024년2월6일	가압류	302,508,684원
2024년3월11일	임의경매
2024년3월12일	가압류	3,244,626원
2024년3월18일	가압류	326,904,550원
2024년3월28일	임의경매
2024년4월19일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상ㄱ~ㅊ] 매각 포함 -공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2019-161호, 제2019-162호, 제2019-163호 기계,기구 매각 포함[별지 기계,기구목록 참조, 본건 기계기구는 현재 조업중단 상태로 정상적인 가동여부 확인불가] -목록1. 일부 접도구역 저촉

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2025.08.25입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(50,665,458원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경31675,2024타경32494,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 526일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 526일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 제반차량 출입. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 스라브지붕. 철골조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

사건번호 : 2024타경336 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	620,754,322원원	366,071,182원원	52%	3.6회회
6개월	989,577,839원원	505,393,556원원	50%	3.7회회
12개월	832,784,903원원	436,372,941원원	52%	3.5회회

경남 공장경매 ◆ 진주시 12억 7612만원 싼 공장, 2024타경336

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2023타경36352	[공장] 진주시 대곡면 단목리 1434 건물: 1,106.76평 토지(대지권): 2,401.25평	2,406,869,400원 1,925,496,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경3823	[공장] 진주시 상대동 33-95 건물: 162.24평 토지(대지권): 225.97평	788,819,700원 504,845,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경31644	[공장] 진주시 미천면 향양리 45 건물: 1,442.59평 토지(대지권): 3,442.75평	4,384,798,560원 2,806,271,000원	유찰 (2회)
	2025-08-25	2024타경336	[공장]경상남도 진주시 이반성면 가산리 320 건물: 875.73평 토지(대지권): 1,718.50평	2,615,000,000원 1,338,880,000원	재진행 (3회)
	2025-08-04	2023타경37430	[공장] 진주시 대곡면 광석리 289-1 건물: 87.91평	52,730,370원 13,822,000원	유찰 (6회)
	2025-07-07	2023타경35403	[공장]경상남도 진주시 사봉면 사곡리 1805-1 [법정지상권] 건물: 558.38평	1,380,570,000원 1,380,570,000원	재진행 (0회)