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삼문동 아파트경매 ★ 김해시 8460만원 싼 장유덕산아내에코캐슬 경매 함정은? - 1회 유찰

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 김해 삼문동의 장유덕산아내에코캐슬 경매건입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

경상남도 김해시 삼문동 1267 장유덕산아내에코캐슬 아파트 경매 물건을 소개드립니다^^

창원지방법원(2024타경6386)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 282,000,000원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 197,400,000원입니다.

2026.02.05(목) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	경상남도 김해시 대청로 237, 109동 2층204호 (삼문동,장유덕산아내에코캐슬)
물건용도	아파트
토지면적
건물면적	84.92㎡(25.69평)
사건번호	2024타경6386
감정평가액	282,000,000원
최저입찰가	(70%) 197,400,000원
입 찰 일	2026.02.05(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	삼문동 1267	대지권 미등기	㎡
건물	삼문동 1267	1 철근콘크리트구조	84.9213㎡ (25.69평)

[위치/주위환경] 대상 물건은 경상남도 김해시 삼문동 소재 "능동중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
[교통상황] 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 제2층 제204호로서 일반적 현황은 외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.
[이용상태] 아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 현관 등)로 이용중입니다.
[설비내역] 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
[토지형상/이용상태] 완경사지대내 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서 공동주택부지로 이용중입니다.
7)인접 도로상태등 대상 물건이 속한 아파트단지 북동측으로 왕복8차선의 도로와 연접한 주출입구가 소재합니다.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(2013-07-25), 경관녹지(2019-02-22)(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 완충녹지(완충녹지3-4(장유))(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(2015-02-16)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 영농여건불리농지 입니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다.
기 타 ①대상 물건은 대지권 비율이 미등기된 상태로서, 부동산의 구조·이용상태 및 대상 물건이 집합건축물대장에 등재되어 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 토지·건물을 일체로 하여 거래되는 집합건물의 형태로 보여지는 바, 집합건물은「집합건물의 소유 및관리에 관한 법률」제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 거래관행상 건물 및 대지사용권이 일체로 분양·거래되므로, 대상 물건의 건물부분 및 이에 해당하는 토지의 적정지분을 포함하여 일체로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.
②구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ③대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년11월21일	소유권
2018년11월21일	소유권
2018년11월21일	근저당권	227,480,000원
2021년11월19일	근저당권	52,000,000원
2024년1월19일	가압류	5,747,519원
2024년2월29일	가압류	31,710,000원
2024년3월26일	가압류	10,360,832원
2024년4월4일	가압류	8,280,193원
2024년4월9일	가압류	7,709,463원
2024년4월24일	가압류	8,507,803원
2024년7월22일	가압류	11,943,450원
2024년10월11일	임의경매
2024년11월25일	가압류	18,915,219원
2025년2월19일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	213,193,333원원	173,859,100원원	79%	1.7회회
6개월	137,397,361원원	106,259,029원원	51%	5.9회회
12개월	169,923,894원원	132,458,102원원	61%	4.3회회

삼문동 아파트경매 ★ 김해시 8460만원 싼 장유덕산아내에코캐슬 경매 함정은? - 1회 유찰

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

[부동산 현황조사서 비고란]
아파트(방

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원(☎ 055-239-2117)입니다.
입찰일은 2026.02.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 466일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 466일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018. 11. 21. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 철근콘크리트구조. 도시가스. 방3. 욕실2.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경6386 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-27	2025타경11143	[아파트] 김해시 어방동 871-1 신성김해미소지움아파트 건물: 21.74평 토지(대지권): 9.92평	207,000,000원 207,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경11116	[아파트] 김해시 무계동 156-1 석봉마을부영아파트 건물: 14.33평 토지(대지권): 9.87평	100,000,000원 100,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경11089	[아파트] 김해시 삼계동 1435 화정마을부영아파트 [임차권등기] 건물: 15.08평 토지(대지권): 8.76평	107,000,000원 107,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경389	[아파트] 김해시 외동 1427 김해외동엘리시안 건물: 18.12평 토지(대지권): 11.29평	271,000,000원 271,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-27	2024타경7990	[아파트]경상남도 김해시 진영읍 여래리 790-2 원창시인의마을 건물: 25.71평 토지(대지권): 18.42평	127,000,000원 127,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-27	2024타경6102	[아파트]경상남도 김해시 신문동 527-2 장유2차쌍용예가 건물: 45.32평 토지(대지권): 25.43평	410,000,000원 410,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경11353	[아파트] 김해시 삼문동 62-4 젤미마을부영그린타운7차 [임차권등기] 건물: 25.64평 토지(대지권): 15.03평	185,000,000원 185,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경11308	[아파트] 김해시 구산동 316 대동아파트 건물: 40.37평 토지(대지권): 18.12평	200,000,000원 200,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경11264	[아파트] 김해시 부곡동 1169 석봉마을8단지부영아파트 건물: 18.15평 토지(대지권): 11.04평	135,000,000원 135,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경466	[아파트] 김해시 주촌면 천곡리 1532 건물: 25.70평 토지(대지권): 15.32평	360,000,000원 360,000,000원	신건 (0회)
	2026-02-26	2025타경11725	[아파트] 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 건물: 14.33평 토지(대지권): 9.83평	100,000,000원 70,000,000원	유찰 (1회)
	2026-02-26	2025타경11443	[아파트] 김해시 부곡동 1167 석봉마을부영아파트 건물: 24.47평 토지(대지권): 14.36평	179,000,000원 125,300,000원	유찰 (1회)
	2026-02-26	2024타경116733	[아파트]경상남도 김해시 진영읍 진영리 1611-2 김해진영코아루아파트 건물: 36.62평 토지(대지권): 22.61평	354,000,000원 247,800,000원	유찰 (1회)
	2026-02-25	2025타경11366	[아파트] 김해시 삼계동 1545 삼계서희스타힐스 건물: 25.71평 토지(대지권): 15.37평	330,000,000원 231,000,000원	유찰 (1회)
	2026-02-25	2025타경11341	[아파트] 김해시 외동 1427 김해외동협성엘리시안 건물: 25.71평 토지(대지권): 16.01평	379,000,000원 265,300,000원	유찰 (1회)