소 재 지	충청남도 보령시 오천면 영보리 451-6
물건용도	토지(임야)
토지면적	27,763.00㎡(8,398.31평)
건물면적
사건번호	2024타경2237
감정평가액	808,467,000원
최저입찰가	(24%) 194,113,000원
입 찰 일	2025.08.05(화) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	영보리 451-6	임야	26093㎡ (7,893.13평)
토지	영보리 451-7	임야	1670㎡ (505.18평)

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 보령시 오천면 영보리 “소해마을” 북서측 인근(일련번호1,2) 및 충청남도 서천군 장항읍 성주리 “장항초등학교” 동측 인근(일련번호3,4)에 위치하고, 일련번호(1,2) 주위는 임야, 농경지, 주택 등으로 형성되어 있는 해안 야산지대이며, 일련번호(3,4) 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는 근교 농촌지대임.
[교통상황] 일련번호(1,2)는 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 일련번호(3,4)는 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.
[이용상태] 일련번호(1) : 부정형의 토지로서 현황 "자연림 및 일부 묘지 등" 상태임.
일련번호(2) : 사다리형 토지로서 현황 "자연림" 상태임.
일련번호(3,4) : 부정형의 토지로서 현황 "전 등" 상태임.
[도로상태] 일련번호(1,2,3): 지적도상 맹지이며, 인접 토지 경유하여 접근가능함.
일련번호(4): 본건 북서측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로가 소재함.
[토지이용계획] 일련번호(1): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
일련번호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
일련번호(3,4): 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 일련번호(1): 인접지(영보리 산1-13번지) 경계지상에 제시외분묘 1기 소재함.
일련번호(3,4): 제시외수목 소재함.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2006년8월21일	근저당권	1,300,000,000원
2006년8월21일	지상권
2006년11월13일	근저당권	800,000,000원
2011년11월29일	근저당권	1,000,000,000원
2024년2월21일	가압류	495,000,000원
2024년3월14일	가압류	3,029,968,750원
2024년3월25일	가압류	112,500,000원
2024년4월1일	가압류	840,000,000원
2024년4월18일	가압류	27,952,010원
2024년5월10일	압류
2024년5월16일	가압류	1,322,985,920원
2024년5월20일	가압류	379,439,329원
2024년5월20일	압류
2024년5월31일	가압류	56,000,000원
2024년6월21일	임의경매
2024년6월24일	가압류	114,448,000원
2024년10월14일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

분묘가 소재하며 분묘기지권 성립여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 자연림 상태로 자생 소나무 및 활잡목 등은 토지에 포함하여 평가 - 목록(1) 서측 인접지(영보리 산1-13번지) 경계지상에 육안상 분묘 1기 소재하며, 추가 분묘 소재 여부에 대하여 별도의 확인 이 필요함 - 지적도상 맹지이나 인접 토지 경유하여 접근 가능 - 인접지 경계에 군사시설 및 작전지역 관련 경고문 표찰 표시 되어 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1,2번 부동산은 맹지이며, 군사시설 및 작전지역과 밀접한 관련이 있는 지역이므로 사유재산 재한, 타인토지 이용 등 관련 검토가 필요할 것으로 보임. - 1,2번 부동산은 연접하여 경계 구분없이 일단지 임야로 이용중이며, 육안으로 확인하기에는 1번 부동산 지상에 분묘 1기가 존재하며 그 외에는 임야 면적이 넓고 수목이 매우 울창하여 분묘 소재 유무는 불분명하므로 추후 별도 확인을 요함. 인근 임야와 경계구분이 명확하지 않아 추후 경계측량을 통하여 경계를 확인하여야 할 것으로 보임. - 3,4번 부동산은 연접하여 경계 구분없이 일단지 `전`으로 농작물이 식재되어 있고, 마을 길옆에 소재하여 진입이 용이함(4번 부동산은 맹지이므로 3번 부동산을 통한 진입을 함). 경계 부분에 주택 진입로와 수로가 형성되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원()입니다.
입찰일은 2025.08.05입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 SC제일은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 378일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 378일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 보전관리지역. 계획관리지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장.

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사건번호 : 2024타경2237 (대전지방법원 홍성지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	241,340,000원원	111,265,000원원	47%	3회회
6개월	200,937,400원원	98,268,876원원	46%	3회회
12개월	154,186,143원원	72,086,340원원	40%	3.4회회

보령 오천면 영보리 토지(임야) 경매 물건 ρ 2024타경2237

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-08	2024타경21344	[임야] 보령시 남포면 옥서리 11-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,206.74평	113,937,600원 113,937,600원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경21573	[임야] 보령시 주교면 은포리 산32 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 6,915.00평	327,225,000원 229,058,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경21337	[임야] 보령시 천북면 하만리 722-18 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 6,157.09평	482,581,000원 236,465,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경3308	[임야] 보령시 천북면 학성리 산107-3 토지(대지권): 8,489.66평	589,365,000원 288,789,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경20310	[임야] 보령시 천북면 낙동리 408-5 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,989.91평	289,900,000원 142,051,000원	유찰 (2회)
	2025-06-17	2024타경20655	[임야] 보령시 오천면 삽시도리 내삽시도189-46 [법정지상권] 토지(대지권): 487.93평	325,600,000원 159,544,000원	유찰 (3회)
	2025-08-05	2024타경2237	[임야] 보령시 오천면 영보리 451-6 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,398.31평	808,467,000원 194,113,000원	재진행 (4회)
	2025-03-11	2024타경18850	[임야] 보령시 천북면 신죽리 산33-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 10,296.80평	289,331,500원 99,240,000원	유찰 (4회)
	2025-07-08	2023타경2674	[임야] 보령시 주교면 주교리 655-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 7,289.95평	998,914,000원 342,628,000원	유찰 (7회)
	2025-07-08	2021타경3376	[임야] 보령시 남포면 월전리 680 [농지취득자격증명,유치권] 건물: 44.29평 토지(대지권): 1,521.88평	1,551,992,000원 760,476,000원	재진행 (3회)