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감정 6932만원 → 최저 3397만원!! 덕산면 임야 경매 투자로 어떠세요? (토지 169.1평)

이번 경매는 예산군 덕산면 읍내리의 임야 물건이며, 감정가의 49% 수준에 입찰 가능합니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

  ▣ 위치 : 충청남도 예산군 덕산면 읍내리
  ▣ 유형 : 임야
  ▣ 사건번호 : 2024 타경 21702
  ▣ 집행법원 : 대전지방법원 홍성지원

감정가는 69,316,000원입니다. 최저입찰가는 33,965,000원 (49%)입니다.
입찰일은 2025.12.09(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 3,396,500원 입니다.

소 재 지	충청남도 예산군 덕산면 읍내리 332-21
물건용도	임야
토지면적	559.00㎡(169.10평)
건물면적
사건번호	2024타경21702
감정평가액	69,316,000원
최저입찰가	(49%) 33,965,000원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	읍내리 332-21	임야	149㎡ (45.07평)
토지	읍내리 332-3	임야	410㎡ (124.03평)

[위치/주위환경] 1) 기호 #1 : 본건 토지는 충청남도 예산군 삽교읍 신리 소재 "신리새마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전.답 등의 농경지, 단독주택, 노변 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.
2) 기호 #3, 4 : 본건 토지는 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 소재 "덕산초등학교" 북동측 인근에 위치히며, 주위는 전.답 등의 농경지, 각급 주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
3) 기호 #5 - 7 : 본건 토지는 충청남도 예산군 덕산면 광천리 소재 "광천2리 마을회관" 북동측 인근에 산재하며, 주위는 전.답 등의 농경지와 농가주택, 임야 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 1) 기호 #1 : 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
2) 기호 #3, 4 : 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
3) 기호 #5 - 7 : 본건 또는 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나, 운행빈도, 버스정류장까지의 거리 등을 고려시 제반 대중교통상황은 다소 불편시 됨.
3)형태 및 이용상태 1) 기호 #1 : 부정형 평지로서, 현황 "주상용 건부지 등"으로 이용 중임.
2) 기호 #3, 4 : 완경사지대 내 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 "전(일부 법면) 등"으로 이용 중임. 3) 기호 #5, 6 : 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 "전 등"으로 이용 중임 4) 기호 #7 : 부정형 완경사로서, 현황 "답"으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 1) 기호 #1 : 본건 동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로 이용이 가능함.
2) 기호 #3, 4 : 지적상 및 현황 맹지임.
3) 기호 #5, 6 : 지적상 맹지이나, 본건 동측으로 폭 약 3-4m 내외의 콘크리트 포장도로가 소재함.
4) 기호 #7 : 지적 및 현황 맹지임.
[토지이용계획] 1) 기호 #1 : 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리, 메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역(국도)＜도로법＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 온천지구(덕산)＜온천법＞ 2) 기호 #3 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2020-01-16)(덕산초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 3) 기호 #4 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2020-01-16)(덕산초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 4) 기호 #5 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 5) 기호 #6 : 생산관리지역, 하천(2018-04-03)(저촉) 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 하천구역(외라천)＜하천법＞ 6) 기호 #7 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 별지 "의견란 기타 참고 사항" 참조 바람.
[공부와의 차이] 별지 "사진용지"와 같이 본건 기호 #3, 4 토지는 공부상 "임야"이나, 현황 " 전 등"으로 이용 중이고 본건 기호 #5, 6 토지는 공부상 "답"이나, 현황 "전 등"으로 이용 중인바, 별지 "의견란 평가방법" 참조바람.
[참고사항] 후첨 "건물감정평가 요항표" 참조 바람.
[건물구조] 기호 #2 : 일반건축물대장상 철근콘크리트구조, 경량철골구조 판넬지붕 지1층-1층 건물로서, 외벽 : 사이딩 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임, 인테리어 마감 등(지1층은 별지 "사진용지" 참조바람)
창호 : 새시창호 마감 등.
[이용상태] 지1층 : 일반건축물대장상 용도변경으로 "사무소 및 다가구주택"이나, 현황 "공실" 상태임.
1층 : 일반건축물대장상 증축 및 용도변경으로 "소매점 및 일반음식점"이나, 현황 "소매점 등"으로 이용 중임.
[설비내역] 일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 본건 기호 #2 건물의 1층 북서측에 제시외 "㉠화장실 등"이 소재하여 별도 평가하였으며, 그 밖의 사항은 별지 "의견란 기타 참고 사항" 참조 바람.
[공부와의 차이] 본건 기호 #2 건물 일부는 일반건축물대장상 2011.05.23. 및 2016.06.22.자로 증축 및 용도변경되었으나, 기준시점 현재 증축된 부분이 등기사항전부증명서에는 미반영 상태인바, 일반건축물대장을 기준으로 목록표기 및 감정평가하였음.
[참고사항] 정확한 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년1월21일	소유권
2023년8월1일	근저당권	715,000,000원
2024년4월19일	가압류	350,794,381원
2024년6월18일	가압류	766,926,273원
2024년11월28일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,069,665,133원원	432,866,667원원	43%	2.7회회
6개월	668,615,440원원	269,722,000원원	41%	2.8회회
12개월	532,234,014원원	206,215,714원원	47%	2.9회회

감정 6932만원 → 최저 3397만원!! 덕산면 임야 경매 투자로 어떠세요? (토지 169.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -공부상 '임야'이나 현황 '전 등'으로 이용중임 -지적상 및 현황 맹지임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1번 부동산 지상 건물(2번 부동산)에 `큰손공인중개사`, `진성이앤씨(주)`, `수덕전기` 간판이 있음. - 1번 부동산 남측 지상에 제시외 조립식 건물 1동과 제시외 컨테이너 1동이 소재하고 있으며 `쌍용ALC` 간판이 있음. - 2번 부동산 건물 앞에 제시외 조립식 건물 1동이 있음. - 3,4번 부동산은 연접해있으며 지적공부상 `임야`이나 현황 `전`으로 사용중임. - 5,6번 부동산은 연접해있으며 지적공부상 `답`이나 현황 `전`임. - 7번 부동산은 현황 `답`임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원()입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 352일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 352일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 8. 1.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 제1종일반주거지역. 보전산지. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 노선버스 정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트구조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경21702 (대전지방법원 홍성지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2025타경1041	[임야] 예산군 대술면 궐곡리 산56 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 6,599.95평	167,998,600원 167,998,600원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경15574	[임야] 예산군 신양면 차동리 235-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 244.42평	9,360,800원 6,553,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경15576	[임야] 예산군 대흥면 대률리 산53-2 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 73,480.58평	1,581,570,300원 1,107,099,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2025타경15560	[임야] 예산군 응봉면 지석리 408-6 [분묘기지권] 토지(대지권): 232.70평	13,846,500원 9,693,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2025타경665	[임야] 예산군 광시면 광시리 산13-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,039.84평	241,859,800원 169,302,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경15541	[임야] 예산군 봉산면 사석리 352-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,147.51평	114,455,000원 56,083,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2024타경21702	[임야] 예산군 덕산면 읍내리 332-21 토지(대지권): 169.10평	69,316,000원 33,965,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2024타경20983	[임야] 예산군 신암면 조곡리 산103 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,079.93평	125,650,000원 43,098,000원	유찰 (3회)
	2025-12-02	2024타경20983	[임야] 예산군 신암면 별리 25-25 [분묘기지권] 토지(대지권): 356.35평	35,340,000원 12,122,000원	유찰 (3회)
	2025-11-18	2025타경177	[임야] 예산군 예산읍 주교리 14-1 토지(대지권): 680.02평	132,632,000원 45,492,000원	유찰 (3회)
	2025-12-09	2024타경3841	[임야] 예산군 대술면 시산리 산8 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,529.94평	209,650,000원 35,236,000원	유찰 (5회)
	2025-12-09	2024타경1906	[임야] 예산군 예산읍 관작리 산19-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,670.23평	376,151,240원 63,220,000원	유찰 (5회)
	2025-12-02	2024타경21955	[임야] 예산군 신양면 서계양리 산6-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,125.60평	48,373,000원 8,130,000원	유찰 (5회)
	2025-11-18	2024타경21085	[임야] 예산군 덕산면 광천리 산121-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,951.33평	54,830,780원 9,216,000원	유찰 (5회)
	2025-11-18	2024타경19341	[임야] 예산군 광시면 장신리 산11 [분묘기지권] 토지(대지권): 45,447.90평	841,349,600원 141,406,000원	유찰 (5회)