대전지방법원 서산지원의 2023타경59351 사건, 3억 4258만원짜리 임야 경매물건입니다.

[2025.11.04 경매] 충남 서산시 임야, 감정가의 24% 부터?

소 재 지	충청남도 서산시 대산읍 운산리 산264-8
물건용도	임야
토지면적	8,738.00㎡(2,643.25평)
건물면적
사건번호	2023타경59351
감정평가액	342,582,000원
최저입찰가	(24%) 82,254,000원
입 찰 일	2025.11.04(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	운산리 산264-8	임야	8738㎡ (2,643.25평)
제시외건물	운산리 산264-8	화장실	5 ㎡(1.51평) 제외
제시외건물	운산리 산264-8	편백나무 등	포함

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 서산시 대산읍 운산리 소재 "운산5리마을회관" 남서측 및 남동측 인근에위치하며, 주위로는 자연림 및 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
[이용상태] 기호(1) : 부정형 완경사지의 토지로서 "자연림"상태임.
기호(2,4-6) : 사다리형 완경사지의 토지로서 "자연림"상태임.
기호(3) : 삼각형 완경사지의 토지로서 "자연림" 상태임.
[도로상태] 기호(1) : 맹지임.
기호(2,3) : 동측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 포장도로가 소재함.
기호(4-6) : 맹지임.
[토지이용계획] 기호(1): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞기호(2): 계획관리지역,가축사육제한구역(시군경계1,500m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,준보전산지＜산지관리법＞기호(3,4): 계획관리지역,가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,준보전산지＜산지관리법＞기호(5): 계획관리지역,농림지역,가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,임업용산지＜산지관리법＞,준보전산지＜산지관리법＞기호(6): 농림지역,가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,임업용산지＜산지관리법＞ [제시외 물건] 후첨 "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2009년12월29일	근저당권	182,000,000원
2009년12월29일	지상권
2013년10월22일	근저당권	110,000,000원
2014년12월22일	압류
2018년5월8일	근저당권	230,000,000원
2023년12월8일	임의경매
2024년1월17일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
맹지임. 제시외 건물(ㄱ) 매각에서 제외하며 그로인한 법정지상권 성립 여부 불분명. 지상 일부에 분묘 1기 소재하나 토지에 미치는 영향은 미미함. 제시외 수목 매각에 포함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건은 서산시 대산읍 운산리에 소재하는 임야로, [대산읍 행정복지센터]의 남동쪽에 위치하고, 목록1.은 [운산5리 마을회관]의 서남서쪽에 소재하고, 목록 2. 내지 6.은 [운산5리 마을회관]의 남쪽에 서로 연접하여 소재함. 주변은 대부분이 임야이고 농경지와 농가주택 등이 혼재해 있는 지역임. [목록1.] 북서측 모서리 부근의 극히 일부가 간선로인 [망일산로]에 포함되어 있어 농기계 및 차량 등의 접근이 가능하고, 소나무와 활엽수, 잡목 등이 혼재하는 자연림으로 공부상 지목과 같음. 북서측 모서리 부근에 제시외 야외 간이 화장실 1개동(출입문 2곳)이 소재하며, 서측변 중간 부근에는 분묘2기가 소재하나 물리적인 표시가 없고 인접 지번과의 경계를 구분하기 어려워 본건의 범위 내에 소재하는 것인지의 여부가 불분명하므로, 별도의 확인 및 전문가의 측량 등의 절차가 요구됨. [목록 2. 내지 6.] 서로 연접하여 소재하며, 공부상 지목과 같음. 목록2.의 동측변 극히 일부와 목록3.의 북동측변 일부가 [운산나루터길]에 포함되어 있어 농기계 및 차량 등의 접근이 가능하고, 목록4.의 서측 일부는 고압선이 지나는 ‘선하지’에 해당함. 소나무와 활엽수, 잡목 등이 무성하게 혼재하는 자연림으로, 묘지나 시설물을 발견하지 못하였으며, 수목에 대한 명인방법의 존재여부 등도 확인하지 못하였으므로, 발견하기 어려운 분묘의 소재 여부나 그 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0692)입니다.
입찰일은 2025.11.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 709일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 709일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2009. 12. 29. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 농림지역. 녹지지역. 계획관리지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장. 차량 접근이 가능.

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사건번호 : 2023타경59351 (대전지방법원 서산지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	291,496,581원원	181,785,931원원	42%	3.4회회
6개월	236,802,354원원	129,919,066원원	37%	3.7회회
12개월	235,326,620원원	117,102,273원원	41%	3.3회회

[2025.11.04 경매] 충남 서산시 임야, 감정가의 24% 부터?

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-26	2024타경51064	[임야] 서산시 해미면 반양리 242-13 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,850.83평	725,445,400원 725,445,400원	신건 (0회)
	2025-11-26	2024타경51064	[임야] 서산시 해미면 반양리 241 토지(대지권): 1,514.92평	255,408,000원 255,408,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경51254	[임야] 서산시 성연면 왕정리 53 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 785.90평	243,765,000원 243,765,000원	신건 (0회)
	2025-12-17	2024타경61740	[임야] 서산시 대산읍 영탑리 산107-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 100.13평	21,515,000원 15,060,000원	유찰 (1회)
	2025-12-17	2024타경60273	[임야] 서산시 오남동 산16-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 919.30평	227,925,000원 159,547,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2024타경54650	[임야] 서산시 운산면 고산리 423-21 토지(대지권): 1,745.73평	764,945,000원 535,461,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2025타경50839	[임야] 서산시 지곡면 환성리 117-15 토지(대지권): 279.81평	36,075,000원 17,677,000원	유찰 (2회)
	2025-11-25	2024타경61139	[임야] 서산시 부석면 갈마리 577-5 토지(대지권): 80.09평	13,659,300원 6,693,000원	유찰 (2회)
	2025-11-25	2024타경5047	[임야] 서산시 부석면 창리 14-13 [유치권] 토지(대지권): 8,282.75평	969,036,000원 474,828,000원	유찰 (2회)
	2025-12-17	2024타경59044	[임야] 서산시 지곡면 환성리 577-2 토지(대지권): 1,000.07평	135,538,000원 66,413,000원	유찰 (2회)
	2025-12-17	2024타경58324	[임야] 서산시 부석면 봉락리 115-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 332.15평	118,294,000원 57,963,000원	유찰 (2회)
	2025-12-17	2024타경56687	[임야] 서산시 인지면 차리 190-26 토지(대지권): 2,213.47평	310,511,750원 152,150,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2024타경62248	[임야] 서산시 대산읍 운산리 494-19 토지(대지권): 175.45평	15,080,000원 5,172,000원	유찰 (3회)
	2025-12-03	2025타경50075	[임야] 서산시 팔봉면 진장리 산203-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,650.14평	256,385,000원 71,100,000원	유찰 (3회)
	2025-11-25	2024타경61238	[임야] 서산시 음암면 부산리 517-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,056.33평	83,808,000원 20,362,000원	유찰 (3회)