소 재 지	경상북도 포항시 남구 장기면 학곡리 114
물건용도	토지 전
토지면적	256.20㎡(77.50평)
건물면적
사건번호	2022타경2330
감정평가액	3,074,400원
최저입찰가	(24%) 737,000원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1274431

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	학곡리 114	전	256.20㎡ (77.50평) 오염철지분 6분의 1

[위치/주위환경] (1)(2)(3): 본건은 경상북도 포항시 남구 장기면 창지리 소재 "창지주유소" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농촌주택, 농경지 등으로 형성되어 있음. 본건 동측 인근으로 왕복4차선 지방도 929호(장기로)가 통과하고 있음.
(4): 본건은 경상북도 포항시 남구 장기면 창지리 "반금마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
(5)(6): 본건은 경상북도 포항시 남구 장기면 학곡리 "천박실마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 임야, 휴경지 등으로 형성되어 있음.
(7): 본건은 경상북도 포항시 남구 장기면 창지리 "중창마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] (1): 본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.
(2)(3): 본건까지 소형 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨(4): 본건까지 차량 접근 불가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 다소 불편시됨.
(5)(6): 본건까지 차량 접근 불가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 불편시됨.
(7): 본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.
[이용상태] (1): 완경사지대에 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형 토지로, 전으로 이용중임.
(2): 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로, 창고 부지로 이용중임. 일련번호(3) 토지와 같은 담장 내에 소재함.
(3): 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로, 단독주택 부지로 이용중임.
(4): 완경사지대에 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형 토지로, 죽목과 잡초가 자생하는 휴경지이며, 분묘 2기가 소재함.
(5): 남서측 하향 경사를 이루고 있는 부정형 토지로, 임야화 된 휴경지이며, 분묘 3기가 소재함(6): 남서측 하향 경사를 이루고 있는 부정형 토지로, 임야임.
(7): 평지지대에 소재하는 부정형 토지로, 답으로 이용중임.
[도로상태] (1): 본건 토지는 북동측으로 폭 약 4미터 포장도로, 남동측으로 폭 약 5미터 포장도로와 접함.
(2): 본건 토지는 남서측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접함.
(3): 본건 토지는 남서측으로 폭 약 4미터 포장도로, 남동측으로 폭 약 2.8미터 포장도로와 접함.
(4): 본건 토지는 지적도상으로는 남측으로 도로(창지리 808번지, 지목: 도로)와 접하고 있으나 위 지적도상 도로는 사실상 폐도 상태이고, 본건 토지는 현재 맹지 상태임.
(5)(6): 본건 토지는 맹지임.
(7): 본건 토지는 남서측으로 폭 약 2.5미터 포장도로와 접함. 그리고, 남동측으로 폭 약 1.5미터 구거를 사이에 두고 폭 약 2.4미터 포장도로가 소재함.
[토지이용계획] ((1)(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역),접도구역.
(2)(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역).
(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 영농여건불리농지.
(6): 농림지역, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 보전산지, 임업용산지.
(7): 농림지역, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역),농업진흥구역.
[제시외 물건] (1): 본건 토지상에 제시외건물(ㅅ)이 소재함.
(2): 본건 토지상에 제시외건물(ㅁ)(ㅂ)이 소재함(3): 본건 토지상에 제시외건물(ㄱ)(ㄷ)(ㄹ)이 소재함.
[공부와의 차이] (2): 본건 토지의 공부상 지목이 "전"이나 현황 "잡종지"임.
(4): 본건 토지의 공부상 지목이 "전"이나 현황 "휴경지"임.
(5): 본건 토지의 공부상 지목이 "전"이나 현황 "임야화 된 휴경지"임.
(7): 본건 토지의 공부상 지목이 "전"이나 현황 "답"임.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2022년8월22일	강제경매
2023년2월27일	가압류	30,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상연고미상 분묘 소재로 분묘지기권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
입목포함. 지상에 분묘 3기 소재. 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수). 특별매각조건 있음(공유자우선매수청구권행사 1회제한).

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산 소재지1을 현장에서 확인한바 첨부한 사진1,2,3,4,5과 같이 일부분에는‘농작물이 식재’되어 있고 ‘분묘와 제시외 건물’이 있음 -양철슬레이트조 판넬지붕 창고1동 소형 비닐하우스1동 본건 부동산 소재지2, 3을 현장에서 확인한바 병합된 것으로 보이며 첨부한 사진6,7,8,9,10,11,12,13과 같이‘제시외 건물’있음 -시멘트블럭조 양철기와지붕 주택1동, 슬레이트지붕 창고1동, 컨테이너 양철슬레이트지붕 창고1동, 컨테이너 가추판넬 창고1동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 포항지원(☎ 054-250-3246)입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 8월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1047일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1047일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 간선도로.

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사건번호 : 2022타경2330 (대구지방법원 포항지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	196,510,962원원	68,294,546원원	38%	3.2회회
6개월	235,825,311원원	106,166,006원원	41%	3회회
12개월	240,755,102원원	110,762,488원원	43%	3회회

토지 전 낙찰가 분석합니다. | 포항시 토지 전 낙찰가 분석합니다. (77.5평)

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1274431

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경2716	[전] 포항시 남구 장기면 영암리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 376.01평	157,861,000원 157,861,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경1591	[전] 포항시 남구 장기면 방산리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 58.79평	12,026,020원 12,026,020원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경1591	[전] 포항시 남구 장기면 방산리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 383.00평	66,723,210원 66,723,210원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경1591	[전] 포항시 남구 장기면 방산리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 133.67평	26,106,620원 26,106,620원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경1782	[전] 포항시 남구 동해면 도구리 토지(대지권): 435.90평	443,828,000원 443,828,000원	신건 (0회)
	2025-07-21	2024타경34164	[전] 포항시 남구 일월동 190-28 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,714.87평	2,857,428,000원 2,000,199,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2023타경35986	[전] 포항시 남구 호미곶면 강사리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 72.00평	10,947,000원 7,662,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경34003	[전] 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 385.99평	25,520,000원 17,864,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경2358	[전] 포항시 남구 동해면 도구리 토지(대지권): 304.76평	313,105,340원 219,173,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경2259	[전] 포항시 남구 호미곶면 구만리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 471.63평	513,572,400원 251,650,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경2839	[전] 포항시 남구 장기면 마현리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 67.66평	4,026,060원 1,380,000원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2024타경2839	[전] 포항시 남구 장기면 마현리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 27.17평	1,437,280원 492,000원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2024타경2839	[전] 포항시 남구 장기면 마현리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 50.16평	4,311,580원 1,478,000원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2024타경2570	[전] 포항시 남구 대송면 송동리 토지(대지권): 205.40평	131,047,000원 44,948,000원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경1904	[전] 포항시 남구 호미곶면 구만리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,246.91평	556,470,000원 190,869,000원	유찰 (3회)