포천시 신북면의 공장 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 9억 2465만원까지 떨어졌습니다.

18억 8703만원짜리 공장 9억 2465만원에? 경기 신북면 경매 임박했어요. (건물 454.6평, 토지 997.7평)

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 포천시 신북면 만세교리 314-9
물건용도	공장
토지면적	3,298.32㎡(997.74평)
건물면적	1,502.80㎡(454.60평)
사건번호	2024타경2145
감정평가액	1,887,034,220원
최저입찰가	(49%) 924,647,000원
입 찰 일	2025.09.25(목) 10:30

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	만세교리 314-9	공장용지	22.16㎡ (6.70평) 500분의 40 지분전부
	만세교리 314-21	공장용지	3060㎡ (925.65평)
	만세교리 323-3	공장용지	91㎡ (27.53평)
	만세교리 314-17	공장용지	37.32㎡ (11.29평) 705분의 88 지분전부
	만세교리 314-24	공장용지	17.84㎡ (5.40평) 500분의 40 지분전부
	만세교리 328-14	도로	20㎡ (6.05평) 176분의 20 지분전부
	만세교리 328-15	도로	50㎡ (15.13평) 352분의 50 지분전부
건물	호국로 2274-27	단층 공장	432.9㎡ (130.95평)
	호국로 2274-27	1층 공장	443.5㎡ (134.16평)
	호국로 2274-27	2층 공장	125㎡ (37.81평)
제시외건물	만세교리 314-21	공장	243.2 ㎡(73.57평) 포함
	만세교리 314-21	창고	185.6 ㎡(56.14평) 포함
	만세교리 314-21	숙소	40 ㎡(12.10평) 포함
	만세교리 314-21	창고	15 ㎡(4.54평) 포함
	만세교리 314-21	보일러실	3 ㎡(0.91평) 포함
	만세교리 314-21	계단실	12.6 ㎡(3.81평) 포함
	만세교리 314-21	관정	1식 ㎡(0.30평) 포함
	만세교리 314-21	수변전설비	1식 ㎡(0.30평) 포함

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년12월30일	근저당권	1,066,000,000원
2017년1월10일	가등기
2017년11월17일	압류
2018년2월6일	압류
2018년5월8일	압류
2019년7월12일	압류
2019년10월14일	가압류	13,373,591원
2024년5월2일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록 1,3,6,7은 공부장 지목은 공장용지이나 현황은 도로임 3. 별지 첨부 기계,기구 목록 1 기호 1,2는 현재 소재불명임 4. 본건 토지상 부지조성 목적의 옹벽 담장(철제휀스)등은 일반 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음. 5. 감정평가명세표상 기호 'ㅇ'수변전설비는 2024. 8. 16.자 감정인의 사실조회회신 기재에 따르면 한국전력공사 북부지사에서 설치한 것으로 조사되어 매각에서 제외됨 6. 2024.10.18자로 대호종합건설가구 주식회사로부터 유치권신고서가 접수되었으나 유치권 성립여부는 불명함. 7. 2024.10.02.자 채무자측의 보완감정신청에 따른 보완감정회신서(2024.11.15자)에 따라 최저매각가격 및 평가대상등이 수정됨 8. 본건 지상에 존재하는 수목은 별도의 경제적 가치가 미미하여 일반적인 거래관행에 비추어 토지에 포함하여 평가됨 9. 목록5.건물 외부에 설치된 차양은 경제적 가치 미미하여 평가제외됨

[부동산 현황조사서 비고란]
가, 현황 1) 목록1 - 공부상 지목은 공장용지이고, 현황은 공용도로 부지로 사용되는 것으로 보임 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 2) 목록2 - 공부상 지목은 공장용지이고, 현황은 목록4 및 목록5 공장부지와 주차장 등 부지로 사용되고 있었음 - 본건의 정확한 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 3) 목록3 - 공부상 지목은 공장용지이고, 현황은 공용도로 부지로 사용되는 것으로 보임 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 4) 목록4 - 일반철골조 기타지붕 단층공장이고, 현황은 공장으로 사용하고 있었으며, 현장에서 만난 건외 안영주의 진술에 의하면 임차인 이경열이 공장을 경영하고 있고 그외에는 알지 못한다고 하는 바, 정확한 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함 5) 목록5 - 일반철골구조 기타지붕 2층 공장이고, 현황은 일부는 공장으로 사용하고 있었고, 나머지는 사무실 등으로 사용하고 있었으며, - 현장에서 만난 윤희현의 진술에 의하면 주식회사 동문가구(대표 정관석)이 공장을 운영하고 있는 것으로 알고 있고 그외 자세한 것은 알지 못한다고 하는 바, 정확한 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함 6) 목록6 - 공부상 지목은 공장용지이고, 현황은 도로 부지로 사용되는 것으로 보이고 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 7) 목록7 - 공부상 지목은 공장용지이고, 현황은 도로 부지로 사용되고 일부는 인근 공장부지로 사용되고 있는 것으로 보임 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 8) 목록8 - 공부상 지목은 도로이고, 현황은 도로 부지로 사용되는 것으로 보임 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 9) 목록9 - 공부상 지목은 도로이고, 현황은 도로 부지로 사용되는 것으로 보임 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 나, 제시외 건물 1) 목록2 지상에 경량철골조 천막(창고) 1동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0324)입니다.
입찰일은 2025.09.25입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 595일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 595일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.12.30.근저당 설정

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사건번호 : 2024타경2145 (의정부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,045,952,623원원	1,473,091,828원원	51%	2.5회회
6개월	2,924,190,685원원	1,468,940,170원원	55%	2.3회회
12개월	2,451,637,104원원	1,310,618,590원원	60%	2.1회회

18억 8703만원짜리 공장 9억 2465만원에? 경기 신북면 경매 임박했어요. (건물 454.6평, 토지 997.7평)

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경71826	[공장] 포천시 군내면 유교리 289-8 건물: 276.22평 토지(대지권): 298.57평	1,223,530,280원 1,223,530,280원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경1224	[공장] 포천시 내촌면 내리 169-9 건물: 606.51평 토지(대지권): 1,159.78평	3,273,851,600원 3,273,851,600원	신건 (0회)
	2026-01-22	2024타경91848	[공장] 포천시 신북면 신평리 673-23 건물: 592.54평 토지(대지권): 1,180.93평	3,281,858,820원 2,297,301,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2024타경89197	[공장] 포천시 소흘읍 이곡리 138-1 [농지취득자격증명] 건물: 169.53평 토지(대지권): 304.32평	544,681,822원 381,277,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2023타경2636	[공장] 포천시 창수면 가양리 369-3 건물: 452.84평 토지(대지권): 1,783.24평	1,477,920,000원 1,034,544,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경70541	[공장] 포천시 신북면 심곡리 430 건물: 372.00평 토지(대지권): 533.01평	1,410,820,480원 987,574,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경191	[공장] 포천시 신북면 덕둔리 470-1 건물: 72.06평 토지(대지권): 483.40평	496,264,000원 347,385,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경90739	[공장] 포천시 선단동 578 건물: 1,664.41평 토지(대지권): 1,421.45평	6,400,105,400원 4,480,074,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경2572	[공장] 포천시 내촌면 마명리 337 건물: 301.12평 토지(대지권): 641.30평	2,311,205,320원 1,617,844,000원	유찰 (1회)
	2025-12-24	2025타경71477	[공장] 포천시 신북면 신평리 679-2 건물: 384.18평 토지(대지권): 381.63평	1,585,350,900원 776,822,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경76542	[공장] 포천시 신북면 기지리 724 건물: 3,998.56평 토지(대지권): 6,349.78평	13,817,789,800원 6,770,717,000원	유찰 (2회)
	2025-12-24	2024타경80305	[공장] 포천시 설운동 588-12 건물: 1,060.36평 토지(대지권): 1,289.56평	4,064,301,620원 2,845,011,000원	재진행 (1회)
	2026-01-22	2024타경70100	[공장] 포천시 창수면 추동리 255 건물: 922.18평 토지(대지권): 1,684.62평	1,990,309,300원 992,818,000원	유찰 (2회)